Права третьих лиц

Содержание договора аренды.

Арендодатель – тот, кто сдает в аренду. Арендатор – тот, кто арендует имущество.

Арендодатель:

арендодателем может как собственник имущества, так и лицо управомоченное законом или собственником. Арендодатель обязан:

1) предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии (пригодном для целей, которыми занимается арендатор);

2) передать принадлежности и документы, если договором не предусмотрено иное, если это обязательство нарушено, то арендатор вправе потребовать его исполнение, либо расторжение договора и возмещение убытков;

3) арендодатель обязан отвечать за недостатки сданного в аренду имущества даже в том случае если во время заключения договора он и сам не знал об этих недостатках;

Так в случае если эти недостатки будут найдены арендатор вправе:

1) удержать сумму понесенных им расходов связанных с приведением в порядок арендуемого имущества;

2) потребовать непосредственного возмещения расходов на устранение недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы;

3) потребовать безвозмездного устранения недостатков арендуемого имущества;

4) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Примечание: арендодатель обязан удовлетворить одно из этих требований арендатора либо согласно ч. 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ произвести замену имущества если такое возможно. Он не отвечает только за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора или она были обнаружены арендатором во время осмотра.

4) производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если эта обязанность не исполняется то арендатор вправе:

А) сам произвести капитальный ремонт и взыскать ее стоимости у арендодателя;

Б) потребовать уменьшения арендной платы;

В) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор:

Арендатором может быть любое физ. или юр. лицо, государство, муниципальное образование. Арендатор обязан:

1) своевременно вносить плату за использование имущества [все вопросы об арендной плате указаны в ст. 614 ГК РФ];

2) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества;

3) поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт;

Если арендатор существенно (в соответствии с судебной практикой – более трех раз) нарушает хотя бы одну из этих обязанностей, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, но арендодатель может прибегнуть и к другим способам, например, если арендатор задерживает внесение арендной платы, то арендодатель может потребовать ее внесение досрочно за очередной срок, однако тут, же законодатель его ограничивает – он не может требовать внесение досрочно арендной платы более чем за 2 срока подряд.

4) при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил с учетом армартизации.

В отличие от договоров купли-продажи (всех его видов) передача в аренду имущества обремененного правами третьих лиц вполне допустимо, более того передача в аренду имущества не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на него [ ст. 613 ГК РФ]. Арендодатель обязан в таких случаях предупредить арендатора, если он этого не сделал, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. Изменение сторон, как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора, само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Только в том случае если договор был заключен исходя из личных качеств арендатора, то в случае его смерти или реорганизации (если арендатор юр. лицо), правопреемнику могут отказать в аренде. Но данная норма диспозитивная и все зависит от соглашения сторон.

Улучшения арендуемого имущества являются собственностью арендатора, если они произведены им самим (за его счет) с согласия арендодателя. При этом они должны быть отделимы от арендуемого имущества. Если же улучшения не отделимы от имущества, то арендатор может потребовать возмещения стоимости улучшений, лишь в том случае если эти улучшения были произведены с согласия арендодателя. Улучшения не подлежат возмещению, если на них не было получено согласия арендодателя.

Аренда с последующим выкупом оформляется по правилам договора купли-продажи. Существует два варианта перехода арендуемого имущества в собственность арендатора [ст. 624 ГК РФ]:

1) по истечению срока аренды;

2) до истечения срока, если арендатор внес всю сумму выкупной цены определенной в договоре, если же в договоре не предусмотрен последующий выкуп, то возможно заключение дополнительного соглашения. Особенность заключается в том что выплаченная арендная плата может быть зачтена как выкупная цена.

Закон может устанавливать запрет выкупа арендованного имущества (если арендуется гос. собственность). Важно отметить о таком явлении как субаренда. Субаренда урегулирована в ст. 615 ГК РФ. Бывает двух видов: 1) под найм (сдача арендованного имущества в субаренду без передачи прав арендатора субарендатора); 2) перенаем (сдача в субаренду имущества с передачей прав и обязанностей перед арендодателем субарендателю). Оба эти варианта возможны только с согласия арендодателя. В обеих этих вариантах возможна передача имущества субарендатору на безвозмездной основе. Договор субаренды является полностью зависим от договора аренды. Отсюда срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды, если договор аренды расторгается или признается недействительным, то и договор субаренды расторгается или признается недействительным. В этом случае субарендатор имеет право заключения с арендодателем заключения договора напрямую на оставшийся срок до истечения субаренды. И в таком случае договор заключается на условии прекращенного договора аренды [ст. 618 ГК РФ].

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Виды договора аренды:

· Договор проката.

· Аренда транспортных средств.

o С экипажем

o Без экипажа

· Аренда зданий и сооружений

· Договор аренды предприятия (как имущественный комплекс)

· Финансовая аренда (лизинг)

Согласно ст.607 в аренду могут быть переданы земельные участки, иные обособленные предприятия и иные имущественные комплексы, здания, строения, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (не потребляемые).

Вывод: предметом договора аренды могут быть только индивидуальные определенные не потребляемые вещи подлежащие возврату.

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные благо. Их отчуждение осуществляется на основании лицензионных контрактов, которые не являются разновидностью договоров аренды.

Предметом договора могут быть движимое и недвижимое имущество, в настоящий момент нет понятия аренды жилых помещений.

В настоящее время объектом аренды могут быть земельные участки, участки леса.

Законом могут устанавливаться виды имущества, сдача которых не допускается или ограничена (АЭС, вооружение, железные дороги общего пользования.

Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете [п.3 ст.607 ГК РФ].

При отсутствии данных договоре условием об объекте подлежащим к передаче, является не по

Договор проката – это соглашение по которому арендодатель осуществляющий сдачу обязуется движимое

Имущество по договору проката используется для потребительских целей если иное не предусмотрено законом ст.626.