Квалификация договоров

ПП ВАС от 11 июля 2011 № 54 по будущей недвижимости.

По п.8 – может ли ПП ВАС устанавливать правила квалификации договоров? Например, уплату задатка по предварительному договору ВАС искоренить не смог. Хотя хотел. А теперь решил такие предварительные договоры превратить в основные. Что значат последствия прецедента?! Если по одному только признаку договор превращается в основной безотносительно остальных его условий?!

Проект ГК в статью о предварительном договоре вносится изменение: от требования всех существенных условий законодатель в Проекте ГК отказывается, только предмет и случайные. А как он тогда может стать основным, без всех существенных-то?! Почему мы забываем о правилах притворной сделки с исследованием каузы?!

Кстати, ФКЗ О судах общей юрисдикции, в отличии от ФКЗ Об арбитражных суда, не говорит об обязательности постановлений пленума.

П 6 того же постановления. Один договор легким движением руки опять становится другим.

В общем, это постановление поставило под сомнение первоначальное приобретение право на недвижимости дольщиками. Наша система инвестиционных договоров работает не всегда, и теперь многие из них превращены в договоры КП будущей недвижимости. Т.е. первоначальный способ превратился в производный. Подрядчик сможет отдать право собственности на квартиры только после нескольких его регистраций: возникновения ПС у собственника ЗУ, переход его застройщику, переход покупателю.

Постановление изменило, тем самым, каузу договора.

В п.4 постановление как раз переводит стрелки. А далее «если не установлено иное»?! как установлено?! В законе?! Или в процессе выявляется воля сторон?!

Установление возникновения права у собственника противоречит ФЗ Об инвестиционной деятельности на 2 субъектах РФ, где возникает право общей долевой собственности. Преодолел ли тем самым законодатель позицию ВАС?!

П 7 Постановления. Существование договора простого товарищества допущено. Но только если участок поступает в долевую собственность товарищей.

П 9 Постановления о том, что весь Пленум не касается ФЗ 214 О долевом участии в строительстве. Таким образом, только он остается основанием первоначального возникновения права собственности. Всех остальных застройщиков ВАС обязал регистрировать свое право собственности.

Однако практика общей юрисдикции позволяет подавать иски о признании права собственности. ВАС эту практику своим постановлением перечеркнул. Кроме простого товарищества при общей долевой на землю, которых полтора на всю страну.

Ну и наконец п 5 Постановления. Какие же иски надо предъявлять, если построенную на мои деньги квартиру мне не передают?! Сугубо обязательственные. На 398 ГК (обязание передать, если право ответчика зарегистрировано), а если имущество отсутствует – только убытки.

Но регистрирующие о-ны собирались на это постановление плевать.

В общем, Постановление – пример абсолютно допустимый подход к тому, что такое квалификация договора. Особенно если договор заключен за 10 лет до него, а инвестиционные договоры – они длительные.

Какая разница дольщику?! Опасность иных актов распоряжения со стороны застройщика.