Затраты. Стоимость. Цена

Феномен финансового левереджа.

Ипотечная постоянная

Расчет параметров кредита.

Самый распространенный кредит – самоамортизирующийся кредит (кредит с аннуитетными платежами). Схема погашения кредита для приведенного примера будет выглядеть следующим образом:

Остаток по кредиту (остаток основной суммы долга) рассчитывается при погашении кредита до истечения срока, установленного банком.

Схема погашения кредита методом равных выплат основной суммы долг а приведена в табл.:

Схема погашения кредита шаровым платежом приведена в таблице:

Ипотечная (кредитная) постоянная или коэффициент капитализации заемных средств Rm – это отношение годового платежа Im к сумме заемного капитала Vm. Для того чтобы определить годовой платеж по кредиту, мы должны умножить коэффициент взноса на амортизацию единицы (который зависит только от условий кредита, а не от суммы) на сумму кредита:

Ипотечная постоянная и будет величиной коэффициента взноса на амортизацию единицу.

Для определения того, как влияют заемные средства на норму отдачи собственного капитала, используют понятие финансового левереджа. Когда увеличение доли заемного капитала увеличивает норму отдачи на собственные средства, то финансовый левередж положителен. В случае если увеличение доли заемных средств уменьшает норму отдачи на собственный капитал, такой левередж отрицателен. Основные соотношения приведены в таблице:

Затраты — размер ресурсов, использованных в процессе хозяйственной деятельности за определённый временной этап.

Цена – это конкретная сумма средств, которая уплачена, потребована или предложена в состоявшейся или планируемой конкретной сделке в обмен на объект.

Стоимость – это расчетная сумма средств, которая может быть уплачена, предложена, потребована в возможной сделке с конкретным объектом в обмен на этот объект. Стоимость недвижимости – функция не только характеристик недвижимости как физического тела, но и состава и качества передаваемых прав на недвижимость, а также таких факторов, как характер проводимой с имуществом операции, мотивация участников сделки, условия финансирования сделки.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости: инвестиционная стоимость определяется для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

ликвидационная стоимость отражает наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока для рыночных условий.

при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

48. Когда оценка обязательна?

1 Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, использование в качестве предмета залога, продажи или иного отчуждения, переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

2 При возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

3 Внесение имущества в оплату акций при учреждении общества и при оплате дополнительных акций.

4 Выкуп акций обществом по требованию акционеров (выкуп акций производится по цене, определенной советом директоров общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком).

Продажа предприятия должника или части имущества должника.

Размещение средств пенсионных резервов в объекты недвижимого имущества.

Взнос в уставной капитал общества неденежным вкладом, если его стоимость более 200 минимальных размеров оплаты труда.

Оценка имущества акционерного инвестиционного фонда при приобретении, отчуждении, а также не реже одного раза в год.

Предоставление организациям средств федерального бюджета на возвратной и платной основе для финансирования инвестиционных программ конверсии оборонной промышленности.

10 Освобождение собственниками своих жилых помещений по решению органов власти г. Москвы в связи с:

капитальным ремонтом жилых домов, если его проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан;

сносом дома, находящегося в аварийном состоянии и не подлежащего восстановлению;

реконструкцией жилых домов;

переоборудованием непригодных для проживания жилых помещений в нежилые;

изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с необходимостью нового строительства и развития территорий.