Некоторые уроки кризиса

Человека разумного отличает способность делать из сложившихся ситуаций упредительные выводы еще до выработки организмом условных рефлексов. Иными словами, удар судьбы по голове означает, что не возымели действие ее пинки под зад.

То, что происходит в стране, носит все признаки форс-мажора, а значит, не может не быть объектом пристального анализа. Оценщик – профессия аналитическая, нам сам Бог велел извлекать, и из кризиса в том числе, некоторые уроки.

Урок первый. В этой жизни возможно все. И к этому всему надо быть готовым морально и профессионально. Ко всему, что ты делаешь, надо подходить объективно, осторожно и разумно.

Оценка залога должна быть как минимум не менее профессиональной, чем оценка государственного или коммунального имущества. Роль оценщика в процессе кредитования некоторые из нас недооценили, сведя ее к формальной процедуре, не влекущей не то чтобы ответственности, а и вообще последствий. То, что по нашим оценкам действительно принимались (и надеемся, еще будут) финансовые решения, для многих оказалось открытием, зачастую неприятным.  

Оценщик — не консультант, во всяком случае при работе над отчетом об оценке (есть вид оценочной деятельности – консультационный, но он не предусматривает подготовку отчета об оценке с выводами и установленного содержания). Оценщик – это прошедший специальную подготовку и сертифицированный государством специалист, выдающий документарные выводы о стоимости установленного содержания, на основании которых должностные лица банков (в т. ч. и государственных) принимают формализованные, прописанные внутренними документами, финансовые решения. При этом ответственность за результат конкретной оценки несет исключительно оценщик и никто из должностных лиц банка.

Банки оценку залогов отдают на аутсорсинг отнюдь не для красоты процесса. Просто пироги должен печь пирожник, или, как в известном анекдоте: мы не даем в долг, они не продают семечки.

При этом банки определять могут только лишь политику работы с СОДами, но никак не результат оценки. Тот, кто хочет сам указывать стоимость – держит внутренний штат и им успешно командует, не привлекая к процессу внешнего оценщика.

Здесь несколько тезисов об ответственности оценщика. Во-первых, она объективна, то есть существует независимо от того, знаем мы о ней или нет, согласны или не согласны. Во-вторых, она материальна: никому не нужно «сажать» оценщика. Заказчик-потребитель требует покрытия убытков, обусловленных некомпетентностью (необъективностью) исполнителя оценки, если таковые имели место. Доказательство размера убытков и наличия вины оценщика – задача истца в суде, хотя совершенно логично, что зона ответственности оценщика – величина вольного или невольного искажения им результата, а никак не результат оценки.

Отсюда – второй урок. Ответственность оценщика должна быть обеспечена хотя бы относительно и для его же безопасности. Способов такого обеспечения мировое сообщество знает два: страхование профессиональной ответственности и наличие компенсационного фонда. Оба они являются необязательными условиями работы на рынке оценки, и надеюсь, таковыми и останутся.

Страхование ответственности в нашей стране — продукт сырой, но уже доступный, по крайней мере, для напористых. Выплата – по решению суда. Истец должен обосновать свои претензии к оценщику. Оценщик, в свою очередь, совместно со страховой компанией, могут опровергнуть необоснованные претензии. Мы становимся участниками цивилизованного и развитого рынка, где участие в судебных разбирательствах, увы, необходимый атрибут.

Компенсационный фонд – накапливаемый возобновляемый декларируемый целевой объем денежных средств СРО (СОДа, общественной организации), предназначенный для покрытия ущерба (либо его части), нанесенного заказчику либо потребителю оценки его членами (сотрудниками). Компенсационный фонд по сути – материальное наказание «через коллектив». Фонд способствует росту общественного контроля за качеством работы членов организации.

 

Урок третий. Оценка залогов никак не возможна без контактов с сотрудниками банков и их клиентами. Контакты (просьбы, требования, пожелания) бывают разные — «черные, белые, красные». Чтобы не быть дальтоником в этих вопросах, желательно понимать права, обязанности и круг ответственности своего визави. Для этого мы рассмотрим перечень должностных лиц банка, имеющих то или иное отношение к оценке имущества. Как правило, отчет об оценке имущества при прохождении процедуры получения кредита в банке так или иначе рассматривается следующими должностными лицами и структурными подразделениями банка: кредитным инспектором, руководителем кредитного инспектора, отделом внутренней оценки, отделом обеспечения банковской безопасности, риск-менеджером, кредитным комитетом, заместителем председателя правления банка, самим председателем правления или наблюдательным советом. Ознакомимся с кратким кругом обязанностей каждого из них.

Кредитный инспектор – специалист, одной из главных задач которого является грамотное изложение основных требований банка клиенту, желающему получить кредит. Также инспектор должен проанализировать финансово-экономическое состояние клиента с целью выдачи кредита, предоставить список аккредитованных в банке оценочных компаний, а после того как будет предоставлен весь пакет требуемых документов, направить их на рассмотрение руководителя. Также в обязанности кредитного инспектора входит мониторинг и контроль текущих кредитов. Задача кредитного инспектора – продать кредит.

Руководитель кредитного инспектора – это, как правило, либо начальник отделения, либо руководитель какого-нибудь отдела. Задачи у него те же, что и у кредитного инспектора – продать услуги банка, получить все необходимые документы и на основании этих документов проанализировать возможность потенциального клиента выплачивать кредит. Полномочий на подписание кредитных договоров и договоров залога у него больше, чем у кредитного инспектора. К результату оценки и, тем более, к деятельности СОДа, он никакого отношения иметь не может.

Внутренние оценщики – выполняют функцию контроля оценки на предмет ее качества и соответствия всем стандартам. Такая проверка происходит, как правило, выборочно и постфактум. Этот факт обусловлен тем, что проверить всю оценку, поступающую в банк, практически нереально. Как правило, внутренние оценщики анализируют и визируют либо оценивают сами имущество крупных клиентов, VIP-клиентов и т. д. Однако в большинстве случаев внутренние оценщики просматривают отчет об оценке, когда она уже прошла все этапы рассмотрения предоставленной клиентом документации и банк выдал кредит. Ответственность его в этом процессе достаточно условна по вышеуказанной причине.

Отдел обеспечения банковской безопасности (либо структура с подобным названием) – отдельное подразделение в структуре банка, которое периодически обращает свое внимание на некоторые отчеты. Работники этого отдела не являются профессионалами в области оценки. Их парафия – экономическая безопасность банка. Если отдел безопасности проверяет какую-либо оценку или СОД, это значит, что обнаружены некоторые несоответствия. Как правило, этот отдел, как и внутренние оценщики, делает проверку постфактум. Тем не менее у отдела безопасности больше полномочий: они могут анализировать не только результат деятельности субъекта оценочной деятельности, но и само направление и качество деятельности субъекта, а также действия его руководителей в самых различных ситуациях. При этом их ответственность за работу СОДа весьма условна.

Задачей риск-менеджеров является определение методов и принципов работы банка с субъектами оценочной деятельности. Риск-менеджеры – это специалисты, которые ищут в деятельности компаний возможные риски, оценивают степень их опасности, размер ущерба и вырабатывают рекомендации, как, по возможности, снизить негативные последствия риска. Они устанавливают и контролируют использование понижающих коэффициентов, которые пересчитывают сумму стоимости залога в максимальную сумму кредита. Основной целью их является определение всевозможных рисков при выдаче кредита. Риск-менеджер не может иметь никакого отношения к полученному результату оценки – он определяет только конечное так называемое «наполнение кредита». Кроме того, вертикаль риск-менеджмента, как правило, вырабатывает политику работы банка с СОДами.

Кредитный комитет – орган, принимающий окончательные решения по размещению средств в рамках своих полномочий, определяемых правлением банка. Кредитный комитет обычно принимает решения о пролонгации кратко-, среднесрочных и долгосрочных кредитов и гарантий; кредитов и гарантий, выдаваемых в филиалах и отделениях банка; срока действия аккредитивов, поручительств и других (в т. ч. внебалансовых) операций, содержащих кредитные риски. Он может быть нескольких уровней: региональный или «малый», головной и т. п. Различие их состоит в уровне должностных лиц и в уровне полномочий, которыми наделены эти лица. При рассмотрении необходимого пакета документов, требуемых для предоставления кредита, кредитный комитет рассматривает оценку как основание для выдачи определенной суммы денег, скорректированной риск-менеджерами. Кредитный комитет – коллегиальный орган, в который входят как лица, знакомые с оценкой, так и те, кто не знаком с порядком проведения оценки имущества. Этот орган имеет ряд положений, которым он должен следовать в процессе рассмотрения предоставленных документов, однако за достоверность оценки он ответственности не несет.

Заместитель председателя правления банка обычно курирует различные направления, риски и оценку в том числе. Таким образом, он может быть куратором направления, которое определяет порядок взаимодействия с СОДами, однако не является лицом, сколько-нибудь влияющим на результат оценки или ответственным за использование оценки, в какой-либо степени не отвечающей требованиям.

Заместитель председателя правления банка не всегда связан с оценочной деятельностью и ее субъектами – среди заместителей есть лица, не имеющие отношения к оценке.

Председатель правления – зачастую это председатель головного кредитного комитета, других структур и т. д. Он осуществляет общее руководство банком, является его исполнительной властью, отвечает за оперативный контроль над деятельностью банка, разработку и внедрение стратегии развития. Этот человек несет ответственность за результат работы банка, в том числе и за качество оценки, которая проходит через данный банк. Т.е. председатель правления может иметь отношение к тому, какие СОДы будут в списке аккредитованных компаний, однако он не может иметь отношения к результатам какой-либо конкретной оценки.

Наблюдательный совет является высшим руководящим органом банка и главным уровнем контроля его работы. Он выражает интересы собственников или акционеров банка, развивая уставные положения, стратегию их достижения, утверждает годовые перспективные планы, представленные правлением общества, производит назначения в высшем руководстве, контролирует наиболее значительные для общества сделки. Как правило, в наблюдательном совете состоят собственники банка (или основной его доли), которые заинтересованы в качественной и бесперебойной работе своего предприятия.

Известно, что в соответствии с Законом об оценке, имущество, передаваемое в залог, оценивать не обязательно. Однако для того, чтобы максимально застраховать себя от возможных рисков, минимизировать их, банк заказывает оценку имущества у оценщика. Более того, при изменении ситуации из благоприятной в неблагоприятную, ответственность за результат оценки будет нести исключительно оценщик и никто иной.

Кроме того, банки определяют список оценщиков, которые, по мнению руководства, наиболее соответствуют требованиям банка и действующего законодательства, с целью обезопасить себя от некачественной оценки. Посему любое влияние сотрудников банка на субъект оценочной деятельности является нелогичными по своей сути.

 Таким образом, с учетом вышеизложенного, можно сделать вывод, что ни один сотрудник банка не может и не должен каким-либо образом влиять на процедуру проведения оценки и на конечный результат оценки в целом. Факт давления на оценщика в любом его виде является показателем непрофессионализма и непрозрачности работника банка. Поэтому любые способы вероятного влияния или давления на оценщика не должны быть приняты им по одной единственной причине: для этого нет никаких оснований.

 

 

Урок четвертый. Более половины капитала банковской системы нашей страны имеет иностранное происхождение. Это значит, что у наших отчетов есть шанс попасть для анализа в зарубежье, причем не всегда близкое. Отсюда – требования к нашим оценщикам на международном уровне и необходимость знать международные стандарты (и не только МСО) как минимум в части оценки залога. Ниже в разделе 1 рассмотрены требования МСО 2007 к оценке залогов и их отличие от национальных стандартов и российских методик. Следует отметить (об этом будет сказано в разделе 1) низкий уровень государственного регулирования сегмента оценки залогов. В таких условиях роль саморегулируемых организаций оценщиков резко возрастает – по сути, кроме них регулировать некому. По состоянию на сегодняшний день ни одна из семи саморегулируемых организаций оценщиков не предложила внутренних положений по оценке залогов. АСБОУ (не имеющая статуса СРО) декларирует представление внутреннего «Положения об оценке залогов» в октябре-ноябре этого года.

Урок пятый. Принимаясь за оценку объекта, необходимо ясно и четко представлять себе механизм обращения взыскания на залог. Речь идет не об учете затрат средств и времени на реализацию (это функция банка), речь идет о возможных потерях качеств объекта залога, связанных с неэффективным управлением и небрежным обращением, в т. ч. при смене собственника.

Урок шестой. Идентификация объекта оценки – источник (залог) правильной или неправильной оценки. Зачастую объекту оценки осознанно или нет присваиваются свойства и качества, не связанные с этим объектом как с залогом. Отчуждение залога вне этих качеств генерирует сумму средств ниже декларируемой оценщиком и порождает проблемы или кредитора, или оценщика. Приступая к оценке, оценщик определяет, что является основанием для идентификации состава объекта оценки – инвентарный список бухгалтерского учета или технологическая и физическая автономность и завершенность. Эти формы упорядочения нередко существенно отличаются друг от друга. Одно здание может отражаться в инвентарном списке несколькими инвентарными объектами, в то же время несколько десятков единиц оборудования производственного участка соответствуют одному инвентарному объекту. Необходимо учитывать, что при использовании инвентарного списка упрощается процедура контроля кредитора за состоянием имущества предприятия, тогда как физическая идентификация ведет к понятной структуре стоимости.

В более сложных случаях оценщик должен четко идентифицировать материальный и нематериальный состав объекта оценки.

Урок седьмой. Ликвидность как фактор влияния. Оценивая рыночную стоимость, оценщик должен сначала убедиться в существовании самого рынка. Прежде, чем говорить о наиболее вероятной цене продажи, надо определить вероятность самой продажи. Отсутствие сделок купли-продажи на рынке не только дают повод для сомнений относительно существования «рыночной» стоимости в классическом понимании, но и делают в некоторых случаях крайне рискованным использование такого объекта в качестве залога. Рыночная стоимость предполагает соответствующий маркетинговый анализ и изучение рынка, что в свою очередь влечет определенные временные затраты. Т. е. между появлением объекта на рынке и непосредственно сделкой проходит определенный промежуток времени. В зависимости от спроса на подобные объекты, наличия и количества подобных предложений, а также активности самого рынка, этот период может укладываться в один день, а может быть растянут на многие месяцы. В большинстве случаев значение этого периода может быть весьма существенным для заинтересованных лиц. Возможно ли прогнозирование этого периода?

На наш взгляд, ликвидность отражает способность товара быть проданным на рынке в определенный срок. Ликвидность есть период времени, в течение которого имущество можно обменять на его денежный эквивалент по рыночной стоимости.

Ликвидность имеет две характеристики: качественную и количественную.

Ликвидность качественная, выраженная как высокая средняя или какая-либо иная, имеет право на жизнь как информативная составляющая, но, к сожалению, не имеет практического применения, а потому не является объектом рассмотрения. Такую ликвидность целесообразно, на наш взгляд, указывать в отчете об оценке как фактор, существенный для оцениваемого имущества.

Ликвидность же количественная, выраженная как временной отрезок, может иметь вполне прикладной характер. Пример, наиболее близкий для авторов: ликвидность есть инструмент для перерасчета банком (или по его заказу иным субъектом) рыночной стоимости в сумму выдаваемого под обеспечение этого имущества кредита. Часто ее называют залоговой стоимостью. В этом случае алгоритм пересчета:

 

  ЗС = РС – Соб – Зр, где:

 

ЗС – залоговая стоимость или сумма выдаваемого кредита;

РС — рыночная стоимость;

Соб — стоимость обслуживания кредита в период реализации (ликвидность);

Зр – затраты, связанные с реализацией залога в соответствии с условиями договора и механизмами реализации, принятыми в финансовом учреждении. 

Затраты на реализацию и стоимость обслуживания банк должен сформировать самостоятельно либо заказать соответствующий расчет отдельно от оценки.

 

В свою очередь,

 

Соб = Зм * Л, где:

 

Зм – затраты на обслуживание кредита в месяц;

Л – ликвидность объекта либо групп тождественного имущества, выраженная в месяцах.

По ходу рассуждений необходимо заметить, что ликвидность и рыночная стоимость - независимые друг от друга величины. Иными словами, не всегда можно поднять ликвидность объекта за счет снижения стоимости даже в разы. Обе величины есть величины текущие, т. е. действительны только на дату расчета и последующий за ним стабильный период. Риски, связанные с динамикой ликвидности (как и с динамикой рыночной стоимости), должен анализировать потребитель оценки. 

Каждый потребитель и каждый оценщик должен определиться относительно права оценщика на прогноз. Хотя бы потому, что 2008 год ясно показал абсурдность всех предсказаний, несмотря на то, что их делали мирового уровня экономисты, из которых, возможно, получились бы не худшие оценщики. По состоянию на сегодня совершенно бесспорно, что все прогнозы по сути своей носят интуитивный характер. Поэтому, оценщик может основываться лишь на той ситуации, которая существует на рынке. Любые прогнозы оценщика относительно динамики рынка, на наш взгляд, некорректны, за исключением случаев, когда такой анализ является предметом договора с потребителем.

Расчет ликвидности есть субъективное заключение, основанное на анализе текущего состояния рынка. Именно поэтому оценщик не может гарантировать потребителю реализацию имущества в указанный срок в случае каких-либо изменений на рынке. Потребитель вправе согласиться либо возразить по поводу исходных данных, рассуждений и заключений оценщика, отдавая себе отчет о том, что речь идет все же о субъективной величине.

В двух приведенных выше формулах есть две величины, логичные для предоставления потребителю оценки извне. Это рыночная стоимость, достаточно обоснованная как теоретически, так и практически, и ликвидность, не обоснованная никак, поскольку потребность в ней остро возникла лишь в период нынешнего кризиса, который, по сути, и является кризисом ликвидности.

Как рассчитать ликвидность? Ликвидность есть функция, производная от объемов спроса, предложения и активности рынка. Любой из этих факторов может меняться, изменяя ликвидность значительно.

Единого алгоритма расчета и подбора информации нет. Подбор исходной информации по этим параметрам и ее анализ относятся к творчеству оценщика. При этом видится логичным выполнение расчета ликвидности по группам тождественного имущества в периоды относительно стабильного рынка.

 

Урок восьмой. Оценка приватизационная содержала в себе элементы если не искусства, то творчества точно. Появившийся и активно развившийся в 2000-х сегмент оценки залогов в силу типичности объектов оценки трансформировался в оценку арифметическую и систематизированную. Нельзя сказать, что явление неосмысленных бездумных калькуляций стоимости типовых объектов было совсем уж массовым, но тезис «так получилось по аналогам» был достаточно распространенным. Знающие люди говорят, что с помощью математики можно доказать абсолютно все (многие, наверное, помнят со студенческих лет доказательство того, что дважды два - пять посредством тригонометрии). Оценка должна стать аналитической, прежде всего, и в последнюю очередь – арифметической.

Эпоха перемен подняла на поверхность полузабытые или просто нерешенные вопросы аккредитации, саморегулирования, законодательного регулирования.

Урок девятый – аккредитация.

Аккредитация (лат. accredo, «доверять») — это процесс, в результате которого официально подтверждается соответствие качества предоставляемых услуг некоему стандарту. Наиболее распространена в сфере оказания профессиональных услуг, для оценки качества которых потребитель, как правило, не обладает достаточной компетенцией.

Такое определение аккредитации дано в Википедии.

Как видим, в основе аккредитации лежит такое понятие, как доверие. Тогда откуда вокруг этой темы столько сломанных копий? Кто из оппонентов прав, и отчего, собственно, возникает недоверие к «доверию»? А также, где та грань, за которой «доверие» превращается в «сговор»? Это малая толика вопросов на тему аккредитации, занимающая умы не только оценщиков, и, что интересно, не только в Украине. Как минимум похожая ситуация сложилась и в Российской Федерации.

Мы далеки от мысли, что можно поставить точку в спорах на эту тему. Однако надеемся, что она поможет как противникам, так и сторонникам аккредитации увидеть эту проблему со стороны своих оппонентов.

Аккредитация может быть государственная (например, аккредитация вузов государством) и аккредитация коммерческими структурами других субъектов хозяйствования (например, аккредитация кредитными учреждениями субъектов оценочной деятельности, страховых компаний и т. д.). Для дальнейшего рассмотрения темы условимся, что под аккредитацией в данной статье мы понимаем аккредитацию кредитными учреждениями субъектов оценочной деятельности.

Как правило, банковские служащие, говоря о причинах введения аккредитации, делают акцент на том, что ответственность оценщика перед банком как потребителем выглядит достаточно размытой. Т. е. консультацию о стоимости имущества в виде отчета об оценке получает заказчик, который, как правило, и является заемщиком. Решение о выдаче кредита принимает банк, но по консультации, предназначенной для заемщика. Поэтому если у банка и возникают претензии к такой консультации, то они отметаются оценщиком, поскольку консультация была представлена не банку, а заемщику, а тот, подписав акт выполненных работ, подтвердил, что претензий к данной консультации не имеет. В результате банк не может предъявить какие-либо претензии к оценщику и остается один на один с возникшей проблемой.

Также банкиры отмечают, что при отсутствии аккредитации вероятность выбора заемщиком «удобного» оценщика явно возрастает. Т. е. заказ на оценку, как правило, получает оценщик, согласный «проиллюстрировать» в отчете мнение самого заказчика о стоимости объекта, а не тот, кто желает отразить в нем реалии рынка.

Еще одной проблемой является различное толкование оценщиками некоторых норм оценочного законодательства. Так, например, требование об идентификации объекта оценки разные оценщики понимают по-разному. Одни описывают местоположение и состояние квартиры в двух предложениях, при этом на пяти листах рассказывают об истории региона, другие ограничиваются тремя-четырьмя фотографиями домовладения, состоящего из дома с пятью жилыми комнатами, двумя санузлами, кухней, террасой и надворными постройками. Предъявить какие-то претензии к составителям таких отчетов очень сложно, ведь Национальные стандарты оценки не регламентируют, как должен быть описан объект и сколько фотографий должен содержать отчет. Поэтому для аккредитованных субъектов оценочной деятельности банки, как правило, прописывают дополнительные расширенные правила составления отчетов, что помогает сотрудникам банка, не являющимися оценщиками, составить представление об объекте, который предлагается в залог.

Таковыми являются основные причины введения аккредитации по мнению банкиров. Однако существует и иной взгляд на природу аккредитации. Многие оценщики считают аккредитацию дополнительным заработком для банка, подразумевая комиссионные платежи, в том или ином виде взимаемые им с аккредитованных компаний. Также аккредитация воспринимается, как попытка банка получить контроль над оценщиками, которые априори должны быть независимыми. Что же касается правил, которые кредитные учреждения разработали для аккредитованных оценщиков, то в некоторых случаях их выполнение приводит к нарушению законодательства в области оценки и ставит под угрозу дальнейшую оценочную практику аккредитованного субъекта оценочной деятельности. Также эти правила настолько разобщены, что адаптация отчета об оценке, выполненного для одного банка, к запросам другого требует значительной переделки.

Множество претензий вызывает и сам механизм аккредитации. Многие оценщики говорят о том, что непрозрачность схемы аккредитации приводит к непониманию ее принципов, с одной стороны, и возможности злоупотреблений, с другой. А построение аккредитации на принципах, не понятных для потенциальных партнеров – путь к недоверию и созданию теневых схем. 

Нельзя говорить о том, что отношение к аккредитации у банкиров и оценщиков абсолютно полярное и однозначное. Думается, что и те и другие видят как плюсы, так и минусы данного механизма отбора партнеров. А раз так, то было бы правильным создание рабочей группы из банковских работников, с одной стороны, и представителей оценочной сферы - с другой, которая возьмет на себя функцию выработки прозрачных и понятных схем аккредитации и разработки общих для всех расширенных правил составления отчета для кредитных учреждений.