double arrow

Метод количественного анализа

РАЗДЕЛ 3. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ.

Тема 3.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом) [1].

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Сущность затратного подхода (метода) заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затрата­ми на приобретение участка земли, его благоус­тройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

В условиях рыночных отношений недвижимость при­обретается для того, чтобы получить доход или какие ­либо удобства от владения ею в будущем.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отноше­ниях лучше подходит доходный метод, или метод капи­тализации дохода (МКД). Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики часто применяют этот подход (ме­тод).

Применение затратного метода необходимо при:

1.анализе нового строительства;

2.определении варианта использования земли;

3.реконструкции зданий;

4.оценке для целей налогообложения;

5.для выявления сверх доходов при оценке недвижи­мости;

6.оценке для целей страхования;

7.оценке последствий стихийных бедствий;

8.оценке специальных зданий и сооружений.

Стоимость недвижимости по затрат­ному подходу (методу) ­ - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же мате­риалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стои­мость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но пост­роенного из новых материалов и в соответствии с совре­менным стандартом, дизайном и планировкой.

Ограничения, связанные с применением (подхода) метода

1. 3атратный метод не отражает стоимости прогнозиру­емых доходов, что является определяющим для не­движимости, приносящей доход;

2. Большие трудности и неопределенности с определе­нием износа, особенно если зданию более 10 лет.

3. Метод не учитывает возможности применения вари­анта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости

Последовательность действий при применении за­тратного метода следующая.

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арен­дован, то учитывается стоимость прав аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПС3) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5. Производится суммирование стоимости земельно­го участка, стоимости зданий и сооружений и сто­имости работ по благоустройству участка.

Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения

Оценщики в своей практике используют разнооб­разные методы определения ПСВ (ПС3). Среди этих методов можно выделить 4 наиболее часто применяемых метода:

1. Метод количественного анализа.

2. Метод разбивки по компонентам.

3. Метод сравнительной единицы.

4. Метод «50х50».

Этот метод требует детального подсчета всех издер­жек на возведение или установку составных частей но­вого здания, косвенных издержек (разрешение на стро­ительство, топосъемка, отвод земли, накладные расхо­ды, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы.

Для применения этого метода вначале необходимо со­ставить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, прибыль застройщика.

К прямые затратам (П3) относятся материалы и тру­дозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам, инженерам, оп­лата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топосъемку, согласование с различными службами города и др.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются определенные знания и навыки. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок. Целесо­образно для подобной работы привлекать квалифициро­ванных сметчиков.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод использует показатели затрат по отдель­ным компонентам здания, включая их установку.

Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. составляют 561 руб., в том числе 28 руб. накладные расходы, и включают:

- Стоимость материалов 487 руб.

- Зарплата рабочих-строителей 22 руб.

- Эксплуатация машин (в т. ч. зарплата машиниста) 10 руб.

- Накладные расходы и плановые накопления 42 руб.

Следовательно, если известен объём стен оцениваемого здания, например 120 м3, то можно определить стоимость на 1 января 1998г.

561 руб. *120 м3 = 67 З20 руб.

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Метод сравнительной единицы

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

ПСВ=В* Vcтp.*k,

где ПСВ - полная стоимость воспроизводства;

В - восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания;

V стр. - строительный объём здания;

k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

В 1970-1972 г. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПБС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборников УПВС зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м3 (1 м2) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

а) группа капитальности;

б) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

в) стоимость единицы строительных работ за 1 м3 (1 м2);

г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

д) удельные стоимостные весы отдельных конструктивных элементов в процентах.

Метод «50Х50»

Метод «50х50»предусматривает, что при возведении зданий с использованием импортных и дорогостоящих строительных и отделочных материалов (коттеджи, особняки, объекты индивидуального строительства и др.) существует практика валютных взаимозачетов (рублевых расчетов по курсу ММВБ) за выполненные работы, предусматривающая равенство затрат на за­работную плату и механизмы и стоимости строи­тельных и отделочных материалов, конструкций в структуре всех затрат на СМР.

Метод основан на применении биржевых котировок, фактических объёмов строительных материалов и соот­ветствии затрат на материалы с затратами за выполнен­ные работы.

Это метод принят подрядными строительными орга­низациями как гарантия качества за выполненные ра­боты - учет претензий заказчика (много вариантность пе­репланировок и переделок в период возведения объек­та) и ответственность за возможную порчу материалов.

Несмотря на то, что метод весьма упрощенный, но в большинстве случаев он дает удовлетворительные ре­зультаты и может использоваться в практике оценки.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: