double arrow

Ценовое зонирование

2

Правовое зонирование

Предполагает разделение территории функциональной зоны на территориальные зоны, различающиеся режимом их использования, и устанавливает для каждой территориальной зоны систему разрешений и ограничений на использование территории – градостроительный регламент. Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, границам земельных участков, естественным границам природных объектов и др.

Оформляются правилами землепользования и застройки.

Ограничивающие факторы:

- плотность застройки;

- этажность;

- формы собственности (государственной, муниципальной, частной)

- возможность принудительного выкупа недвижимости – установление зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости;

- условия подключения к инженерным и транспортным коммуникациям - установление зон с различными условиями подключения к коммуникациям;

- требования к инженерной защите и благоустройству – установление зон с различными геологическими условиями;

- установление сервитутов – определение границ участков, обремененных публичным сервитутом, т.е. ограниченным правом пользования чужим земельным участком в общественных целях.

Осуществляется ОМС на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки. Дифференциация идет с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет через систему повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий.

  1. Градостроительная документация

Важнейшей составляющей системы градорегулирования является градостроительная документация:

Градостроительное проектирование – это подготовка всего комплекса документов:

- документов территориального планирования

- планов реализации документов территориального планирования

- правил землепользования и застройки

- документации по планировке территории

В соответствии с ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования подразделяются на:

1) документы территориального планирования Российской Федерации

2) документы территориального планирования субъектов Российской Федерации

3) документы территориального планирования муниципальных образований

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Документы территориального планирования (ГрК РФ ст.18- 28 – самостоятельно!!):

А) Муниципальный район – схема территориального планирования

Городской округ (поселение) – генеральный план городского округа (поселения)

Генеральный план — научно обоснованный перспективный план развития города (применительно к старому городу — его реконструкции и дальнейшего развития) или любого другого населенного пункта.

Б) Планы реализации документов территориального планирования

Включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения (слайд)

Утверждаются представительным органом местного самоуправления

Именно генплан и схемы территориального планирования являются основным документом для эффективной системы градорегулирования и управления территорией МО.

Основой для градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ):

муниципальный район – ПЗЗ межселенных территорий

поселения – ПЗЗ поселений

ГО – ПЗЗ ГО

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений

Правила используются как юридическое основание для согласования строительных намерений правообладателей или претендентов на владение недвижимостью, для предоставления разрешений на строительство на конкретных земельных участках, а также как граничные условия при разработке градостроительной документации о застройке — проектов планировки, проектов межевания отдельных частей города, связанных с установлением и изменением, перепланировкой границ земельных участков, их юридическим формированием в качестве подготовленных для оборота объектов недвижимости.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Принятие муниципалитетами правил землепользования и застройки знаменует переход от административной системы определения судьбы земельных участков к правовой системе. До 2005 года вид разрешённого использования каждого конкретного земельного участка устанавливался или изменялся индивидуальным решением главы местной администрации. В такой ситуации заинтересованному частному лицу в административном порядке предписывалось, что конкретно можно делать в конкретном месте, в худшем случае не оставляя им свободы выбора, а в лучшем – ограничивая ее дополнительными неформализуемыми административными указаниями субъективного характера.

Правила землепользования и застройки посредством единого документа нормативного характера обеспечивают публичное предъявление чётких и понятных «правил игры», содержащих юридически значимые градостроительные регламенты, которые устанавливают перечень нескольких видов разрешённого использования объектов недвижимости. Тем самым Правила одновременно и побуждают к деятельности, и ограничивают свободу деятельности инвесторов и правообладателей объектов недвижимости. Кроме того, федеральный законодатель установил положение, согласно которому все объекты недвижимости, расположенные в одной и той же территориальной зоне, имеют единый правовой режим использования, определяемый градостроительным регламентом, а не произвольным мнением чиновника применительно к каждому отдельному объекту. Соответственно, правообладатели объектов недвижимости могут по своему усмотрению (а не по воле чиновника) выбирать в пределах рамок, установленных градостроительным регламентом, виды и параметры разрешённого использования и строительного изменения принадлежащих им объектов недвижимости при условии соблюдения установленных требований безопасности.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок разработки и утверждения ПЗЗ с. 30-31 ГрК РФ

Градостроительный регламент (ст. 36)

.

2

Сейчас читают про: