Договор об оценке объекта недвижимости

ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ К ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ

 

   

 

Рассчитать стоимость объекта недвижимости (индивидуальный жилой дом) на основе использования доходного подхода и методов к оценке недвижимости

 

Доходный подход — это процесс определения текущей сто­имости будущих выгод, которые слагаются из выгоды исполь­зования и возможной последующей продажи собственности. Очень важно при оценке доходным методом учесть уменьше­ние полезности объекта за счет физического износа, функцио­нального устаревания и экономического уменьшения или уве­личения полезности, связанного с местоположением объекта.

При оценке недвижимости доходным методом необходи­мо рассматривать отдельно доходность земли и доходность улучшений. Доходный подход оценивает стоимость недви­жимости в момент оценки как текущую стоимость будущих денежных потоков и учитывает качество и количество дохо­да, который будет получен в течение срока службы объекта. При этом, учитываются риски, характерные для объектов не­движимости (физические, финансовые, экономические, со­циальные, правовые, информационные).

При доходном подходе используются методы прямой ка­питализации доходов и дисконтированных денежных пото­ков.

Данный метод определения общего коэффициента капитализа­ции применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитали­зации по каждому компоненту имущественного комплекса: строе­нию и земельному участку. Метод связанных инвестиций — земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций — кредитного и собственного капитала. Суть данного метода заклю­чается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляю­щих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строе­ние). Расчет общей ставки капитализации К_общ по данному методу производится по следующей формуле:

К_общ = С_земли К_земли + С_здания К_здания,

где С_земли - стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

К_земли – ставка капитализации для земли;

С_здания – стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

К_здания – справка капитализации для здания.

Исследования рынка оценочных услуг в г.Москве позволили получить размеры параметров, составляющих формулу для расче­та общей ставки капитализации дохода по методу связанных инве­стиций — земли и здания. В табл. 5.8 приведены значения этих па­раметров¹.

Анализ данных, приведенных в табл. 5.8, показывает, что вели­чина общего коэффициента капитализации дохода по объектам не­движимости гражданского назначения (в большей степени жилья) находится в диапазоне 16—22% в зависимости от типа строения и величины участка. Ставки капитализации для эксклюзивного жилья и офисно-деловых комплексов находятся в диапазоне 14-16%.

Таблица 5.8

 Ставки капитализации по различным типам объектов недвижимости

 

№ п.п.	Тип объекта	Параметры
		Сземли	Кземли	Сзд.	Кзд.	Кобщая
1	Особняки без участка	0.20	0.102	0.80	0.215
2	Особняки с участком земли	0.40	0.102	0.60	0.200
3	Типовые здания (старой постройки)	0.30	0.102	0.70	0.244
4	Типовые многоэтажные здания (серий московских ДСК)	0.15	0.102	0.80	0.230

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Форму­ла, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следую­щий вид:

С = Д/К,

где Д — чистый доход;

К — коэффициент капитализации.

Данный метод оценки используется тогда, когда поток будуще­го дохода стабилен.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

а) определить чистый доход от использования объекта;

б) определить чистый доход от продажи объекта;

в) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

 

Пример решения задач на основании доходного подхода.

  Стоимость недавно построенных зданий и сооружений

составляет 450000 д.е., продолжительность их экономической полезной жизни - 50 лет. Ставка дохода на инвестиции, равная 12 % определена на уровне других вариантов инвестиций с аналогичной степенью риска. Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65000 д.е. Рассчитать общую стоимость объекта недвижимости при прямолинейном возврате капитала.

 

Пример расчета:

1. Ежегодная норма возврата капитала составляет 100 %: 50 лет = 2

2. Общая ставка дохода для зданий и сооружений равна: 12 % + 2 % = 14 %

3. Сумма дохода, относящаяся к улучшениям: 450000 д.е. х 0,14 = 63000 д.е.

4. Остаток дохода, приходящийся на землю 65000 д.е. - 63000 = 2000 д.е.

5.Стоимость земли по 12 % ставке дохода на инвестиции при Неогра­ниченном сроке получения дохода (т.к. земля не изнашивается) рав­на 2000 д.е.: 0,12 =16667 д.е.

6. Общая стоимость объекта недвижимости при прямолинейном ме­тоде возврата капитала равна 45000 д.е. + 16667 д.е. = 466667 д.е.

 

Задача 1.

  Используя пример расчета рассчитать общую стоимость объекта недвижимости при прямолинейном методе возврата капитала.

 

№ п/п	Эк. жизнь здания, лет	Ставка дохода на инвестиции,	Стоимость недавно построен­ного зда­ния, д.е.	Общая ставка до­хода для здания, %	Остаток дохода, приходя­щийся на землю, д.е.	Стоимость земли, д.е.	Стоимость объекта недвижимости. д.е.
1.	30	12	450000
2.	40	12	600000
3.	50	12	850000
4.	60	12	1200000
5.	70	12	1500000
6.	80	12	2200000
7.	90	12	2500000
8.	100	12	3000000
9.	120	12	4500000
10.	150	12	8000000

ЗАДАЧА 2

В соответствии с генеральным планом города и целевой программой социально-экономического развития территории г.Красноярска построено два объекта социальной инфраструктуры и три жилых дома, расположенных в 15-м микрорайоне:

· Объект №1 - бассейн;

· Объект №2 - поликлиника;

· Объект №3 - 5-ти этажный жилой дом;

· Объект №4 - 9-ти этажный жилой дом;

· Объект №5 - 3-х этажный жилой дом.

 

Продолжительность  экономической полезной жизни каждого объекта определена с учетом их функционального использования. Ставка дохода на инвестиции, равная 12 % определена на уровне других вариантов инвестиций с аналогичной степенью риска (приложение 1). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 220000 д.е. для каждого объекта.

Для сдачи объектов в эксплуатацию в департамент градостроительства администрации г.Красноярска, обеспечивающему на принадлежащем ему участке капитальное строительство обратился с Заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства генеральный подрядчик - девелопер «Концерн Сибирь», юридический адрес: г.Новосибирск, ул.Садовая,27 т.210-03-01, генеральный директор – Сергеев К.Ф.(Приложение 2).

Для реализации сданных в эксплуатацию объектов был заключен договор на оценку объектов недвижимости (Приложение 3).

 

 

1. Рассчитайте общую стоимость объектов недвижимости при прямолинейном методе возврата капитала.

2. Заполните Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством (реконструкцией, капитальным ремонтом) объекта капитального строительства. Составьте список документов, необходимых для кадастрового учета, сданных в эксплуатацию объектов недвижимости. Заключите Договор об оценке недвижимого имущества.

3. Проведите сравнительный анализ полученных результатов. Какой социальный и экономический эффект возможен при эксплуатации объектов недвижимости?

 

Приложение 1

 

№ объекта	Эк. жизнь здания, лет	Ставка дохода на инвестиции,	Сметная стоимость недавно построен­ного зда­ния, д.е.	Общая ставка до­хода для здания, %	Остаток дохода, приходя­щийся на землю, д.е.	Стоимость земли, д.е.	Стоимость объекта недвижимос-ти, д.е.
1.	30	12	450000
2.	40	12	600000
3.	50	12	850000
4.	60	12	780000
5.	70	12	560000

 

 

 

 

Приложение 3

Договор об оценке объекта недвижимости

 

г. Красноярск «___» __________________ 2016 г.

 

Предприятие (гражданин)__________________________________________

_________________________________________________________ в лице

______________________________________________________________,

 

действующего на основании Устава (ГК), именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и  в лице директора, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

 

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель осуществляет оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по

адресу_________________________________________________________