Понятие и юридическая характеристика договора аренды

Договор аренды

Обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты.

В соответствии с п.2 ст. 587 ГК РФ существенным условием договора предусматривающий передачу под рентой денежной суммы, или иного движимого имущества, устанавливающее обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты (именно как залог, удержание имущества, поручительство, задаток), либо застраховать по правилам ст. 932 ГК РФ в пользу получателя ренты, риск ответственности за не исполнение своего обязательства по выплате ренты.

При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения, получатель ренты вправе расторгнуть договор и еще возмещение убытков.

При передаче недвижимого имущества получатель ренты в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает права залога на это имущество.

Отсюда следует, что отчуждение обретенного ренты недвижимого имущества возможно только с согласия получателя.

В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты, законодатель предусматривает ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты, а именно она устанавливается в виде обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты в соответствии со ст.395, если не предусмотрено иное в договоре.

Договор аренды зародился в римском праве и понимался как договор найма вещей, именно поэтому по сей день называют договор имущества найма.

Дореволюционное ГЗ использовало термин договор имущественного найма (иногда наименовалось договор аренды имущества)

В этом же значении (передача в наём государственным предприятиям) термин аренда использовался в ОСНОВАХ законодателях СССР и республик об аренде от 23.11.89 г.

В действующем законодательстве.

По договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Форма договора аренды:

форма договора письменная в том случае, если договор заключается на срок более 1 года или если в нем в качестве стороны участвует юридическое лицо.

В договоре должна быть точная характеристика имущества сдаваемого в аренду. Договор аренды может быть заключен с таким условием, что в последующем арендатор выкупит арендуемое имуществ. В таком случае договор должен быть заключен в соответствии с куплей-продажей. По общему правилу, аренда недвижимости подлежит государственной регистрации [п. 2 ст. 609 ГК РФ].

Срок договора аренды:

срок договора аренды определяется сторонами и согласно ранее действовавшему законодательству срок являлся существенным условием договора. Теперь срок договора аренды является факультативным условием, т.е. договор аренды может быть заключен без указания срока (бессрочный), но для отдельных видов договоров аренды законодатель может предусматривать обязательное указание срока. Стороны вправе устанавливать не только срок договора аренды, но и процедуру расторжения договора аренды, если эта процедура сторонами в договоре не предусмотрена, то вступает в силу диспозитивная норма гражданского кодекса – «сторона-инициатор расторжения должна предупредить контрагента за 1 месяц, а если речь идет о аренде недвижимости то за 3 месяца».