Этап постановки проблемы в концепции сервейинга

Все вышеизложенное заставляет констатировать, что объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга (от англ. survey — межевание, обследование, инспектирование)

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды плани­рования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффектив­ного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эф­фекта.

Исторически сервейинг впервые получил распространение в Англии в XV—XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне объяснимо, поскольку земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения дохо­дов. Один из основоположников экономической науки У.Петти выразил это замечательными словами. «Труд — отец и активное начало богатства, а. земля — его мать» Основой развития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанные с недвижимостью Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков. По мере развития рыночной экономической системы насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижи­мостью, потребовали масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году Института по подго­товке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных (пол­номочных) сервейеров — Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подго­товке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Именно поэтому рассмотрение вопросов экономики недвижимости в данном учебном пособии осуществляется в соответствии с концеп­цией сервейинга.

Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.

Под системой (от др.-греч. systerna — целое, составленное из частей, соединений) здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не от­ражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы (от лат. structura — строение). Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки рения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, ложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут быть точно определены, и вероятностные (стохастические), для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диапазона возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей — функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и стахостические (каждому значению факторного признака соответствует тожество значений результативного признака).

Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных и выходных потоков (например, система целей предприятия, математическая система уравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.

Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, для оценки технических систем (машины, механизмы и т. п.) используется понятие технической надежности. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцени­ваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производ­ственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в усло­виях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы — ее доходности и устойчивости.

Если рассматривать систему как целеориентированную целостную струк­туру, то получение выхода (результата функционирования) системы воз­можно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодей­ствии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных за­дач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.

Целью управления производственной системой является обеспечение такого состояния системы, при котором будет получен максимально воз­можный выход с требуемыми качественными параметрами и необходимой экономической надежностью. Основа управления — планирование, в про­цессе которого создается модель состояния системы на предстоящий вре­менной период или на весь период ее жизненного цикла.

Методология (от др.-греч. «methodos» — способ действия и «logos» — учение, наука) — учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практи­ческими проявлениями методологии являются:

¨ постановка проблемы;

¨ построение объекта и предмета исследования;

¨ построение научной теории;

¨ проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т. е. соответствия объекту исследования.

Теория (от др.-греч. theoria — рассматриваю, исследую) сервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая цело­стное представление о закономерностях и существующих связях по созда­нию, использованию и эксплуатации объекта недвижимости на всех этапах его жизненного цикла.

Сама разработка концепции сервейинга как системы является предме­том метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдель­ности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвя­зей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

— во-первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

— во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отобра­жения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

— в-третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние. Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непре­рывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.