Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа

Ценообразование на рынке недвижимости, равновесная цена

Предложение на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на предложение

Спрос на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на спрос

Цикличность на рынке недвижимости

Связать с положением в стране.

С п р о с – это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических.

П р е д л о ж е н и е – это количество объектов недвижимости, которые

собственники готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток времени. Изменение предложения на рынке недвижимости может быть реализовано: за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости; изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Факторы, влияющие на предложение:

- количество производителей и собственников данного вида недвижимости;

- уровень налогов и субсидий строителям, цена на экономические ресурсы;

- уровень технологий производства строительной продукции;

- изменение экономического положения домохозяйств;

- изменение экологического состояния;

- инфляция и инфляционное ожидание.

Равновесной называется цена, при которой количество товара, предложенного на рынке, равно количеству товара, на который предъявлен спрос. Стабилизация цен вносит определенность на рынке недвижимости, приближает спрос и предложение к равновесию, когда продавцы и покупатели могут планировать свои действия. Рынок недвижимости может устойчиво развиваться на основе самоорганизации, когда цены на нем растут с темпом, чуть превышающем темпы инфляции, в этом случае инвестору выгодно вкладывать средства в строительство объектов недвижсти, а потребители могут планировать свои действия.

Увеличение затрат застройщика повышает Ps (мб стоимость объекта).

Ожидание высоких доходов повышает Pd (мб стоимость строительства - или готового объекта).

Общая норма отдачи (Y o) — это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) инвестированного капитала с учетом изменения доходов в течение периода владения, включая реверсию. Общая норма отдачи отражает рыночные условия и соответствует уровню риска инвестиций в конкретные активы, не учитывает влияние условий финансирования. Эту норму можно рассматривать как средневзвешенную норму прибыли заемного и собственного капитала, известную в оценке бизнеса как модель WACC.

Норма отдачи собственного капитала (Ye) — это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) собственного капитала с учетом изменения доходов на собственный капитал в течение периода владения, включая реверсию. Норма отдачи собственного капитала инвестора учитывает влияние заемного финансирования на денежный поток собственного капитала.

Норма отдачи заемного капитала (Ym) — это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) заемного капитала с учетом всех доходов на заемный капитал в течение периода владения, включая реверсию.

Учитывает скидки, дисконтные пункты, штрафы за досрочное погашение и платежи за организацию кредита. Норма отдачи заемного капитала соответствует эффективной ставке процента. Если проценты по кредиту начисляются один раз в год, то Ym = i,, т.е. m =1.

Любая из перечисленных выше норм отдачи может выступать в качестве ставки дисконтирования для пересчета соответствующих будущих платежей в текущую стоимость. Например, для расчета текущей стоимости будущих доходов собственника (Ie) используется норма отдачи на собственные средства (Ye).