РАЗДЕЛ 3. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ.
Тема 3.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом) [1].
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Сущность затратного подхода (метода) заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие либо удобства от владения ею в будущем.
Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный метод, или метод капитализации дохода (МКД). Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики часто применяют этот подход (метод).
|
|
Применение затратного метода необходимо при:
1.анализе нового строительства;
2.определении варианта использования земли;
3.реконструкции зданий;
4.оценке для целей налогообложения;
5.для выявления сверх доходов при оценке недвижимости;
6.оценке для целей страхования;
7.оценке последствий стихийных бедствий;
8.оценке специальных зданий и сооружений.
Стоимость недвижимости по затратному подходу (методу) - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.
Ограничения, связанные с применением (подхода) метода
1. 3атратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.
3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая.
|
|
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПС3) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения
Оценщики в своей практике используют разнообразные методы определения ПСВ (ПС3). Среди этих методов можно выделить 4 наиболее часто применяемых метода:
1. Метод количественного анализа.
2. Метод разбивки по компонентам.
3. Метод сравнительной единицы.
4. Метод «50х50».
Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы.
Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, прибыль застройщика.
К прямые затратам (П3) относятся материалы и трудозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам, инженерам, оплата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топосъемку, согласование с различными службами города и др.
Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются определенные знания и навыки. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок. Целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков.
Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.
Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. составляют 561 руб., в том числе 28 руб. накладные расходы, и включают:
- Стоимость материалов 487 руб.
- Зарплата рабочих-строителей 22 руб.
- Эксплуатация машин (в т. ч. зарплата машиниста) 10 руб.
- Накладные расходы и плановые накопления 42 руб.
Следовательно, если известен объём стен оцениваемого здания, например 120 м3, то можно определить стоимость на 1 января 1998г.
561 руб. *120 м3 = 67 З20 руб.
Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:
ПСВ=В* Vcтp.*k,
где ПСВ - полная стоимость воспроизводства;
В - восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания;
V стр. - строительный объём здания;
k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.
Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.
В 1970-1972 г. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПБС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.
|
|
Всего разработано 37 сборников УПВС зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м3 (1 м2) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.
В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:
а) группа капитальности;
б) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;
в) стоимость единицы строительных работ за 1 м3 (1 м2);
г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;
д) удельные стоимостные весы отдельных конструктивных элементов в процентах.
Метод «50Х50»
Метод «50х50»предусматривает, что при возведении зданий с использованием импортных и дорогостоящих строительных и отделочных материалов (коттеджи, особняки, объекты индивидуального строительства и др.) существует практика валютных взаимозачетов (рублевых расчетов по курсу ММВБ) за выполненные работы, предусматривающая равенство затрат на заработную плату и механизмы и стоимости строительных и отделочных материалов, конструкций в структуре всех затрат на СМР.
Метод основан на применении биржевых котировок, фактических объёмов строительных материалов и соответствии затрат на материалы с затратами за выполненные работы.
Это метод принят подрядными строительными организациями как гарантия качества за выполненные работы - учет претензий заказчика (много вариантность перепланировок и переделок в период возведения объекта) и ответственность за возможную порчу материалов.
Несмотря на то, что метод весьма упрощенный, но в большинстве случаев он дает удовлетворительные результаты и может использоваться в практике оценки.