Залог. Ипотека

Заемные средства. Банковский кредит

Средневзвешенная норма отдачи (модель WACC)

Метод альтернативных проектов

Доходный подход!

Y 1< Yo < Y 2. Для общей нормы отдачи определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y 1 и сверху Y 2 путем сопоставления уровней риска получения отдачи от объекта оценки и от объектов альтернативного вложения капитала.

Модельные техники определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных случаев капитализации одинаковой для всех периодов общей нормой отдачи Yo, чистых операционных доходов Io, не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем прогноза изменения ее во времени. В данном случае коэффициент капитализации можно найти:

Доходный подход!

Под средневзвешенной стоимостью капитала понимаются расходы, связанные с привлечением собственного и заёмного капиталов. Средневзвешенная стоимость капитала будет зависеть как от расходов на единицу привлеченных собственных и заёмных средств, так и от долей этих средств в капитале компании. WACC рассчитывается по следующей формуле:

где Wзк, Wск – доли соответственно заёмного и собственного капитала в структуре капитала предприятия; Езк – ставка дохода на заёмный ка­питал:

где kзк – стоимость привлечения заёмного капитала (процент за кредит); tc – ставка налога на прибыль предприятия (налог на прибыль); Еск – ставка дохода на собственный капитал, может быть рассчитана методом САРМ или кумулятивного построения:

где kp, ks – стоимость привлечения акционерного капитала соответственно по привилегированным и обыкновенным акциям; Wр, Ws – доля акций в структуре капитала предприятия соответственно привилегированных и обыкновенных.

Из всех этих формул следует, что

К основным характеристикам кредитов обычно относят процент выплаты кредита; величину периодических платежей; остаток по кредиту; годовую сумму обслуживания долга и кредитную (ипотечную) постоянную. Расчет конкретных характеристик зависит от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Норма процента по кредиту включает в себя норму отчислений на операционные расходы банка (в том числе по депозитам и по межбанковским кредитным договорам), норму прибыли банка, инфляционную составляющую, а также премии за риски.

Залог в гражданском праве — имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа или кредита или иных гражданско-правовых обязательств.

Ипотека – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению между залогодателем и залогодержателем. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации. Условия и обязательство, обеспечиваемые ипотекой, должно быть названы в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Договор об ипотеке должен быть заверен нотариально и подлежит обязательной государственной регистрации.

Ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества. Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

Рынок ипотечных кредитов охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства.

Рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств в впоследствии закладываемый объект недвижимости.