Пространственное развитие МО

1. Основные понятия

По определению ГрК РФ г радостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;

Градостроительство занимается не только собственно городами, а территориями вообще.

В действующем законодательстве термин «градорегулирование» не используется. По сути, он является сокращённой версией термина «регулирование градостроительной деятельности», которого также нет в законодательстве. Однако указанное отсутствие не может и не должно являться препятствием для использования в научной и практической литературе указанных терминов, поскольку они обозначают объективный факт наличия и необходимости регулирования той деятельности, которая определена законодательством. Исходя из определения градостроительной деятельности в ГрК РФ, градорегулирование можно определить как систему легитимных действий органов публичной власти по регулированию отдельных элементов градостроительной деятельности.

Градорегулирование сопрягается и взаимодействует со всеми институтами управления и экономики: институтами планирования, землеустройства, технической инвентаризации, государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимость, предоставления земельных участков для строительства и другими.

Градорегулирование – регулирование градостроительной деятельности:

- правовое обеспечение

- информационное обеспечение

- контроль

Назначение системы градорегулирования состоит в создании благоприятной среды жизнедеятельности человека, а также условий для эффективной хозяйственной деятельности в городах и их экономического развития, в том числе путем функционирования рынка недвижимости. Эта система формируется на основе соответствующего законодательства. Его предметом является регулирование правовых отношений, возникающих при осуществлении двух видов деятельности:

1) определение назначения недвижимости (для регулирования и планирования развития города);

2) создание новых и изменение существующих объектов недвижимости.

В странах с развитыми рыночными отношениями законодательство о градорегулировании имеет самостоятельную сферу правового регулирования, которая отграничена от других отраслей законодательства, не пересекается с ними и позволяет эффективно решать «пограничные вопросы» сопряжения отношений, регулируемых иными отраслями законодательства — гражданским, земельным, экологическим и прочими.

Принципы градорегулирования:

1. Полномочия органов МСУ в сфере градостроительной деятельности

ГрК РФ ст. 8

1. Виды зонирования

Градостроительное зонирование – это установление обязательных требований к функциональному использованию, застройке, ландшафтной организации планировочных районов и кварталов всех участков территории города.

В соответствии с ГрК РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, границы которых должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Градостроительное зонирование на карте выполняют с помощью линий градостроительного регулирования:

- красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);

В узком смысле - линии ограничения застройки.

Красные линии должны иметь определенный юридический статус, который соответствует юридическому статусу генерального плана как закона развития города.

Если красная линия (линия ограничения застройки; линии строительных кварталов; полосы отвода железных дорог и т.д.) проходит через земельный участок, то земельный участок распадается на два земельных участка с различным юридическим статусом, с различным разрешенным режимом землепользования, с различными кадастровыми номерами.

Градостроительное зонирование территории устанавливает:

- функциональное зонирование (территориальные зоны различного функционального назначения);

- строительное зонирование (требования к застройке по высоте и плотности);

- ландшафтное зонирование (типы природных зон, характер их использования).

Функциональное зонирование – определяет набор наиболее целесообразных функциональное назначение территории, занятой участками общественных, жилых, производственных и природных объектов.

Главная цель – поддержание баланса интересов распоряжающихся и пользующихся этой территорией граждан, местных сообществ и организаций.

С учетом преимущественного функционального использования территория города условно подразделяется на следующие виды территорий:

Селитебная территория –часть планировочной структуры города; территория включающая:

- жилые районы и микрорайоны;

- общественно-торговые центры, улицы, проезды, магистрали;

- объекты озеленения.

В селитебной зоне могут размещаться отдельные коммунальные и промышленных объекты, не требующие устройства санитарно-защитных зон.

Производственная территория – предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений

Ландшафно- рекреационная территория - включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые совместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемыми на селитебной территории, формируют систему открытых пространств.

Перечень функций определен Земельным и Градостроительным кодексами РФ. Границы функциональных зон фиксируются в государственном земельном кадастре. Каждому земельному участку присваивается свой кадастровый номер. Наряду с этим ведется кадастр градостроительной документации (информация о зданиях, сооружениях, инженерных коммуникациях и др.)

- жилые зоны – жилые дома разной этажности, объекты социального и коммунально-бытового назначения, стоянки автотранспорта, гаражи, иные объекты, связанные с проживанием граждан;

- общественно-деловые зоны – размещение объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, предпринимательской деятельности, профессионального образования, объектов делового и финансового назначения и иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан;

- производственные зоны – производственные объекты с различными нормативами воздействия на окружающую среду, коммунальные и складские объекты, объекты транспорта, оптовой торговли и т.д.

- зоны инженерной и транспортной инфраструктуры – размещение промышленных, коммунальных и складских объектов, сооружений и коммуникаций транспорта, связи.

- рекреационные зоны – территории, занятые городскими лесами, скверами, парками, прудами, водохранилищами, пляжами, а также иные территории, предназначенные для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

- сельскохозяйственные зоны – зоны сельхоз угодий, зоны, занятые объектами сельхоз назначения, садоводства, дачные участки и т.д.

- специальные и иные зоны – зоны, имеющие особое природоохранное, научное, эстетическое, и иное особо ценное значение; зоны, занятые кладбищами, скотомогильниками, объектами размещения отходов; военные объекты.

Определенные в генплане зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон являются основой для разработки правил землепользования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны.

Строительное зонирование устанавливает для каждой планировочной единицы предельные доли застроенных территорий, занятых участками малоэтажной (не более 15 м), среднеэтажной (не более 35 м), многоэтажной застройки (более 35 м) и совокупную плотность застройки.

Ландшафтное зонирование ( устанавливает в каждой планировочной единице предельные доли участков естественных открытых поверхностей (растительность, водные поверхности), искусственных покрытий (замощенные пространства) и территории, занятой зданиями и сооружениями.

Каждый планировочный район города может быть информационно представлен как совокупность трех взаимодополняющих характеристик: функциональной, строительной, ландшафтной.