2020-01-14
527
При проведении оценки использованы затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
,
где K — коэффициент перевода; V — строительный объем здания; S — общая (полезная) площадь здания.
V=S х h
V=43,5х2,6+14,7х2,35=113,1+34,55=147,65
К= 147,65/58,2=2,54
Для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произведена индексация по следующей формуле:
где, ВСтек — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах; ВС69 — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС; K69-84 — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.; K84-91 — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.; K91-N — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.
ВС2010=26х1,236х1,6854х68,1=3688,43
Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:
|
|
|
,
где, ВСтек. скор. — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах с учетом корректировок; ВСтек — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах 1969 г.без учета корректировок; KН — коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; KПЗ — коэффициент учитывающий прибыль застройщика; KНДС — коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость
Расчет поправочного коэффициента KНучитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет произведен в табличном виде (табл. 9).
Таблица 9
Расчет поправочных коэффициентов стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта
| Наименование коэффициента | Имеет (+) / не имеет (-) | K | Справочно | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Характеристика местоположения |
|
|
| ||
| 1. СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА |
|
|
| ||
| а) социальные услуги удалены |
|
| 0,95 | ||
| б) частичное присутствие | + | 1,0 | 1,00
| ||
| в) присутствие всех социальных услуг |
|
| 1,02 | ||
| 2. УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА |
|
|
| ||
| а) удаленные от центра районы | + | 0,95 | 0,95 | ||
| б) районы, примыкающие к центру |
|
| 1,05 | ||
| в) центр |
|
| 1,10 | ||
| 3. ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ |
|
|
| ||
| а) трамвай |
|
| 1,00 | ||
| б) троллейбус |
|
| 1,00 | ||
| в) автобус | + | 1,0 | 1,00 | ||
| г) все виды транспорта |
|
| 1,05 | ||
| 4. РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м |
|
|
| ||
| а) далее 500 |
|
| 0,97 | ||
| б) в пределах 500 | + | 1,0 | 1,00 | ||
| в) в пределах 100 |
|
| 1,02 | ||
| 5. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА |
|
|
| ||
| а) загазованность выше нормы |
|
| 0,95 | ||
| б) загазованность в норме | + | 1,0 | 1,00 | ||
| 6. ШУМОВОЙ МЕШОК |
|
|
| ||
| а) выше уровня ПДУ |
|
| 0,95 | ||
| б) в пределах нормы ПДУ | + | 1,0 | 1,00 | ||
|
|
|
|
| ||
| Продолжение таблицы 9 | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| 7. РАССТОЯНИЕ ДО АВТОСТОЯНКИ, м |
|
|
| ||
| а) далее 500 |
|
| 0,98 | ||
| б) в пределах 500 |
|
| 1,00 | ||
| в) в пределах 100 | + | 1,02 | 1,02 | ||
| Характеристика дома |
|
|
| ||
| 8. ГОД ПОСТРОЙКИ, лет |
|
|
| ||
| а) более 25 | + | 0,83 | 0,83 | ||
| б) 15 — 25 |
|
| 0,87 | ||
| в) 10 —15 |
|
| 0,90 | ||
| г) 5 — 10 |
|
| 0,93 | ||
| д) 5 |
|
| 1,00 | ||
| е) на момент оценки |
|
| 1,05 | ||
| 9. МАТЕРИАЛ СТЕН |
|
|
| ||
| а) панельный (крупноблочный) |
|
| 0,98 | ||
| б) кирпич | + | 1,0 | 1,00 | ||
| 10. СЕРИЯ ДОМА |
|
|
| ||
| а) «хрущевка» |
|
| 0,95 | ||
| б) обычная | + | 1,0 | 1,00 | ||
| в) улучшенная |
|
| 1,05 | ||
| 11. МУСОРОПРОВОД |
|
|
| ||
| а) есть |
|
| 1,02 | ||
| б) нет | + | 1,0 | 1,00 | ||
| 12. ОТОПЛЕНИЕ |
|
|
| ||
| а) центральное |
|
| 1,00 | ||
| б) индивидуальное | + | 1,0 | 1,02 | ||
| 13. ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ |
|
|
| ||
| а) центральное |
|
| 1,00 | ||
| б) титан |
|
| 0,95 | ||
| в) колонка |
|
| 0,98 | ||
| г) центральное и колонка |
|
| 1,02 | ||
| 14. ГАЗОСНАБЖЕНИЕ |
|
|
| ||
| а) природный | + | 1,0 | 1,00 | ||
| б) баллонный |
|
| 0,95 | ||
| 15. СОСТОЯНИЕ ВЕНТИЛЯЦИИ |
|
|
| ||
| а) хорошее |
|
| 1,00 | ||
| б) удовлетворительное | + | 0,98 | 0,98 | ||
| в) неудовлетворительное |
|
| 0,96 | ||
| 16. СОСТОЯНИЕ ПОДВАЛА |
|
|
| ||
| а) хорошее |
|
| 1,00 | ||
| б) удовлетворительное |
|
| 0,98 | ||
| в) неудовлетворительное |
|
| 0,96 | ||
| Продолжение таблицы 9 | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| СОСТОЯНИЕ ЧЕРДАКА |
|
|
| ||
| а) хорошее |
|
| 1,00 | ||
| б) удовлетворительное | + | 0,98 | 0,98 | ||
| в) неудовлетворительное |
|
| 0,96 | ||
| 17. СОСТОЯНИЕ ДВОРА |
|
|
| ||
| а) хорошее |
|
| 1,00 | ||
| б) удовлетворительное | + | 0,98 | 0,98 | ||
| в) неудовлетворительное |
|
| 0,96 | ||
| Характеристика квартиры |
|
|
| ||
| 18. ЭТАЖ |
|
|
| ||
| а) цокольный |
|
| 0,85 | ||
| б) первый |
|
| 0,90 | ||
| в) последний |
|
| 0,92 | ||
| г) 2-й и 3-й этажи |
|
| 1,02 | ||
| д) остальные |
|
| 1,00 | ||
| 19. ПЛАНИРОВКА КОМНАТ |
|
|
| ||
| а) изолированные |
|
| 1,03 | ||
| б) смешанные | + | 1,0 | 1,00 | ||
| в) смежные |
|
| 0,98 | ||
| 20. ВЫСОТА ПОТОЛКА, м |
|
|
| ||
| а) до 3 | + | 1,0 | 1,00 | ||
| б) свыше 3 |
|
| 1,02 | ||
| 21. ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв.м. |
|
|
| ||
| а) до 5 |
|
| 0,98 | ||
| б) 5 — 8 |
|
| 1,00 | ||
| в) свыше 8 | + | 1,02 | 1,02 | ||
| 22. САНУЗЕЛ |
|
|
| ||
| а) смежный |
|
| 0,98 | ||
| б) раздельный |
|
| 1,01 | ||
| 23. ВАННАЯ |
|
|
| ||
| а) в кафеле |
|
| 1,02 | ||
| б) покрашена |
|
| 1,00 | ||
| 24. БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ |
|
|
| ||
| а) отсутствие балкона (лоджии) | + | 0,97 | 0,97 | ||
| б) балкон |
|
| 1,00 | ||
| в) лоджия 3 м |
|
| 1,01 | ||
| г) лоджия 6 м |
|
| 1,03 | ||
| д) лоджия 9 м |
|
| 1,05 | ||
| 25. ВХОДНЫЕ ДВЕРИ |
|
|
| ||
| а) деревянные |
|
| 0,95 | ||
| б) дерматин, утепленные |
|
| 1,00 | ||
| Продолжение таблицы 9 | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| в) металлические | + | 1,02 | 1,02 | ||
| 26. ОСВЕЩЕННОСТЬ, % |
|
|
| ||
| а) 100 | + | 1,0 | 1,00 | ||
| б) затененность до 30 |
|
| 0,98 | ||
| в) затененность до 50 |
|
| 0,95 | ||
| 27. НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА |
|
|
| ||
| а) есть | + | 1,0 | 1,00 | ||
| б) нет |
|
| 0,98 | ||
| 28. ОКНА ВЫХОДЯТ |
|
|
| ||
| а) на улицу |
|
| 0,95 | ||
| б) во двор |
|
| 1,00 | ||
| в) на улицу и во двор | + | 1,01 | 1,01 | ||
| 29. ПОЛЫ |
|
|
| ||
| а) дощатые |
|
| 0,97 | ||
| б) линолеум | + | 0,98 | 0,98 | ||
| в) паркет |
|
| 1,00 | ||
| 30. СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ |
|
|
| ||
| а) новая |
|
| 1,03 | ||
| б) хорошее |
|
| 1,00 | ||
| в) требуется косметический ремонт | + | 0,95 | 0,95 | ||
| г) требуется капитальный ремонт |
|
| 0,90 | ||
| 31. ПРЕСТИЖНОСТЬ |
|
|
| ||
| а) художественная отделка |
|
| 1,03 | ||
| б) стандартная | + | 1,0 | 1,00 | ||
| Итоговый коэффициент |
| 0,72 |
| ||
Принимая условные значения коэффициентов в отношении рассматриваемого объекта, получаем следующий расчет:
ВС тек.скор. =3688,43х0,72х1,5х1,18= 4700,55руб.
Таким образом, скорректированная стоимость 1 куб. м. строительного объема оцениваемого объекта составляет 4989 рублей 8 копеек.
Таким образом, стоимость 1 кв. м. общей площади оцениваемого объекта составит:
ВСтек. скор. = 4700,55 × 2,54 = 11939,36.
Завершающим этапом определения восстановительной стоимости объекта недвижимости является соотнесение стоимости сравнительной единицы с площадью оцениваемого объекта:
,
где ВС — восстановительная стоимость объекта недвижимости; ВСтек.скорр. — восстановительная стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта; S — площадь оцениваемого объекта.
ВС = 11939,36× 58,2 = 694870 рубля 70 коп.
или с учетом разумного округления 695000 рублей.
Определение износа оцениваемого объекта.
Физический износ здания следует определять по формуле
где Ф з — физический износ здания, %; Ф ki — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
|
|
|
Таблица 10
Распределение удельного веса стоимости внутренних санитарно-технических и электрических устройств по элементам
| Наименование элемента | Доля элемента в удельном весе, % |
| Центральное отопление | 25 |
| Вентиляция | 2 |
| Водопровод | 10 |
| Горячее водоснабжение | 12 |
| Канализация | 14 |
| Газоснабжение | 7 |
| Электроосвещение и электрооборудование | 30 |
| в том числе: радио | 2 |
| телефон | 4 |
| телевидение | 2 |
| ИТОГО | 100 |
Таблица 11
Расчет физического износа здания
| Наименование элемента здания | Удельные веса конструктивных элементов по [29], % | Удельные веса каждого элемента по таблице [30], % | Расчетный удельный вес элемента, li × 100 % | Физический износ элементов здания, % | |
| По результатам оценки ФК | Средне-взвешенное значение физического износа | ||||
| Фундаменты | 18 | 18 | 10 | 1,8 | |
| Стены | 19 | 86 | 16 | 17 | 2,72 |
| Перегородки | 19 | 14 | 3 | 22 | 0,66 |
| Перекрытия | 7 | 7 | 10 | 0,7 | |
| Крыши | 6 | 75 | 5 | 10 | 0,5 |
| Кровля | 6 | 25 | 1 | 18 | 0,18 |
| Полы | 8 | 8 | 18 | 1,44 | |
| Окна | 9 | 48 | 4,32 | 15 | 0,65 |
| Двери | 9 | 52 | 4,68 | 10 | 0,47 |
| Отделочные работы | 10 | 10 | 40 | 4 | |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 12 | 0 | 0 | ||
| в том числе: | 0 | 0 | |||
| отопление | 4 | 4 | 40 | 1,6 | |
| вентиляция | 0,24 | 0,24 | 25 | 0,06 | |
| водопровод | 1,2 | 1,2 | 25 | 0,3 | |
| горячее водоснабжение | 1,44 | 1,44 | 40 | 0,58 | |
| канализация | 1,68 | 1,68 | 30 | 0,50 | |
| газоснабжение | 0,84 | 0,84 | 15 | 0,13 | |
| электроосвещение и электрооборудование | 3,6 | 3,6 | 15 | 0,54 | |
| ИТОГО | 16,82 | ||||
Полученный результат округляем до 1 %, физический износ составляет 17%.
После определения всех видов износа производится определение стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного подхода по следующей формуле
СЗП = ВС – И + СЗУ,
где СЗП — стоимость объекта недвижимости по затратному подходу; ВС — восстановительная стоимость зданий; И — стоимостное выражение накопленного износа; СЗУ — стоимость земельного участка.
Сзп = 695000 -
СЗУ = КСЗ × SЗУ,
где: КСЗ — кадастровая стоимость земли; SЗУ — площадь земельного участка.
Сзу = х2863,65 =
Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
1. Оценка потенциального валового дохода. В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей, получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. Полученные данные представим в табличном виде (табл. 12).
Таблица 12
Определение арендной платы по объектам — аналогам
| Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Местоположение (район) | Городищенский | Городищенский | Городищенский |
| Адрес | Х.Вертячий ул.Мира | Х.Вертячий ул.Шлепина | Х.Вертячий ул.Кубанцева |
| Материалы стен дома | Кирп. | Кирп. | Кирп. |
| Этаж/этажность | 1 | 1 | 1 |
| Площадь общая, кв.м. | 62,5 | 46,0 | 65,0 |
| Тип планировки | обычная | обычная | обычная |
| Отделка и состояние квартиры | хорошее | хорошее | хорошее |
| Телефон | |||
| Ставка арендной платы, руб./месяц | 1700 | 1500 | 2000 |
| Источник информации | СМИ | СМИ | СМИ |
| Контактный телефон |
Таблица 13
Внесение корректировок ставки арендной платы
| Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| 1. Ставка арендной платы, р. | 27,2 | 32,6 | 30,77 | |
| 2. Местоположение (коэффициент) | Лучше 5% К-т 0,95 | Хуже 5% К-т 1,05 | Лучше на 6% К-т 0,94 | |
| 3. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 25,84 | 34,23 | 28,92 | |
| 4. Материалы стен дома (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | |
| 5. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 25,84 | 34,23 | 28,92 | |
| 6. Этаж (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | |
| 7. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 25,84 | 34,23 | 28,92 | |
| 8. Площадь (коэффициент) | Лучше 5% К-т 0,95 | Хуже 5% К-т 1,05 | Лучше на 6% К-т 0,94 | |
| 9. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 24,55 | 35,94 | 27,19 | |
| 10. Планировка (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | |
| 11. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 24,55 | 35,94 | 27,19 | |
| 12. Отделка, состояние (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | |
| 13. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 24,55 | 35,94 | 27,19 | |
| 14. Телефон (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | |
| 15. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 24,55 | 35,94 | 27,19 | |
| Суммарная корректировка (15/01) | 0,9 | 1,1 | 0,88 | |
| Вес (от 1 до 3) | 2 | 1 | 3 | |
| Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц | 27,77 | |||
Определение валового потенциального дохода определяется по следующей формуле
ПВД = S × Са,
где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; Са — средневзвешенная ставка арендной платы за 1 кв. м.
ПВД = 58,2 х 27,77 = 1616,2руб.
Оценка потерь от недогруженности (недоиспользования) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты целесообразно заложить 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы. Определение действительного валового дохода определяется по следующей формуле:
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи
Определение величины операционных расходов. Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды жилой недвижимости, которые, как правило, включают только подоходный налог (13 % от годового дохода) и налог на имущество (в расчетах принято 0,1 % от стоимости, полученной по затратному подходу). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи, как правило, оплачивает арендатор.
ДВД = 1616,2 – 80,81 – 210,11 – 1,62 = 1323,66 руб.
Определение коэффициента капитализации. При оценке жилой недвижимости за основу установления величины коэффициента капитализации целесообразно использовать значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных квартир. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информацией по данному сегменту рынка. Формула определения величины коэффициента капитализации R методом рыночной экстракции имеет следующий вид:
где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.
Расчет коэффициента капитализации производится следующим образом (табл. 15).
Таблица 14
Расчет коэффициента капитализации
| Аналог, местоположение | Цена предложения,. V, р. | Предполагаемый чистый операционный доход, NOI, р./год | Коэффициент капитализации, R | |
| 1.х.Вертячий ул.Мира | 1500000 | 15049,13 | 0,001003 | |
| 2. х.Вертячий ул.Шлепина | 1400000 | 16248,04 | 0,011606 | |
| 3.х.Вертичий ул.Кубанцева | 2000000 | 17369,52 | 0,008685 | |
| Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации, R | 0,007098 | |||
5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле
где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.; R — коэффициент капитализации.
V = 1323,66*12
Результаты расчета сводятся в табл. 15.
Таблица 15
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
| Показатель | Значение |
| 1. Ставка арендной платы, р./месяц | 1323,66 |
| 2. Ставка арендной платы, р./год (01 х 12) | 15883,92
|
| 3. Потери от недоиспользования, % | 794,196
|
| 4. Годовой доход с учетом недоиспользования, р. [02 х (1-03/100)] | 15089,724
|
| 5. Операционные расходы —- подоходный налог, р. (04 х 13 %) | 1961,664
|
| 6. Операционные расходы — налог на имущество, р.(затрат.подход х 0,1 %) | 695
|
| 7. Чистый операционный доход, р./год [04 - (05+06)] | 12433,060
|
| Коэффициент капитализации R | 0,007098 |
| Рыночная стоимость квартиры, р. (07 / 08) | 1751629 |
Полученный результат округляется и составляет 1752000 руб.
