Реализация права граждан на жилище

        Советской юридической литературе отмечалось, что хотя право на жилище и означает гарантированную возможность всех граждан удовлетворить жилищные потребности (получение нового жилого помещения; улучшение жилищных условий, постройка или приобретение жилого дома; бессрочное пользование имеющейся жилой площадью), однако это право реализуется при соблюдении определенных условий, в зависимости от форм реализации права. Если речь шла о получении нового жилого помещения или улучшении жилищных условий, гражданин должен был быть признан нуждающимся в жилье в установленном государством в соответствующих законодательных и нормативных актах порядке. Эти акты устанавливали критерии нуждаемости граждан в жилье и порядок приема их на учет в качестве таковых, а также порядок предоставления жилых помещений.

        Право на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции Российской Федерации, не содержит бланкетной нормы, отсылающей к какому-либо закону, и его реализация не зависит от каких-либо условий, кроме указанных в Конституции, постольку не требуется дополнительной регламентации указанного права в законе. Вместе с тем ст. 40 Конституции Российской Федерации предполагает, что отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих формы реализации права и соответствующий правовой механизм, посредством которого обеспечивается реализация прав.

        В российском законодательстве декларировано право на жилье каждого гражданина, нуждающегося в нем. Поскольку за счет текущих доходов или накоплений столь дорогостоящий товар как жилье, купить может далеко не каждый, для приобретения гражданами жилья законом предусмотрены различные способы:

- федеральные и региональные жилищные программы;

- жилищные субсидии и сертификаты;

- долевое строительство;

- накопительная потребительская кооперация;

- покупка жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;

- жилищное кредитование (и в особенности его разновидность - ипотека);

- рента жилья с последующим его выкупом.

        В то же время только граждане Российской Федерации имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищных фондов. Причем жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам в бессрочное пользование. В целях обеспечения жилищных прав граждан ЖК РФ (а ранее также Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики") устанавливает материальные и юридические гарантии этого права путем предоставления малоимущим и некоторым другим категориям граждан жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма, а также иными способами.

        Важнейшее значение имеет выделение в составе жилищного фонда "жилищного фонда социального использования", предназначенного для предоставления жилых помещений малоимущим и другим указанным в законе гражданам в пользование на основании договора социального найма. В соответствии с этим договором жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок).

        Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

        Обеспечение жилищных прав граждан предполагает возложение на органы государственной власти, исполнительные органы и органы местного самоуправления соответствующих обязанностей.

Указанные органы обеспечивают:

- порядок учета жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма, а также их продажи гражданам в государственном и муниципальном жилищных фондах;

- доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и найме жилья;

- жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях найма, купли-продажи, в том числе с учетом льгот, предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан, проживающих и работающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан;

- предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией;

- содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктур, обслуживающих жилищную сферу;

- правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по торговле и аренде, страховых компаний);

- сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;

- контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере и др.

        В современных условиях жилищная тематика остается одной из наиболее обсуждаемых, а проблема обеспечения граждан жильем не теряет своей остроты и требует своего незамедлительного разрешения. Решение проблемы усложняется дефицитом ресурсов для расширенного воспроизводства жилья, продолжающейся урбанизацией и ростом городов, постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья и «горячих точек», отсутствие необходимых финансовых ресурсов у достаточно большой части населения.
        С переходом России к рыночной экономике в жилищной политике наметилась тенденция сокращения государственного и муниципального жилищного фонда. Недостаточность финансовых средств, выделяемых на содержание и ремонт жилищного фонда, привела к непригодности многих жилых помещений для дальнейшего проживания в них граждан в силу аварийности, ветхости, невозможности восстановления до уровня, отвечающего техническим и санитарным нормам.

        В этих условиях государство не в состоянии обеспечить не только всех нуждающихся граждан жильем, но даже тех, кому обязано предоставить жилые помещения в силу закона - военным, детям-сиротам, участникам Великой Отечественной Войны и т.д.

        Поэтому были разработаны программы и механизмы удовлетворения потребностей населения в жилье не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Так, именно на это была направлена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Развиваются и внедряются в жизнь различные программы субсидирования жилищного строительства, различные формы ипотечного кредитования и т.д.

        В тоже время, государство не отрицает необходимости обеспечения малоимущих и иных, указанных в законе граждан, нуждающихся в жилье бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов.

        В этих целях разрабатываются и реализуются различные программы (Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы; Федеральная целевая программа "Социальное развитие села до 2013 года" и т.д.), принимаются нормативно-правовые акты, направленные на активизацию и стимуляцию мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан (военнослужащих, инвалидов, детей-сирот, молодые семьи и другие), совершенствуется действующее законодательство о недвижимости, жилищном строительстве, распределении и расходовании бюджетных средств, в том числе и в области строительства нового и ремонта старого жилищного фонда. Это связано, прежде всего, с тем, что большая часть населения находится за чертой бедности или имеет доходы, не позволяющие делать крупные финансовые вложения в решение своей жилищной проблемы.

        Следует заметить, что полноценной работе рыночных механизмов в жилищной сфере препятствует несовершенство законодательства. Среди прочего нужно отметить, что большое значение на преобразования в сфере жилья оказывает общественное мнение, которое в основном было сформировано в дореформенный период, когда именно государство обеспечивало жильем всех граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому попытки внедрения современных рыночных механизмов в сферу жилищных отношений зачастую встречают у большинства населения непонимание. Чему не в малой степени способствуют и многочисленные нарушения со стороны чиновников и мошенничество в сфере жилищного кредитования, и просто не знание гражданами жилищного законодательства.