Определение инвентаризационной стоимости

Тема 10. Экономическая оценка объекта недвижимости. Определение инвен-таризационной стоимости

Контрольные вопросы для самоподготовки

1. Понятие качества здания.

2. Показатели качества зданий.

3. Переустройство и(или) перепланировка жилого помещения.

4. Документация для проведения переустройства и(или) перепланировки жилого помещения.

Литература: основная 3,4,5; дополнительная 5,6,7.

План лекции:

1. Экономические основы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним.

2. Экономическая оценка объекта недвижимости.

3. Основной подход к экономической оценке объекта недвижимости.

4. Определение инвентаризационной стоимости.

5. Расчет действительной стоимости.

В основу определения инвентаризационной стоимости объекта недвижимости поло-жен затратный подход, определяющий стоимость воспроизводства недвижимости с учетом его износа.

Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:

• определение восстановительной стоимости здания, строения, сооружения, помеще-ния;

• установление износа объекта;

• определение действительной (остаточной) стоимости здания, строения, помещения;

• определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, если объект состоит из нескольких зданий и/или сооружений.

Для решения этих и других задач используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости основных фондов, предусматривающие кубатурный способ оценки объектов.

Определение восстановительной стоимости производится путем корректировки сто-имостей аналогов, представленных в сборниках (УПВС) с последующим пересчетом по индексам и коэффициентам.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости Св определяется по формуле

Св = Сп ⋅ N ⋅ K о,

где Св – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в текущих ценах;

Сп – восстановительная стоимость единицы строительного объема или общей пло-щади объекта-аналога без учетаизноса в ценах 2009 года, приведенная в сборниках УПВС;

N – строительный объем (или общая площадь) в куб. м (или кв. м) объекта недвижи-мости;

K о – общий индекс изменения цен на СМР от базовых цен 2009 года к ценам на дату оценки:

K о = K 1 ⋅ K 2 ⋅ K 3,

где K 1 – индекс цен перехода от базовых цен 2009 года к ценам 2004 года;

K 3 – дифференцированный индекс цен перехода с 2010 года на уровень цен года оценки.

Действительная (остаточная) стоимость объекта Сд определяется по следующей формуле:

Сд = Св ⋅ (1 – Ифиз/100),

где Сд – действительная (остаточная) стоимость оцениваемого объекта;

Св – восстановительная стоимость объекта; Ифиз – показатели физического износа объекта в процентах.

Рассмотрим вопросы определения восстановительной стоимости по таблицам сборников укрупненных показателей в ценах 2009 года.

Объем информации, который необходим для работы с укрупненными показателями:

• местонахождение и фактическое использование;

• год постройки;

• этажность (для строений);

• технческое описание конструктивных элементов в объеме характеристик, предус-мотренных таблицами оценки;

• объем здания, площадь сооружения или иные показатели, необходимые для оцен-ки;

• другая информация для конкретного случая оценки.

Структура построения таблиц сборников следующая.

Таблицы состоят из характеристики объекта и показателя стоимости, удельных весов конструктивных элементов и поправок к стоимости.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений в сборниках содержат стоимость 1 куб. м строительного объема зданий или 1 км трубопро-вода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 кв. м площади стенда, 1 кв. м фун-дамента и т. д.

При подборе таблиц сборников необходимо учитывать следующее.

1. Здания и сооружения подлежат оценке независимо от их состояния, в том числе признанные аварийными.

2. При оценке зданий и сооружений можно пользоваться таблицами сборников других отраслей народного хозяйства.

Приступая к определению восстановительной стоимости, необходимо иметь в виду, что выбор оценочной таблицы определяется назначением, а не фактическим использова-нием здания. Например, жилое здание, временно используемое под контору, должно оцениваться по таблицам для жилых зданий.