2013-12-31
760
Задачи
Семинарские вопросы
Тема 2. Доходный подход в определении рыночной стоимости недвижимости
1. Охарактеризуйте доходный подход оценки недвижимости.
2. В чем заключается суть метода прямой капитализации доходов?
3. Опишите последовательность расчета потенциального валового дохода, действительного валового дохода, чистого операционного дохода.
4. Каков состав операционных расходов?
5. Раскройте методы расчета коэффициента капитализации.
6. Как происходит прогнозирование денежного потока в методе дисконтированных денежных потоков?
7. Как рассчитывается стоимость недвижимости методом дисконтированных денежных потоков?
Задача 1. Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 тыс. ден.ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10 % ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору оно должно получить 7 % комиссионных за I год, 5 % - за II год и 1 % - за III год. Платежи осуществляются в начале года.
Задача 2. Имеется следующая информация: арендная плата в месяц 300 долл. за 1 кв.м. Недозагрузка площадей – 16 %. Здание состоит из трех секций, площадь каждой секции – 500 кв.м. Плата управляющему – 4 % от действительного валового дохода (ДВД). Дополнительное вознаграждение управляющему 1 тыс. долл. в год. На ремонт здания в год тратится 11,34 тыс.долл. Юристу и бухгалтеру в целом выплачивается 5 тыс.долл. в год. Остальные расходы составляют 10 % от ДВД. В год на обслуживание долга тратится 90 тыс.долл.
Составить отчет о потенциальном валовом доходе (ПВД), ДВД, расходах собственника в месяц и определить ежемесячный денежный поток до выплаты налогов.
Задача 3. Собственник магазина продает свой объект недвижимости. ПВД составляет 8,5 тыс.долл. Потери при сборе арендных платежей – 300 долл. Операционные расходы составляют 20 % от ДВД. Коэффициент капитализации составляет 11 %. Рассчитать оценочную стоимость магазина.
Задача 4. В здании общей площадью 10 тыс.кв.м., сдаваемого в аренду, 400 кв.м. свободны. Ставка арендной платы – 12 долл. за 1 кв.м. Операционные расходы составляют 45 % от ПВД. Коэффициент капитализации – 11 %. Определить: ПВД, ДВД, чистый операционный доход (ЧОД), стоимость недвижимости.
Задача 5. Расходы владельца складываются из следующих статей. Коммунальные платежи – 3 тыс.долл. в месяц. Налог на имущество – 15 тыс.долл. в год. Текущий ремонт – 2,5 тыс.долл. за квартал. Заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием – 4 тыс.долл. в месяц. Обслуживание долга по ипотечному кредиту – 50 тыс.долл. за квартал. Ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3 тыс.долл. Планируются в текущем году работы по ремонту кровли – 85 тыс.долл. Рассчитать годовые операционные расходы владельца.
Задача 6. Земля куплена сегодня за 50 тыс.долл. Инвестор ожидает прироста ее стоимости 2 % в год. Предполагаемый период владения равен 7 годам. Какова ожидаемая продажная цена через 7 лет?
Задача 7. Земельный участок площадью 1265 кв.м. куплен сегодня по цене 950 ден.ед. за 1 кв.м. Инвестор ожидает прироста ее стоимости 4 % в год. Какова ожидаемая продажная цена всего участка через 10 лет?
Задача 8. Супруги Ивановы копят деньги для первоначального взноса за дом. Если в начале каждого месяца они будут вносить 100 долл. на банковский счет, то сколько денег будет у них на счете через 5 лет и 3 месяца? Банковский процент – 10 % годовых начисляется ежемесячно.
Задача 9. Владельцы группы зданий планируют заменить кровлю на всех своих зданиях через 10 лет. Они полагают, что через 10 лет это им обойдется в 150 тыс.долл. Какую сумму они должны откладывать в банк каждый год с учетом того, что средства на счете будет аккумулироваться по годовой ставке 10 %.
Задача 10 Агент по недвижимости полагает, что сможет через 4 года продать застройщику земельный массив площадью 100 га по 10 тыс.долл. за 1 га. Если не брать в расчет затраты по владению и продаже, то какая цена за 1 га в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит получить накапливаемый ежегодный доход в 12 %?
Задача 11. Семья купила опцион на покупку участка земли, который дает право через 2 года купить его за 10 тыс.долл. Сколько сегодня семья должна положить в банк, который платит 9 % годовых с ежемесячным начислением процента с тем, чтобы через 2 года на ее счете было 10 тыс.долл.?
Задача 12. Объем кредита 10 тыс.руб. Годовая ставка 13 %. Начисление ежемесячное. Срок, на который взят кредит – 2 месяца. Рассчитать величину ежемесячного взноса.
Задача 13. Каков размер ежегодного платежа по ипотечному кредиту в 35 тыс.долл., предоставленному на 7 лет, при годовой ставке 12 % и полугодовом начислении процента?
Задача 14. Ставка дохода на собственный капитал для инвестора – 17%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75 %. Кредит предоставлен в размере 370 тыс.долл. на 7 лет под 22 % годовых. Рассчитать необходимую для данного проекта величину годового чистого операционного дохода.
Задача 15. Известно, что доля собственного капитала – 30 %, ставка процента по кредиту – 12,5 %. Кредит взят на 25 лет, ставка дохода на собственный капитал – 5 %. Рассчитать общий коэффициент капитализации.
Задача 16. Рассчитать коэффициент капитализации по методу Инвуда при следующих условиях: срок жизни здания – 20 лет, ставка доходности на инвестиции – 14 %.
Задача 17. Рассчитать коэффициент капитализации если известно:
1) безрисковая ставка дохода – 6 %;
2) премия за риск инвестиций – 7 %;
3) поправка на ликвидность – 3 %;
4) поправка на инвестиционный менеджмент – 4 %;
5) норма возврата капитала – 5 %.
Задача 18. Продается складской комплекс общей площадью 114708 кв.м., в т.ч. с отапливаемой площадью 65449 кв.м. Длительность прогнозного периода три года. Прогноз потенциального валового дохода составляет:
| I прогнозный год | II прогнозный год | III прогнозный год | Постпрогнозный период | |
| Потенциальный валовой доход, тыс.долл. | 8 805 | 7 675 | 7 147 | 6 440 |
Поправки на недосбор и недогрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода следующие:
| Прогнозный период | Пост- прогноз- ный период | |||
| I год | II год | III год | 4 год | |
| Недозагрузка, % | ||||
| Недосбор, % |
Расходы:
1) Налоги. Общая величина налога на землю составит 57 тыс.долл. Предполагается, что она будет оставаться постоянной в течении и по окончании прогнозного периода. Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается исходя из балансовой стоимости этого имущества (2 %). Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным способом, т.е. в прогнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер налога по периодам останется неизменным:
| I прогнозный год | II прогнозный год | III прогнозный год | Постпрогнозный период | |
| Налог на имущество, тыс.долл. |
Налог 1 (местный) составляет 2,5 % от действительного валового дохода.
Налог 2 (местный) рассчитываются на основе данных прошлых периодов.
| 1-й прогнозный год | 2-й прогнозный год | 3-й прогнозный год | Пост- прогнозный период | |
| Налог 2 (местный), долл. |
В первый прогнозный год налог 3 (местный) составляет 89283 долл. В дальнейшем предполагается увеличение расходов по данному налогу на 7 % каждый год.
2) Коммунальные платежи.
Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на долл. США. Электроэнергия - 25 долл. за кв.м./ год; отопление, горячее водоснабжение - 0,35 долл. за кв.м./ год; водопровод, канализация - 0,6 долл. за кв.м. / год; уборка помещений и прилегающих территорий – 97236 долл. в год.
Предполагается, что общая величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.
3) Отчисления на оплату труда. Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Так, заработная плата всего персонала составит в I прогнозном году 94,5 тыс.долл. (отчисления в различные фонды – 26 % от заработной платы), а представительские расходы, суточные и подъемные – 15 тыс.долл. В прогноз закладываются следующие темпы роста: заработной платы – 5%; представительские расходы, суточные и подъемные – 0%.
4) Охрана и реклама услуг. Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделения значительных сумм на ее организацию. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования.
Для сдачи складских помещений в аренду требуется проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости, арендных ставок, рекламы, поиск арендатора.
Предполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться, а расходы на охрану объектов – возрастать.
| Прогнозный период | Постпрогнозный период | |||
| I год | II год | III год | ||
| Расходы на охрану, тыс. долл. | ||||
| Расходы на рекламу услуг, тыс.долл. |
5) Резервный фонд на восстановление. Величина данной статьи берется в прямой зависимости от потенциального валового дохода (8%);
6) Управление. Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту. Величина этих расходов принята в процентах от потенциального валового дохода (7%);
7) Обязательное страхование недвижимости. Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов и в пересчете на долл. составляет 400 долл. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые имущественные объекты;
8) Оплата услуг сторонних организаций (долл.) в I-ом прогнозном году:
| - нотариальных, юридических и аудиторских организаций, тыс.долл.; | 29,4 |
| - коммерческих банков, тыс.долл. | |
| - прочих организаций, тыс.долл. | 25,113 |
Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы прироста данных услуг на прогнозный период:
| Услуги организаций | Темпы прироста, % |
| Нотариальные, юридические и аудиторские организации | |
| Коммерческие банки | |
| Прочие организации |
9) Прочие расходы. Их величина составляет 5 % от действительного валового дохода, что характерно для большинства аналогичных объектов.
На капиталовложения отчисляется 20 % от ЧОД. Коэффициент капитализации для реверсии – 21 %. Ставка дисконтирования – 15 %.
Заполнить нижеследующую таблицу и оценить рыночную стоимость складского комплекса методом дисконтированных денежных потоков:
| Расчет денежного потока | I прогнозный год | II прогнозный год | III прогнозный год | Постпрогнозный период |
| ПВД | ||||
| Поправка на недозагрузку | ||||
| Поправка на недосбор платежей | ||||
| Прочие доходы | ||||
| ДВД | ||||
| Операционные расходы | ||||
| в том числе | ||||
| 1) налоги, всего | ||||
| в том числе | ||||
| - налог на землю | ||||
| - налог на имущество | ||||
| - налог местный 1 | ||||
| - налог местный 2 | ||||
| -налог местный 3 | ||||
| 2) Коммунальные платежи, всего | ||||
| 3) Оплата труда работников, всего | ||||
| в том числе | ||||
| - заработная плата | ||||
| - отчисления от заработной платы | ||||
| - представительские расходы, суточные и подъемные | ||||
| 4) охрана | ||||
| 5) резервный фонд на восстановление | ||||
| 6) управление | ||||
| 7) реклама услуг | ||||
| 8) обязательное страхование недвижимости | ||||
| 9) оплата услуг сторонних организаций, всего | ||||
| в том числе | ||||
| - нотариальных, юридических и аудиторских организаций; | ||||
| - коммерческих банков | ||||
| - прочих организаций | ||||
| 10) Прочие расходы, всего | ||||
| ЧОД | ||||
| Капиталовложения (20% от ЧОД) | ||||
| Денежный поток до уплаты налога |
Задача 1. Исходные данные: общая площадь здания – 1 тыс. кв.м.; свободная площадь – 40 кв.м.; ставка арендной платы для арендованных площадей – 120 долл. за 1 кв.м.; операционные расходы – 54 тыс.долл. Выдан ипотечный кредит на следующих условиях: годовая ставка – 9 %; срок – 20 лет; ежегодные платежи по обслуживанию долга – 43,2 тыс.долл.; коэффициент ипотечной задолженности – 80 %; стоимость земельного участка – 75 тыс.долл.
Рассчитать: ипотечную постоянную; сумму ипотечного кредита; стоимость объекта недвижимости; собственный капитал; стоимость зданий (улучшений); ПВД; ДВД; ЧОД; денежный поток до налогообложения; коэффициент улучшений; коэффициент недоиспользования; коэффициент загрузки; коэффициент самоокупаемости; коэффициент операционных расходов; коэффициент покрытия долга; валовой рентный мультипликатор; общий коэффициент рентабельности; ставка доходности на собственный капитал.
Задача 2. Дана информация: общая площадь здания – 1,2 тыс. кв.м.; свободная площадь – 60 кв.м.; ставка арендной платы для арендованных площадей – 100 долл. за 1 кв.м.; операционные расходы – 64 тыс.долл. Выдан ипотечный кредит на следующих условиях: годовая ставка – 8 %; срок – 15 лет; ежегодные платежи по обслуживанию долга – 30 200 долл.; коэффициент ипотечной задолженности – 80 %; стоимость земельного участка – 60 тыс.долл.
Рассчитать: ипотечную постоянную; сумму ипотечного кредита; стоимость объекта недвижимости; собственный капитал; стоимость зданий (улучшений); ПВД; ДВД; ЧОД; денежный поток до налогообложения; коэффициент улучшений; коэффициент недоиспользования; коэффициент загрузки; коэффициент самоокупаемости; коэффициент операционных расходов; коэффициент покрытия долга; валовой рентный мультипликатор; общий коэффициент рентабельности; ставка доходности на собственный капитал;
Задача 3. Исходные данные: общая площадь здания - 800 кв.м.; свободная площадь – 20 кв.м.; ставка арендной платы для арендованных площадей – 60 долл. за 1 кв.м.; операционные расходы – 36 тыс.долл. Выдан ипотечный кредит на следующих условиях: годовая ставка – 8 %; срок – 10 лет; ежегодные платежи по обслуживанию долга – 55 200 долл.; коэффициент ипотечной задолженности – 70 %; стоимость земельного участка – 60 тыс.долл.
Рассчитать: ипотечную постоянную; сумму ипотечного кредита; стоимость объекта недвижимости; собственный капитал; стоимость зданий (улучшений); ПВД; ДВД; ЧОД; денежный поток до налогообложения; коэффициент улучшений; коэффициент недоиспользования; коэффициент загрузки; коэффициент самоокупаемости; коэффициент операционных расходов; коэффициент покрытия долга; валовой рентный мультипликатор; общий коэффициент рентабельности; ставка доходности на собственный капитал; составить баланс.
