Экологическая экспертиза объектов недвижимости

Результаты проведения технической экспертизы зданий и сооружений

Алгоритм проведения технической экспертизы недвижимости

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Технология экспертизы местоположения объектов недвижимости.

Технология проведения данной экспертизы осуществляется в по­следовательности: по данным наиболее известных риэлтерских орга­низаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости и в различных регионах страны, определяются цены на жилые объекты. Разница в ценах указывает на то, что цены на жилую недви­жимость ниже там, где меньше спрос на жилье, прежде всего из-за низкого дохода населения, а также неблагоприятных климатических условий. Однако и в самом городе в зависимости от местоположения жилого дома, транспортной доступности, близости к центру, парко­вой зоне и др.

По результатам экспертизы местоположения жилой недвижимо­сти делают заключения по определению потребительской стоимости объекта жилой недвижимости, а также целесообразности использо­вания земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки, и участков локального строительства жилых и обществен­ных зданий, учитывая экологические и экономические факторы в го­родах и населенных пунктах.

Для анализа вариантов подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуют следующие основные факторы:

• наличие в регионах трудовых ресурсов;

• сложившаяся система налогообложения;

• близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предпри­ятия;

• наличие на территориях природных ресурсов;

Исследуя факторы ситуса, можно достаточно точно определить целесообразность создания производственного предприятия на кон­кретном земельном участке региона; стоимость недвижимости и биз­неса, связанного с этой недвижимостью; на основании данных про­веденного анализа сделать экспертное заключение о целесообразно­сти рассматриваемого варианта.

Техническая экспертиза в совокупности с другими видами экс­пертиз — правовой, местоположения, экологической, экономиче­ской и управленческой — направлена на получение максимального эффекта от использования недвижимости. Важнейшие ее составляю­щие: обследование строительных конструкций и систем инженерно­го оборудования объектов, поверочные расчеты несущей способно­сти оснований, фундаментов и конструкций надземной части, техни­ческое заключение с выводами и рекомендациями на уровне техни­ческих решений по их модернизации и усилению в случае необходимости.

В процессе эксплуатации любого объекта недвижимости время от времени по разным причинам возникает необходимость проведения технической экспертизы здания или сооружения. Предпосылками для такого специализированного обследования могут быть:

1) профилактические меры по обнаружению повреждений и выявлению дефектов с целью определения текущего состояния объекта;

2)подготовка к ремонту или реставрации и определение степени физического износа обследуемого объекта;

3)выявление степени разрушения объекта под влиянием непредвиденных обстоятельств (стихии, пожара и других);

4)подготовка здания, сооружения или любого другого объекта к продаже;

5)определение состояния строящегося или вновь построенного объекта с целью обнаружения дефектов строительства.

Последовательность действий специалистов-экспертов в сфере проведения технической экспертизы зданий и сооружений сводится к следующему:

1) собирается и исследуется техническая и эксплуатационная документация, касающаяся объекта недвижимости;

2) эксперты проверяют собранные документы на предмет соответствия нормативным и законодательным требованиям;

3) специалисты посещают объект и производят его визуальный осмотр, определяя, насколько безопасными будут экспертные работы;

4) производится непосредственное обследование всех конструкций здания или сооружения с использованием современных технических средств и метода неразрушающего контроля;

5) осуществляется подведение итогов технической экспертизы объекта недвижимости с подробным изложением всех результатов в экспертных отчетах;

5) эксперты излагают свои рекомендации по поводу дальнейшей эксплуатации здания или сооружения.

В ходе проведенных обследований специалисты выявляют, насколько объект недвижимости в процессе эксплуатации подвергся физическому износу, какие дефекты и повреждения обнаружены при осмотре и исследовании конструкций, могут ли они быть устранены легко, или для этого потребуется капитальный ремонт. Итогом технической экспертизы является определение безопасности дальнейшей эксплуатации объекта, а также своевременное принятие мер по устранению всех возможных нарушения в конструкции здания.

По нормативам экспертные работы по техническому обследованию зданий и сооружений должны проводиться с регулярностью не реже одного раза в течение пяти лет эксплуатации. Если конструкции сооружения соприкасаются с агрессивной средой, то экспертизу следует проводить ежегодно. Для обследования объектов недвижимости могут быть привлечены только квалифицированные эксперты, глубоко разбирающиеся в области строительных технологий и юридических аспектах.

Экологическую экспертизу проводят с целью определения уровня загрязнения окружающей среды в местности предполагаемой за­стройки территорий городов и населенных пунктов, а также локаль­ного строительства жилых и других объектов недвижимости. На ос­новании результатов анализа почвы, воды и воздуха разрабатывают рекомендации по недопущению размещения объектов — в первую очередь жилой недвижимости — на местности и на участках, где уро­вень загрязнения окружающей среды превышает предельно допусти­мые значения.

Задачи экологической экспертизы:

1) определение степени загрязненности территории и мест, пред­назначенных для строительства объектов недвижимости и в первую очередь для развития городов и населенных пунктов постоянного проживания людей;

2) исследование уровня загрязненности существующих и вновь построенных зданий на предмет определения их соответствия стан­дартам и нормам;

3) разработка мер по устранению выявленных в ходе экспертизы превышений предельно допустимых концентраций (ПДК) загряз­няющих веществ, выделяемых в окружающую среду, в помещениях жилых и других зданий.