Сохранность недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности

Имущество может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Такие основания содержатся в статье 244 ГК РФ.

Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, считается принадлежащим им на праве общей собственности. Нахождение имущества в общей собственности может быть двух видов: с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Основаниями возникновения права общей собственности являются:

- поступление в собственность двух или нескольких лиц неделимой вещи, т.е. имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (например, квартира является неделимыми вещами);

- поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не подлежит разделу в силу закона (например, земельные участки, раздел которых невозможен, поскольку они не могут быть менее установленного минимального размера);

- иные случаи, предусмотренные законом (в частности, законодательством о наследовании);

- случаи договоренности сторон (например, дарение доли квартиры, ранее принадлежащей одному лицу на праве собственности).

Совместная собственность возникает в исключительных случаях, а именно на имущество супругов или на имущество членов крестьянско-фермерского хозяйства.

Расходы и доходы от имущества, находящегося в совместной собственности, распределяются между участниками совместной собственности пропорционально их долям в праве.

В случаях, когда родители, лишенные родительских прав, и дети являются сособственниками жилого помещения, для защиты имущественных интересов ребенка законные представители, органы опеки и попечительства в праве обратиться в суд по определению в соответствии со статьей 247 ГК РФ порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, с требованием выплаты от других участников собственности, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Следует обратить внимание, что статьей 293 ГК РФ установлена ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Общая долевая собственность – это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно пункту 1 статьи 245 ГК РФ доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.

Согласно пункту 3 статьи 245 ГК РФ при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно статье 247 ГК РФ осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде.

Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого – требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.

Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.

Согласно статье 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании статьи 250 ГК РФ в целях устойчивости положения других сособственников законом установлена норма о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли. Продавцу необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается.

В случае продажи доли с нарушением этого порядка любой сособственник в течение трех месяцев вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Прекращение права общей долевой собственности может иметь следующие разновидности: раздел общей собственности и выдел из общей собственности.

При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля выделяется.

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию собственников, так и по судебному решению. Выдел доли может иметь место также и по требованию кредиторов для обращения взыскания на имущество сособственника.

Выдел доли в натуре из имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности, возможен, если имуществу не будет причинен несоразмерный ущерб (статья 252 ГК РФ), т.е. его можно будет использовать по назначению и не будет значительно утрачена его стоимость либо нарушены права третьих лиц, а также, если нет прямого запрета для выдела.

Выдел доли в натуре всегда влечет прекращение права общей собственности, поскольку при разделе возникают 2 или более самостоятельных объекта права, в отношении которых у каждого из бывших сособственников возникает право раздельной собственности.

Квартира является неделимым имуществом, которое невозможно разделить без изменения его назначения, что, как правило, исключает возможность раздела в натуре. Сохранить назначение квартиры как жилого помещения при ее разделе можно только при условии, что каждому бывшему участнику общей собственности будет оборудован отдельный вход в квартиру, отдельные ванная комната, туалет, кухня. Сделать переустройство и перепланировку в таких масштабах в квартирах в подавляющем большинстве случаев невозможно.

Кроме того, переустройство и перепланировка жилого помещения затрагивают не только права собственников данного помещения, но и интересы других лиц: собственника дома и всех лиц, проживающих в данном доме, в том числе влияют на безопасность последующей эксплуатации недвижимого имущества. Поэтому для проведения переустройства и перепланировки установлен разрешительный порядок (статья 26 ЖК РФ).

Для собственников квартир возможно определить порядок пользования жилым помещением, получить разрешение на переоборудование квартиры с учетом их желаний (превратить квартиру в коммунальную), но разделить в натуре данное имущество они не смогут по причинам, изложенным выше, а следовательно, право общей долевой собственности на нее не прекратится.

Иная ситуация при разделе дома, если существует техническая возможность выдела доли в натуре так, чтобы она составила изолированную часть дома с отдельным входом.

Порядок пользования сособственники (общая долевая собственность) согласовывают между собой сами, как правило, устно. При недостижении согласия собственники могут обратиться в суд (статья 247 ГК РФ).

Для определения порядка пользования жилым помещением при возникновении разногласий с другими сособственниками рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

1) направить сособственникам предложение об определении порядка пользования жилым помещением и заключить соглашение (в случае рассмотрения иска в суде данное предложение будет доказательством невозможности определения порядка пользования жильем самостоятельно). Предложение целесообразно направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручить каждому сособственнику лично под подпись (статья 165.1 ГК РФ).

Если совладельцы откликнулись на предложение, необходимо заключить письменное соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, в котором зафиксировать достигнутые договоренности, в частности, о том, какие комнаты в жилом помещении предоставлены в исключительное пользование каждого из сособственников, какие помещения находятся в общем пользовании.

При определении порядка пользования общим имуществом нужно учитывать, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (статья  247 ГК РФ).

2) Составление искового заявления (если договоренность с сособственниками не достигнута). Необходимо изложить факты нарушения либо угрозы нарушения прав истца, его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и подтверждающие их доказательства, а также сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались.

3) Подготовка необходимых документов для суда, представленных в статье 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

4) Подача искового заявления в суд, рассмотрение дела в суде, решение суда.

Исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением подается в районный суд по месту нахождения этого помещения (статья 24, часть 1 статьи 30 ГПК РФ).