double arrow

В данном случае необходимо обратить внимание на следующее

Условиях возмещения неотделимых улучшений арендованного имущества

1. Для взыскания стоимости неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя. При отсутствии такого согласия в возмещении расходов отказывают. Невозможен и зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия собственника. Окружной суд, решая проблему зачета стоимости неотделимых улучшений, указал следующее. Ответчик не представил суду доказательств, что он принимал меры для надлежащего исполнения договора, наоборот, материалы дела свидетельствуют, что ответчик нарушал условия договора, не вносил арендную плату, считая, что он понес затраты на капитальный ремонт здания и последние должны быть зачтены в счет оплаты за аренду. Но такой зачет мог быть произведен только с согласия истца (см. постановление ФАС ДО от 08.02.2000 N Ф03-А59/00-1/90).

По общему правилу для зачета достаточно выражения воли только одной из сторон. Согласия другой стороны не требуется. В рассматриваемом деле суд пришел к правильному выводу о возможности зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта только при наличии согласия другой стороны (арендодателя), поскольку зачесть можно лишь требование правомерное, т.е. не имеющее какого-либо дефекта. Анализируемый казус свидетельствует о том, что арендатор произвел капитальный ремонт без согласия арендодателя, в связи с чем требование о проведении зачета нуждалось в положительном дозволении другой стороны.

Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Руководствуясь этим, суд указал, что ссылка заявителя на дачу разрешения на производство неотделимых улучшений, полученная арендатором от департамента муниципальной собственности в устной форме, не является обоснованной, а письменных доказательств дачи такого разрешения, которое содержит характер и объем улучшений, в материалах дела не содержится и самим договором не предусмотрено (см. постановление ФАС ДО от 08.08.2000 N Ф03-А73/00-1/1340).

В возмещении могут отказать в том случае, если арендодатель давал свое согласие, но в процессе рассмотрения спора суд приходит к выводу о дефекте договора (например, вследствие отсутствия регистрации). (см. постановления ФАС ВВО от 27.05.2002 N А79-341/02-СК2-384, ФАС ЗСО от 20.03.2006 N Ф04-2143/2006(20746-А27-22), ФАС МО от 12.09.2006 N КГ-А40/8771-06).

2. Доказанность произведенных улучшений.

3. Направленность на улучшение арендованного имущества. Арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что произведенные арендатором затраты не имели целью улучшить земельный участок, а связаны с проведением работ по размещению временной автостоянки (см. постановление ФАС ВСО от 05.08.2004 N А74-4422/03-К1-Ф02-2922/04-С2).

4. Факт прекращения договора. Суд неправомерно удовлетворил иск в части взыскания с арендодателя произведенных арендатором затрат на ремонт арендованного помещения, поскольку право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникает лишь после прекращения договора аренды, если им не предусмотрено иное, а арендатор не доказал факт прекращения или досрочного расторжения договора (см. постановление ФАС СЗО от 01.04.2005 N А56-18987/04).

5. Осуществление улучшений в период действия договора. Так, суд указал, что ст. 623 ГК предусматривает последствия, связанные с улучшением арендатором имущества в период его аренды (см. постановление ФАС ВСО от 24.11.1999 N А19-7368/99-13-Ф02-2067/99С2). В противном случае оснований для применения механизма, установленного в ст. 623 ГК, не имеется.

6. Невозможность использования имущества без таких улучшений. Иск о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества удовлетворен правомерно, поскольку проведение работ по улучшению указанного имущества вызывалось необходимостью, так как переданное в аренду недвижимое имущество находилось в запущенном состоянии (см. постановление ФАС ЗСО от 12.11.2001 N Ф04/3482-1000/А46-2001).

НО, подобное объяснение суда находится в прямом противоречии с первым условием - о необходимости получения согласия арендодателя на производимые улучшения. Факт нахождения имущества в запущенном (ненадлежащем) состоянии, которое не позволяет использовать такое имущество по назначению, является основанием для досрочного расторжения арендатором договора аренды (ст. 620 ГК), но не для компенсации произведенных без согласия собственника улучшений.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: