Реформа системы управления жилищными услугами

Реформирование жилищной сферы началось с принятием Закона СССР «О собственности СССР», введенного в действие с 1 июня 1990 г., Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», действующего с 1 января 1991 г.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый в 1992 г., - главный документ, на основании которого осуществляется жилищная реформа. В нем впервые были введены понятия недвижимости, социального жилищного фонда и социальной нормы жилой площади.

Важнейшая новация закона - переход к оплате жилья и коммунальных услуг «в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги». Заметим, что речь идет не о свободной цене, а лишь о возмещении издержек; другими словами, деятельность по эксплуатации жилищного фонда не должна приносить прибыль. Переход к этой системе предполагалось осуществить в течение пяти лет параллельно с введением системы компенсаций малообеспеченным семьям для оплаты жилья в пределах социальной нормы.

Другая новация - введение права на выселение. Соответствующая норма (ч. 6 ст. 15) гласит: «...если оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения... по нормам общежития».

Что касается гарантий права на жилище, то они включают:

строительство домов социального жилищного фонда;

льготы по его оплате (система договоров найма);

субсидии по оплате жилья при превышении ею определенной части доходов.

Прошедший период характеризовался интенсивной работой по правовому регулированию жилищной сферы. В развитие принятых ранее федеральных законов «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и «Об основах федеральной жилищной политики», а также постановлений Правительства РФ в течение 1993—1996 гг. в субъектах Российской Федерации были разработаны и введены в действие нормативные документы.

Прошедший период подтвердил эффективность предусмотренных направлений жилищной реформы, позволил полностью или частично решить ряд поставленных в программе задач.

Жилищная реформа проводится с целью решения следующих задач:

Обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание условий проживания, отвечающих принятым стандартам.

Определение стандарта (норматива) условий проживания.

Демонополизация жилищно-коммунального хозяйства.

Совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Развитие договорных отношений между субъектами собственности и хозяйствования.

Снижение издержек по содержанию и ремонту жилищного фонда и поставке коммунальных услуг.

Организация социальной защиты населения.

Совершенствование законодательной нормативной базы в ЖКХ.

За последнее время внимание государства к проблемам ЖКХ усилилось. В 2001 г. Правительством РФ принята подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации на период 2002—2010 гг.» в составе федеральной целевой программы «Жилище». Выделены основные направления реформирования ЖКХ.

Финансовое оздоровление предприятий ЖКХ, включающее в себя инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию накопившейся многолетней задолженности. Без решения этой первоочередной задачи никакие другие мероприятия не дадут положительного эффекта.

Передача бюджетных средств на дотирование отрасли от предприятий к жителям осуществляется в комплексе с мерами социальной защиты малоимущих граждан. Вместо дотирования предприятий ЖКХ и водятся адресные жилищные субсидии, зачисляемые на персонифицированные счета граждан. При этом готовится отмена федерального стандарта, касающегося доли платежей граждан в стоимости жилищио-коммунальиых услуг: будет установлен единый показатель для получения жилищных субсидий - доля расходов на оплату ЖКХ в совокупном доходе семьи.

Изменение экономических отношений в отрасли предполагает разделение функций собственника, управляющего муниципальным жилищным фондом (балансодержателя) и обслуживающих организаций на основе договорных отношений между ними, что позволит создать конкурентную среду в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.

Изменение тарифной политики, включающее введение государственного регулирования тарифов на услуги естественных монополий (электроэнергию и природный газ) и ежегодное установление федеральным законом предельной стоимости ЖКУ на 1 м² жилой площади дифференцированно по субъектам Российской Федерации.

Привлечение частных инвестиций.

Содержание жилищного фонда и систем инженерного обеспечения поселений потенциально привлекательно для инвесторов. Предусматривается переход с бюджетной на заемную основу инвестирования отраслей ЖКХ (концессионные механизмы) с частичным бюджетным софинансированием.

Необходимо отметить, что жилищно-коммунальное хозяйство Российской Федерации, на протяжении многих лет находящееся в стадии реформирования, до сих пор остается зоной повышенных социально-экономических и политических рисков. По-прежнему на неудовлетворительном уровне находится качество как обслуживания жилья, так и предоставляемых коммунальных услуг.

Жилищный кодекс РФ в ст. 164 раскрывает непосредственное управление многоквартирным домом - когда собственники помещсний заключают договоры на содержание и ремонт с лицами, осуществляющими эти виды деятельности, и выступают (все или большинство) в качестве одной стороны такого договора. Выбор способа управления многоквартирным домом проводится на общем собрании собственников (п. 3 ст. 161).

Очевидно, что для реализации приведенной нормы органы местного самоуправления должны разработать нормативно-правовой акт регулирующий порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов, в которых собственники помещений не приняли решения о выборе способа управления.

Анализ показывает, что основными проблемами, существующими в отрасли и мешающими ее дальнейшему развитию, является сохранение в настоящий момент административных принципов управления и неготовности населения и органов местного самоуправления эффективн управлять принадлежащей им собственностью как в жилищной, так и в коммунальной сфере. Накопившиеся проблемы жилищно-коммунального комплекса могут быть устранены посредством реализации пи уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, комплекса мероприятий по развитию ЖКХ РФ на 2006—2008 гг., разделяемых на пять основных взаимоувязанных задач, решение которых в среднесрочной перспективе позволит формировать условия для дальнейшего развития отрасли.

Первая задача - развитие инициативы собственников жилья.

Вторая задача - развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания многоквартирных и жилых домов (демоно полизация предложения услуг).

Третья задача - развитие коммунальной сферы на основе государственно-частного партнерства.

Четвертая задача - совершенствование тарифного регулирования организаций коммунального комплекса.

Пятая задача - повышение эффективности государственной бюджетной политики.

Реализация данных задач будет способствовать сохранности жилищного фонда и повышению качества жилищно-коммунального обслуживания населения.