Экспертиза местоположения объектов недвижимости

Технология и результаты правовой экспертизы земельных участков.

Основные этапы правовой эксперти­зы земельных участков могут быть представлены в такой последова­тельности:

1.Получение для исследования основного перечня документов о государственной регистрации права на земельный участок:

2.Экспертиза постановления главы администрации муниципаль­ного образования о передаче физическому или юридическому лицу земельного участка в собственность либо о предоставлении в аренду земельного участка.

3.Экспертиза свидетельства о государственной регистрации пра­ва на земельный участок.

4.Экспертиза плана участка.

5.Изучение кадастрового дела.

6.Подготовка экспертного заключения о соответствии представ­ленных документов требованиям земельного законодательства.

7.При необходимости подготовка предложений по использова­нию земельного участка для других нужд.

Технология и результаты экспертизы правовых основ функциониро­вания рынка жилой недвижимости.

Технология правовой экспертизы правовых основ функциониро­вания рынка жилой недвижимости включает следующие этапы:

• анализ ситуации, сложившейся в сфере обеспечения жильем на­селения России;

• анализ законодательной базы в сфере обеспечения жильем насе­ления России;

• разработка пакета законов, направленных на развитие рынка жилья и обеспечение жильем граждан России.

Функциональная структура совокупности законов, направлен­ных на развитие рынка жилья, включает пакет из 27 законов, в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы РФ.

Эти законы обеспечивают решение шести блоков проблем:

1. Основные принципы жилищной политики.

2. Снижение кредитных рисков и трансакционных издер­жек при ипотечном кредитовании.

3. Принятие Федеральных законов, направленных на за­щиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, и прав добросовестных приобретателей.

4. Налоговые преференции с целью увеличения оборота на рынке жилья.

5.Создание условий по увеличению предложений на
рынке жилья.

6. Привлечение долгосрочных ресурсов в жилищную сферу.

Технология и результаты правовой экспертизы процесса создания многоквартирных домов при долевом участии физических и юридиче­ских лиц. Другим направлением экспертной деятельности в сфере жилья является технология правовой экспертизы процесса создания многоквартирных домов при долевом участии физических и юриди­ческих лиц. Анализ ситуации с постра­давшими дольщиками позволил выявить ряд типовых нарушений прав граждан, основные из которых:

• прямое мошенничество;

• двойные (многократные) продажи одних и тех же квартир;

• несоблюдение сроков строительства или полное прекращение строительства объектов;

• низкое качество жилья, передаваемого гражданам по договорам долевого участия;

• юридически необоснованные требования застройщиков по вне­сению гражданами дополнительных платежей.

Основные причины сложившейся ситуации приведены ниже:

1. Случаи явного мошенничества, возведение финансовых «пира­мид», коррупция и попустительство органов муниципального управ­ления.

2. Правовая неурегулированность отношений в цепи «государст-
венные и муниципальные органы управления — застройщик — под-
рядчик».

3. Ошибки в технико-экономических обоснованиях строительст­ва и бизнес-планах на стадии проектирования и строительства.

4. Ухудшение условий кредитования и инвестирования для строи­тельных организаций.

Экспертизу местоположения проводят в целях определения уров­ня потребительской стоимости объекта недвижимости, с учетом его местонахождения, как по территориям регионов страны, так и в горо­де, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт ме­стности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит оттого, насколько физические параметры участка соответст­вуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характе­ристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположе­ние недвижимости. Ситус опреде­ляется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, по крайней мере, на четырех уровнях. Эти че­тыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион.