Тема 11. Техническая инвентаризация отдельно стоящих зданий
Контрольные вопросы для самоподготовки
Расчет действительной стоимости
Действительная стоимость подсчитывается с учетом процента физического износа по данным восстановительной стоимости. Для этого подсчитывается коэффициент сохранности, равный дополнению к 100 установленного процента физического износа, поделенной на 100. Например, износ в результате обследования здания установлен равным 35 %, тогда коэффициент сохранности будет (100 % – 35 %): 100 % = 0,65.
Действительная стоимость является результатом перемножения восстановительной стоимости и коэффициента сохранности. Так, при коэффициенте, подсчитанном выше, и восстановительной стоимости здания 10 млн т. действительная стоимость получается равной: 10 млн т. ⋅ 0,65 = 6,5 млн т.
1. Этапы проведения работ по экономической оценке объекта недвижимости.
2. Определения и расчет восстановительной стоимости.
3. Структура построения таблиц сборников.
|
|
4. Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости.
Литература: основная 1,2,3,4; дополнительная 1,2,3,4,9.
План лекции:
1. Обмер здания.
2. Поэтажный план.
3. Площади помещений и экспликация к поэтажному плану.
4. Определение объемов здания, помещения.
5. Описание технического состояния и определение физического износа объекта.
6. Определение технического состояния конструктивных элементов здания.
К зданиям относятся архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания.
Здание, дом или строение – постройка, состоящая из одной или нескольких частей как одно целое. Признаками ее единства служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала при отсутствии сооб-щения между частями; общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
В состав здания входят все коммуникации внутри здания, необходимые для его эксплуатации: система отопления; сеть водо-газопровода и канализации; сеть силовой и осветительной электропроводки; телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; лифты.
К строениям относятся:
в промышленности – производственные корпуса и строения, занятые различными цехами и мастерскими или установками, выполняющими производственные функции;
сельском хозяйстве – здания и постройки сельскохозяйственного назначения;
лесном хозяйстве – здания лесхозов, лесопосадочных и лесозащитных станций, лесопитомников и другие здания, обслуживающие лесное хозяйство;
|
|
транспорте – здания вокзалов, станций технического обслуживания, топливно-заправочных станций, депо, диспетчерские, здания гру-
Съемка объекта является основным элементом инвентаризанной работы в натуре (полевой работы). На основе результатов съемки составляют инвентаризационные чертежи:
• план земельного участка (план расположения объектов инвентаризации на земельном
участке);
• поэтажные планы зданий.
Съемки территории, прилегающей к объекту, производятся только в случае отсутствия исполнительной топографической съемки или плана земельного участка, выполненного для его учета в государственном земельном кадастре, а также в случае отсутствия на указанном плане инвентаризируемого объекта. При наличии планов земельных участков съемка осу-ществляется ОТИ в части недостающих измерений.
Инвентарным объектом, рассматриваемым настоящим разделом,
является отдельно стоящее здание.
Обмер основных строений и пристроек к ним производится снаружи, а в основных строениях с основными пристройками и внутри.
При обмере строений снаружи, наряду с размерами по цоколю, определяются разме-ры по телу стен строения (производится выше обреза цоколя).
Обрезом цоколя называется место перехода утолщенной нижней части стены, назы-ваемой цоколем, в нормальную для данного дома тол. При обмере помещений производится замер оконных и дверных проемов, санитарно-технического оборудования; замер оконных и дверных проемов проводится нарастающим итогом до начала и конца проема.
В лестничных клетках измеряются лестничные площадки, шахты лифтов, длина, шири-на и высота маршей и число ступенек. В абрисе указывается стрелкой направление подъема маршей и число ступеней.
При измерении помещений строения устанавливается внутренняя высота помещения, измеряемая от пола до потолка в одном из помещений каждого этажа, подвала, мезонина, светелки основного строения или пристройки. В подвалах и цокольных этажах вместе с тем замеряется заглубление пола относительно поверхности земли. При разной высоте помеще-ний на этаже оно измеряется в каждом из этих помещений.
По окончании работ по обмеру строения проверяется соответствие данных наружного размера строения и суммы внутренних измерений в помещениях. Разница в размерах не должна превышать величины, рассчитанной по формуле
N = 0,75 ⋅ K,
где N – допустимое отклонение в см; 0,75 – коэффициент допустимой ошибки (1 см на 1 размер);
K – количество внутренних размеров, в том числе толщин стен и перегородок.
Абрис на строение
При обследовании здания (строения) осуществляют техническое описание его частей (конструктивных элементов): фундамент, цоколь и стены, перегородки, подвальные, между-этажные и чердачные перекрытия и полы, крыши, окна и двери, внутренняя и наружная отделка, отопление, водопроводно-канализационные устройства, газооборудование и электрооборудование, крыльца, лестницы, отмостки и др.
Абрис на строение состоит из двух частей: обмерной и описательной. На небольшие строения эти части в абрисе совмещаются. Абрис является основанием для проведения камеральных работ и приобщается к инвентарному делу.
Абрис составляется сразу и на все помещения или постепенно, одновременно с производством обмера отдельных помещений. В обоих случаях составление абриса должно начинаться с зарисовки внутренних капитальных стен, перегородок, печей, а затем остал-ьных элементов: дверей, лестниц, ступеней, ниш, арок, санитарно-технических устройств и т. п. Размеры проставляются обязательно у той стены, где они были измерены.
Абрис обмера составляется схематично. Абрис здания составляется немасштабно с соблюдением пропорций. Для облегчения работ по составлению абриса следует исполь-зовать имеющиеся проекты инвентаризируемых зданий.