Является ли смена собственника имущества, переданного в аренду, основанием для внесения изменений в договор аренды?

Во-вторых, осуществление капитального ремонта связано с необходимостью поддержания работоспособности и функционирования переданного в аренду имущества. Неотделимые улучшения, как правило, добавляют ранее не существовавшие полезные функции.

В целом, практика не рассматривает данные категории как тождественные. Прежде всего, неотделимые улучшения всегда совершаются с согласия арендодателя, в то время как производство капитального ремонта арендатором есть акт вынужденный, совершаемый с целью предотвращения (или минимизации) нарушения своих прав. Расходы, понесенные арендатором при производстве капитального ремонта, в ряде случаев рассматриваются как убытки.

Суд, сопоставляя понятия "улучшение" и "переоборудование ", пришел к следующему выводу, что стоимость подрядных работ по переоборудованию оружейной комнаты сама по себе не является тождественной стоимости улучшений на момент возврата имущества арендодателю, однако н е приняли мер к достижению целей правосудия, не предложили сторонам провести оценку этих улучшений, в том числе и экспертным путем. Норма ст. 623 ГК не разграничивает понятия "улучшение" и "переоборудование" и не связывает использование улучшения (результатов переоборудования) с видом предпринимательской деятельности, проводимой в переоборудованном помещении впоследствии при прекращении арендных правоотношений (см. постановление ФАС МО от 12.09.2002 N КГ-А40/5998-02).

Изменение условий, касающихся правового статуса лица, практика расценивает как основание для изменения в этой части и договора. Вот пример сказанного.

Разрешая спор, суд правомерно внес изменения в договор аренды, касающиеся сведений об арендодателе и балансодержателе, так как материалами дела подтверждено, что арендуемое помещение перешло в частную собственность предпринимателя (см. постановление ФАС ВВО от 24.08.2006 N А11-1043/2005-К1-2/81). В другом деле суд обосновал свою позицию следующим.

Согласно ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако данные положения не исключают возможности внесения в договор изменений в части указания на нового арендодателя. В силу ст. 608 ГК арендодателем по договору аренды является собственник или уполномоченное им лицо. Поэтому изменение в договоре аренды наименования арендодателя не противоречит закону, и такое требование арендатора является правомерным (см. постановление ФАС СЗО от 09.09.2003 N А44-466/03-С1).

2. К то может ставить вопрос об изменении договора.

В практике допускают "автоматическое " изменение стороны договора. Например, как указала кассационная инстанция, в силу положений ст. 617 ГК при смене собственника земельного участка ранее заключенный договор сохраняет свою силу независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, при этом стороной по договору становится новый собственник (см. постановление ФАС ДО от 27.03.2007 N Ф03-А24/071/248). Однако правильно конкретизировать стороны, которые могут ставить вопрос о внесении изменений. Это, в свою очередь, позволяет избежать возникновения споров в дальнейшем.

Смена собственника дает право арендатору и новому собственнику ставить вопрос об изменении в договоре сведений об арендодателе (см. постановление ФАС СКО от 25.03.2004 N Ф08-1040/2004).

3. Суды ссылаются на положения ГК, регулирующие перемену лиц в обязательстве. Смена собственника (ст. 617 ГК) на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве. Следовательно, при изменении сторон условия договора аренды остаются в силе ( см. постановление ФАС ДО от 12.05.2003 N Ф03-А59/03-2/957).

При перемене лица со стороны арендодателя договор аренды сохраняется в силе на прежних условиях (см. постановление ФАС МО от 25.05.2006 N КГ-А40/4273-06).