2020-04-07
160
1) Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ (ст. 85) предусматривает выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилья в случаях:
сноса дома, в котором находится жилое помещение;
перевода жилого помещения в нежилое;
признания жилого помещения непригодным для проживания;
изменения жилого помещения (значительное уменьшение или увеличение) в результате капитального ремонта дома либо утраты помещения в связи с этими работами.
Остановимся подробнее на каждом из перечисленных случаев.
Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.
Решение о сносе дома принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 86 ЖК РФ).
Снос домов осуществляется, главным образом, в связи с государственными или муниципальными нуждами; как правило, когда имеет место отвод земельного участка.
Предоставление жилого помещения гражданам, подлежащим выселению в связи со сносом дома, осуществляют органы, принявшие решение о сносе жилого дома (ст. 86 ЖК РФ).
Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
В судебной практике возник вопрос: учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения, подлежащего сносу, размер жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении жилья в связи со сносом дома. Верховным Судом РФ было дано следующее разъяснение.
Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86-88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.
Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ). (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.)
Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемые ими жилые помещения переводятся в нежилые.
Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилое обычно связан с передачей его для государственных, муниципальных нужд; в связи с необходимостью размещения бытовых, торговых организаций, специализированных служб и т.д.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22-24 ЖК РФ. Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, если помещение, расположенное под переводимым помещением, не является жилым (ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда.
Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель помещения, которое переводится в нежилое (ст. 87 ЖК РФ).
Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья подлежат граждане, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждено постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 47*(7).
Непригодность жилых домов для проживания является следствием естественного износа, природных условий, бесхозяйственного содержания дома.
Признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции:
органа государственной власти Российской Федерации в отношении жилищного фонда Российской Федерации (п. 12 ст. 12 ЖК РФ);
органа государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении жилищного фонда субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 13 ЖК РФ);
органа местного самоуправления в отношении муниципального жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).
Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель жилого помещения, признанного непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ).
Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома занимаемые ими жилые помещения в этом доме: не могут быть сохранены; уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ); увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).
Если первые две позиции не вызывают вопросов, то последняя требует пояснения, поскольку законодатель не определяет, что считать существенным увеличением.
Жилищный кодекс РФ не содержит положений относительно нормы общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. В ст. 58 говорится о возможном "превышении" нормы предоставления на одного человека не более чем в два раза в определяемых статьей случаях. Видимо, по рассматриваемому вопросу следует обращаться к этой статье.
Другого варианта Кодексом не предложено.
Жилое помещение в этом случае должно быть предоставлено до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).
При проведении капитального ремонта дома или его реконструкции, если эти работы не могут быть произведены без выселения граждан, наймодатель обязан на время этих работ предоставить гражданам жилое помещение в маневренном фонде без расторжения договора социального найма.
Переселение в маневренный фонд и обратно - в жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции - осуществляется за счет наймодателя. Наймодатель может потребовать переселения граждан в маневренный фонд в судебном порядке, если граждане откажутся освободить жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции.
Вместе с тем наймодатель может, с согласия нанимателя и членов его семьи, предоставить им другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, вэтом случае расторгается.
Как видим, в данном случае законодатель не устанавливает обязанности наймодателя предоставить другое благоустроенное жилье вместо переселения в маневренный фонд. Наймодатель может решить вопрос, если наниматель и члены его семьи выразят на это согласие, т.е. имеет место расторжение договора социального найма по соглашению сторон. Причем необходимо согласие и временно отсутствующих членов семьи.
В отличие от этого наймодатель, напомним, обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору социального найма в случае существенного изменения жилого помещения либо в случае, если оно не может быть сохранено в результате капитального ремонта или реконструкции.
Согласно ч. 4 ст. 88 ЖК РФ после проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась. Данное положение требует уточнения. Позиция ЖК в данном вопросе непонятна в части решения нанимателя после проведения ремонта заселить жилье.
Возможное уменьшение площади отражено в проекте капитального ремонта или реконструкции дома. Таким образом, наниматель жилого помещения и члены его семьи до начала работ принимают решение:
вернуться после завершения работ в жилое помещение и, следовательно, на время капитального ремонта или реконструкции переселяются в дом маневренного фонда без расторжения договора социального найма;
переселиться в другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма на это помещение и с расторжением договора на жилье в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции.
Не подлежат сомнению в этой ситуации лишь следующие позиции. Уменьшение площади жилого помещения, о котором говорится в ч. 4 ст. 88 ЖК РФ, не может быть столь значительным, чтобы семья была признана нуждающейся в жилье; в любом случае необходимо согласие всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих.
Капитальный ремонт жилого дома осуществляется в установленные сроки. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, содержится в Приложении N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Госстроем России (постановление от 27.09.2003 N 170*(8)).
Вопросам предоставления гражданам другого благоустроенного жилья в связи с выселением по рассмотренным выше основаниям посвящена ст. 89 ЖК РФ. Согласно этой статье предоставляемое жилое помещение должно обладать следующими признаками:
быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; отвечать установленным требованиям;
находиться в черте данного населенного пункта.
В части требований к жилому помещению следует обратиться к ст. 15 ЖК РФ. Что касается благоустроенности жилого помещения, то уровень его не должен быть ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта.
Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнаты в коммунальной квартире, он соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 89 ЖК РФ).
2) Выселение с предоставлением другого жилого помещения.
В соответствии со ст. 90 ЖК РФ наниматель и члены его семьи, если они без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев, могут быть выселены в судебном порядке.
Данная статья предусматривает выселение с предоставлением другого жилья по договору социального найма; требования о его благоустройстве законодатель не предусматривает. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Расторжение договора может иметь место в случае, если неуплата является "длящейся" без перерыва в течение 6 месяцев. Если же она прерывается уплатой, надо полагать, основания к расторжению договора утрачены.
Статья 90 ЖК РФ не содержит положения о том, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, должно быть указано в решении суда. Вместе с тем это необходимо. В решении суда должно быть названо конкретное жилое помещение, которое предоставляется гражданину в связи с выселением.
Применение ст. 90 ЖК РФ является затруднительным в части определения, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо, уважительными можно признать продолжительную болезнь, бесконечные задержки выплаты заработной платы и т.п. Следует отметить, что помимо выселения к нанимателю может быть применено правило ч. 14 ст. 155 ЖК РФ о взимании пени.
3) Выселение без предоставления другого жилого помещения.
Статьей 91 ЖК РФ установлено, что выселение без предоставления другого жилья производится в случаях, если наниматель и (или) члены его семьи: используют жилое помещение не по назначению; систематически нарушают права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Рассмотрим каждый из перечисленных случаев.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан, и основное требование Жилищного кодекса РФ - использование жилья в соответствии с его назначением. Нельзя, например, приспосабливать жилые помещения под офисы, подсобные помещения.
В то же время ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения, наряду с проживанием, для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности на условиях, установленных указанной статьей Кодекса.
Согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей. Статья 1 ЖК РФ устанавливает, что, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Нарушение прав и законных интересов соседей может выразиться, в частности, в антиобщественном (аморальном) поведении нанимателя или членов его семьи, т.е. в поведении, противоречащем общепризнанным правилам поведения.
Правило о выселении в случаях, если наниматель или члены его семьи разрушают или портят жилище, вытекает из обязанности граждан использовать жилое помещение по назначению; соблюдать правила пользования этим помещением; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (ст. 67 ЖК РФ).
Статья 91 ЖК РФ устанавливает в качестве условий выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, систематический характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными.
По данному вопросу Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение.
Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.)
К случаям выселения, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ, следует отнести и последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если самовольно перепланированное жилье не будет приведено в прежнее состояние, суд может расторгнуть договор найма. Представляется возможным классифицировать этот случай как причинение существенного вреда жилому помещению и, следовательно, применять выселение по ст. 91 ЖК РФ.
Выселению в соответствии со ст. 91 ЖК РФ подлежат лица, виновные в нарушении правил пользования жилым помещением.
Следует отметить, что расторжение договора социального найма по указанным основаниям возможно, если семья бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо если претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом.
Если же нарушителем является конкретное лицо (наниматель, член его семьи), то выселению подлежит только это лицо. При этом договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.
Выселение в судебном порядке возможно (в случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК РФ) по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц. Верховным Судом РФ в отношении круга лиц, имеющих право обращаться в суд с иском о выселении, дано следующее разъяснение.
К заинтересованным относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.
В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание сними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.
Кроме того, согласно п. 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086*(9), органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.)
Согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления жилья выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива в связи с грубым неисполнением своих обязанностей без уважительных причин, обязан освободить жилье в 2-месячный срок с момента своего исключения. В случае отказа освободить жилье добровольно он и члены его семьи выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья (ст. 133 ЖК РФ).
Г
