Глава 9. Имущественное право США

§ 1. Понятия "реальное имущество" и "земля" в имущественном праве

Имущественное право (property law) или реальное имущественное право (real estate law*(425)) регулирует широкий круг вопросов, связанных с титулами и интересами в отношении реального имущества, приобретением этих титулов и интересов, их осуществлением, прекращением, а также правами на землю иных лиц. Имущественное право определяет права и обязанности собственников земли и землевладельцев. Большое внимание уделяется публичному регулированию использования реального имущества.

В американском праве разработана концепция имущества, основой которой является английское общее право. Термин "имущество" имеет различное значение, в зависимости от того, в каком контексте он используется. Имущество означает вещи - личные, реальные и движимые, материальные и нематериальные, видимые и невидимые, но этот термин используется также для того, чтобы описать соответствующие характеристики объекта. В юридическом смысле термин "имущество" характеризует отношения между людьми и вещами, такие как право лица владеть вещами, использовать их и извлекать из этого для себя пользу*(426). Термины real estate ("реальное имущество") и land ("земля") используются взаимозаменяемо.

Самой важной правовой классификацией имущества является подразделение его на реальное имущество и личное имущество. Реальным имуществом является имущество, которое находится постоянно в одном каком-то месте и которое нельзя переместить с одного места на другое. К реальному имуществу относятся земля, сооружения, связанные с землей, имущество, связанное с сооружениями (fixtures), и в некоторых случаях "вещи", произрастающие на земле. Личным имуществом является все то, что не является реальным имуществом. Основная его характеристика - то, что оно считается движимым. Личное имущество бывает материальным и нематериальным, например патенты, авторские права, торговые марки.

Термин "реальное имущество" в юридическом смысле часто используется как синоним термина "реальный титул". Как писали Джон Эдвард Криббет и Корвин Веггонер Джонсон, подразделение имущества на реальное и личное не имеет семантического смысла, поскольку автомобиль является столь же реальным, как ферма, а семейный особняк имеет более личный характер, чем, например, акции. Деление имущества на реальное и личное объясняется тем, что в раннем общем праве реальный иск (он так назывался, потому что приводил к возврату вещи как таковой) применялся для возврата незаконно удерживаемой земли. Личный иск давал возможность предъявить только денежное требование, и он мог быть предъявлен в отношении любых вещей, кроме земли. Таким образом, res (вещь) дала название иску, и мы имеем на сегодняшний день реальное и личное имущество. Личное имущество также называется chattel (движимое имущество), этот термин происходит от слова cattle (крупный рогатый скот) - самой распространенной формы личного благополучия в прежние времена. Указанные обстоятельства - это не только вопрос терминологии, но и различие, имеющее большое значение. Право, которое регулировало realty (реальное имущество), совершенно отличалось от права, регулировавшего личное имущество, и многие из этих различий существуют и сейчас, хотя значение таких различий существенно уменьшилось*(427).

Понятие имущества представляет динамичную концепцию, которая постоянно совершенствуется, для того чтобы соответствовать новым экономическим и социальным потребностям. В Соединенных Штатах сегодня законодательство и судебное право развиваются таким образом, чтобы усовершенствовать традиции имущественного права или, по крайней мере, переоценить их применительно к правам граждан. Примером может служить дело Shelly v. Kramer*(428). Шелли - афро-американец купил дом у Фитцджеральда. В результате сделки было нарушено условие, установленное соглашением об ограничениях бывших собственников земли с другими собственниками в этом районе. Ограничение выражалось в запрете проживания на этой земле "любого лица, которое не являлось представителем белой расы". Крамер и другие собственники предъявили иск Шелли, требуя лишить его титула. Суды в штате Миссури удовлетворили иск, однако Верховный суд США отменил это решение. В решении Верховного суда США говорится, что судам штатов запрещено согласно Конституции США исполнять частные соглашения, лишающие лица права владеть имуществом в зависимости от его расовой принадлежности.

Правовой режим реального имущества и движимого имущества регулируется разными законами и нормами права. Например, в случае продажи и аренды движимого личного имущества должен применяться Единообразный торговый кодекс (ЕТК) (Uniform Commercial Code)*(429). Статья 2 ЕТК регулирует продажу движимых вещей, определение которых соответствует определению личного имущества. Движимые вещи означают все вещи (включая специально произведенные движимые вещи), которые являются движимыми в момент их идентификации для договора продажи. К движимым вещам также относятся неродившиеся животные, урожай на корню и другие определенные вещи, прикрепленные к realty (реальное имущество) (п. 2-105 ЕТК). Это определение является принципиально важным при разрешении возникающих споров по поводу имущества. Режим реального имущества регулируется главным образом общим правом, а личного имущества - ЕТК.

Применение норм имущественного права и ЕТК может иметь разные правовые последствия. Например, заключаются договоры продажи старого автомобиля за 400 долл. и крошечной полосы земли тоже за 400 долл. Для того чтобы эти договоры были признаны действительными, должны ли они быть заключены в письменной форме? Ответ на этот вопрос можно найти в Statute of Frauds (Статуте о мошенничестве), который предусматривает, что некоторые договоры, прежде всего о передаче земли, должны быть заключены в письменной форме и подписаны сторонами. Statute of Frauds, полное название которого - Act for Prevention of Frauds and Perjuries (Акт о предотвращении мошенничества и лжесвидетельства), был принят английским Парламентом в 1677 г. Этот Акт действует в ряде штатов. В некоторых штатах приняты свои статуты о мошенничестве.

Пункт 2-201 ЕТК закрепляет правило о том, что только договоры продажи товаров ценой 500 долл. и более должны быть в письменной форме. Однако ЕТК содержит ряд исключений из этого правила. Например, это случай, когда сторона в споре признает в суде, что устный договор ценой более 500 долл. был заключен, тогда договор признается действительным. Однако только ответчик должен был подписать письменный договор, поскольку истец, предъявляя иск, признается тем самым обязанной стороной в договоре. Согласно Статуту о мошенничестве, который применим к недвижимому имуществу, любой договор продажи земли или интереса в отношении земли должен быть заключен в письменной форме. Соответственно договор продажи автомобиля может быть в устной форме, а договор продажи земли - в письменной.

Требования по передаче реального имущества и личного имущества различны. Право собственности на реальное имущество обычно переходит путем составления deed (документа о передаче титула на реальное имущество), который должен отвечать определенным требованиям. Интерес в отношении личного имущества может быть передан на основании bill of sale (купчей) - документа, подобного по форме deed, хотя обычно bill of sale не требуется. При продаже некоторых видов личного имущества часто нужно составление сертификата титула, например автомобилей.

Существуют также причины для разграничения личного и недвижимого имущества, связанные с налогообложением, поскольку личное имущество обычно не подлежит обложению налогом.

Важное значение имеет понятие fixture - постоянная принадлежность недвижимости. В деле Ohio of Teaff v. Hewitt*(430) суд пришел к выводу о том, что "в силу естественных условий, когда мы сравниваем вещь, которая относится к совершенно определенному классу, с вещью, которая тоже совершенно ясно относится к иному классу, разница очевидна; но когда мы сталкиваемся со связью двух явлений, то часто бывает трудно выявить разграничительную линию этих явлений". Точное разграничение в реальности, когда вещь теряет юридические характеристики движимого имущества и приобретает качества реального имущества, часто представляет большую проблему, которую трудно разрешить. В отличие от трансформации личного имущества в принадлежность, когда реальное имущество становится личным имуществом, происходит severance (отделение), например при рубке леса, добыче полезных ископаемых.

Для определения права собственности на реальное имущество особое значение имеет содержание понятия земля, которое разработано в судебной практике. В Юридическом словаре Блэка приводится следующая характеристика данного понятия. В широком смысле понятие включает сушу, почву, грунт, в том числе поля, луга, пастбища, леса, охотничьи угодья, воды, болота, скалы (см. State v. Coffee, 556, P. 2d 1185 Idaho 905). В узком смысле земля означает интересы или титулы определенного характера, которыми лицо может обладать в отношении земли (см. Holmes v. U. S., C. C. A. Okl., 53 F. 2d 360, 963). Понятие "земля" может включать любой титул или интересы в отношении земель, правовые или по праву справедливости, например сервитуты. Земля - это одна вещь, а титул на землю - это другая вещь, для титула на землю - это время в отношении земли или земля на определенное время. Земля в техническом смысле означает все, чем можно владеть, и это понятие определяется как охватывающее все вещи, имеющие постоянный и материальный характер и даже нематериальный, но постоянный характер.

Понятие "земля" может использоваться взаимозаменяемо с понятием "имущество" и может включать все, что может быть классифицировано как реальное имущество (см. Reynard v. City of Caldwell, 55 Idaho 342, 42 P. 2d 292, 297). Обычно понятие "земля" используется для определения объекта права собственности, но не права собственности (см. Southern Pac. Co. v. Riverside County, 35 Cal. App. 2d 380, 95 P. 2d 688, 692). Слово "земля" означает не только почву, но и все, что соединено с ней либо в силу ее природных свойств: деревья, растения и воду, либо в результате человеческой деятельности: здания и заборы (см. Mott v. Palmer, 1 N. Y. 572; Nessler v. Neher, 18 Neb. 629, 26 N. W. 471)*(431).

Согласно существующей концепции понятия "земля" возможно, чтобы одно лицо владело surface rights (правами на поверхность земли), другое - владело subsurface rights (правами бурить землю или осуществлять земляные работы под ее поверхностью), а третье - обладало air rights (правами использовать воздушное пространство над ней)*(432).