Правовое зонирование
Предполагает разделение территории функциональной зоны на территориальные зоны, различающиеся режимом их использования, и устанавливает для каждой территориальной зоны систему разрешений и ограничений на использование территории – градостроительный регламент. Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, границам земельных участков, естественным границам природных объектов и др.
Оформляются правилами землепользования и застройки.
Ограничивающие факторы:
- плотность застройки;
- этажность;
- формы собственности (государственной, муниципальной, частной)
- возможность принудительного выкупа недвижимости – установление зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости;
- условия подключения к инженерным и транспортным коммуникациям - установление зон с различными условиями подключения к коммуникациям;
- требования к инженерной защите и благоустройству – установление зон с различными геологическими условиями;
|
|
- установление сервитутов – определение границ участков, обремененных публичным сервитутом, т.е. ограниченным правом пользования чужим земельным участком в общественных целях.
Осуществляется ОМС на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки. Дифференциация идет с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет через систему повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий.
- Градостроительная документация
Важнейшей составляющей системы градорегулирования является градостроительная документация:
Градостроительное проектирование – это подготовка всего комплекса документов:
- документов территориального планирования
- планов реализации документов территориального планирования
- правил землепользования и застройки
- документации по планировке территории
В соответствии с ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Документы территориального планирования подразделяются на:
1) документы территориального планирования Российской Федерации
|
|
2) документы территориального планирования субъектов Российской Федерации
3) документы территориального планирования муниципальных образований
Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
Документы территориального планирования (ГрК РФ ст.18- 28 – самостоятельно!!):
А) Муниципальный район – схема территориального планирования
Городской округ (поселение) – генеральный план городского округа (поселения)
Генеральный план — научно обоснованный перспективный план развития города (применительно к старому городу — его реконструкции и дальнейшего развития) или любого другого населенного пункта.
Б) Планы реализации документов территориального планирования
Включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения (слайд)
Утверждаются представительным органом местного самоуправления
Именно генплан и схемы территориального планирования являются основным документом для эффективной системы градорегулирования и управления территорией МО.
Основой для градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ):
муниципальный район – ПЗЗ межселенных территорий
поселения – ПЗЗ поселений
ГО – ПЗЗ ГО
Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений
Правила используются как юридическое основание для согласования строительных намерений правообладателей или претендентов на владение недвижимостью, для предоставления разрешений на строительство на конкретных земельных участках, а также как граничные условия при разработке градостроительной документации о застройке — проектов планировки, проектов межевания отдельных частей города, связанных с установлением и изменением, перепланировкой границ земельных участков, их юридическим формированием в качестве подготовленных для оборота объектов недвижимости.
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Принятие муниципалитетами правил землепользования и застройки знаменует переход от административной системы определения судьбы земельных участков к правовой системе. До 2005 года вид разрешённого использования каждого конкретного земельного участка устанавливался или изменялся индивидуальным решением главы местной администрации. В такой ситуации заинтересованному частному лицу в административном порядке предписывалось, что конкретно можно делать в конкретном месте, в худшем случае не оставляя им свободы выбора, а в лучшем – ограничивая ее дополнительными неформализуемыми административными указаниями субъективного характера.
|
|
Правила землепользования и застройки посредством единого документа нормативного характера обеспечивают публичное предъявление чётких и понятных «правил игры», содержащих юридически значимые градостроительные регламенты, которые устанавливают перечень нескольких видов разрешённого использования объектов недвижимости. Тем самым Правила одновременно и побуждают к деятельности, и ограничивают свободу деятельности инвесторов и правообладателей объектов недвижимости. Кроме того, федеральный законодатель установил положение, согласно которому все объекты недвижимости, расположенные в одной и той же территориальной зоне, имеют единый правовой режим использования, определяемый градостроительным регламентом, а не произвольным мнением чиновника применительно к каждому отдельному объекту. Соответственно, правообладатели объектов недвижимости могут по своему усмотрению (а не по воле чиновника) выбирать в пределах рамок, установленных градостроительным регламентом, виды и параметры разрешённого использования и строительного изменения принадлежащих им объектов недвижимости при условии соблюдения установленных требований безопасности.
Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
|
|
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Порядок разработки и утверждения ПЗЗ с. 30-31 ГрК РФ
Градостроительный регламент (ст. 36)
.