Методы расчета ставок капитализации и дисконтирования в составе процедуры оценки недвижимости

Содержание метода дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости. Основные этапы расчета.

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Основные этапы оценки предприятия методом ДДП

Выбор модели денежного потока. Определение длительности прогнозного периода. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации. Анализ и прогноз расходов. Анализ и прогноз инвестиций. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. Определение ставки дисконта. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период. Внесение итоговых поправок. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия

В доходном подходе выдеяют дваметода:

А). метод, основанный на капитализации доходов.

Б). метод, основанный на дисконтировании будущих доходов.

Общая характеристика метода на основе капитализации. Формула этого подхода следующая:

При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во-первых, как выбрать ставку капитализации, во-вторых, как определить чистый доход предприятия.
С математической точки зрения ставка капитализации — это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.
Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.

Ставка дисконта — ставка дохода, используемая для перевода сумм будущих доходов в текущую стоимость.

ставка дохода на капитал учитывает все денежные поступления (в том числе в виде процентов, дивидендов), а также изменения курсовой стоимости оцениваемого объекта.
Исходя из этого, ставка дохода по открытой компании может быть определена по формуле [1]:

R i = (цена на конец периода-цена на начало + все выплаты) (1)
цена на начало периода
Данная формула показывает отношение суммы прироста цены актива за соответствующий период и любых денежных поступлений от владения этим активом в первоначальную цене актива.