2013-12-31
1137
УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Управленческая экспертиза объектов недвижимости — это исследование процесса и системы управления объектом недвижимости на некотором временном интервале его жизненного цикла и подготовка на основе проведенного исследования экспертного заключения о степени эффективности функционирования системы управления с учетом миссии, целей, функций и задач, реализуемых системой управления, ее организационной структуры, характера и порядка принятия и осуществления управленческих решений.
Функции управления конкретным объектом недвижимости последовательно реализуются различными системами управления (различными организационными структурами):
1) на этапе проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию — заказчиком-застройщиком;
2) на этапе эксплуатации, включая текущие, капитальные ремонты, реконструкцию, — управляющей компанией;
3) на этапе сноса (утилизации) — управляющей компанией.
Несмотря на многообразие объектов недвижимости, процессов и систем управления ими, можно выделить основные составляющие управленческой экспертизы.
1. Постановка высшим звеном управления целей и задач проведения экспертизы управленческой деятельности организации, создающей или эксплуатирующей объект недвижимости.
2. Выбор независимой экспертной организации.
3. Предоставление полномочий экспертной организации.
4. Разработка экспертной организацией программы исследования управленческой деятельности и согласование ее с высшим звеном управления.
5. Разработка договора на проведение исследований процесса и системы управления данным объектом недвижимости и обеспечение финансирования экспертизы.
6. Организация непосредственных исследований процесса и системы управления данным объектом недвижимости;
7. Подготовка экспертного заключения о результатах исследований управленческой деятельности организации;
8. Подготовка предложений для высшего звена управления:
Результатом управленческой экспертизы являются подготовленное экспертное заключение на основе исследований управленческой деятельности организации, работающей в сфере недвижимости.
Таблица 1.1.Анализ эффективности инвестиционного проекта
(строительства жилого дома)
| Технико-экономические показатели | Значение |
| Количественные показатели | |
| Площадь земельного участка, га | 1,8 |
| Общая площадь объекта, м | 40 533 |
| Общая площадь квартир, м | 28 576 |
| Общая нежилая площадь, м | |
| Число этажей | |
| Доля города по жилым помещениям, % | |
| Доля инвестора по жилым помещениям, % | |
| Доля города по нежилым помещениям, % | |
| Доля инвестора по нежилым помещениям, % | |
| Подземная автостоянка, м2 | 2 453 |
| Число машино-мест | |
| Доля инвестора, % | |
| Доля города, % | |
| Показатели для расчета | |
| Цена продажи жилья, долл./м2 | 1 700 |
| Цена продажи нежилых помещений, долл./м2 | 2 000 |
| Цена продажи 1 машино-места, долл. | 15 000 |
| Статьи затрат на строительство | |
| Сметная стоимость строительства, долл./м2 | |
| Общая стоимость строительства, млн. долл. | 16,2 |
| Стоимость внешних коммуникаций, млн. долл. | |
| Стоимость проектирования, млн. долл. | 0,0075 |
| Исходная разрешительная документация | Оплачено |
| Плата за инфраструктуру, млн. долл. | 0,6 |
| Служба заказчика-инвестора, млн. долл. | 0,65 |
| Непредвиденные расходы (10%), млн. долл. | 1,6 |
| Итого, млн. долл. | 21,1 |
| Экономика проекта | |
| Затраты на приобретение контракта (тендер), млн. долл. | 4,5 |
| Затраты на продажу построенной недвижимости (риэлтеры), млн. долл. | 0,3 |
| Затраты на строительство, млн. долл. | 21,1 |
| Итого, млн. долл. | 25,9 |
| Доходы | |
| Продажа жилых помещений, млн. долл. | |
| Продажа нежилых помещений, млн. долл. | 2,27 |
| Продажа гаражей, млн. долл. | 1,2 |
| Итого, млн. долл. | 37,9 |
| Общая прибыль по объекту (валовая), млн. долл. | |
| Рентабельность инвестиций, % | 46,3 |
1.3. ЭКСПЕРТИЗА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
| Градостроительная документация |
| Федеральный уровень |
| Уровень субъектов РФ |
| Муниципальный уровень |
| Генеральная схема расселения Российской Федерации |
| Территориальные комплексные планы градостроительного планирования развития территорий и частей территорий субъектов РФ |
| Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городов и сельских поселений |
| Градостроительная документация о застройке территорий городов и сельских поселений |
| Схемы градостроительного планирования нескольких субъектов Российской Федерации, в том числе: схемы районной планировки; генеральные планы городов численностью более 500 тыс.чел.; генеральные планы исторических и курортных городов; генеральные планы городов-новостроек |
