Кому надлежит перечислять просроченный арендный платеж в случае изменения собственника (арендодателя)?

Ссылка на гл. 24 ГК при необходимости внесения изменений в договор (в случае смены собственника имущества, сданного в аренду) не корректна.Глава 24 ГК регламентирует процесс изменения лица в обязательственных отношениях, в то время как аренда сочетает в себе черты как обязательственных, так и вещных отношений. Такой подход судебной практики, на наш взгляд, оставляет без ответа вопрос о судьбе права собственности, а точнее, о том, каким образом к новому собственнику переходит владение.

Как известно, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента передачи вещи. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Закон применительно к аренде (ст. 617) не содержит никаких дополнительных указаний. Стороны в договоре могут прямо предусмотреть иной вариант для перехода права собственности. Однако что делать в тех случаях, когда в договоре стороны не указывают о достижении консенсуального соглашения относительно перехода права собственности?

Строго говоря, заключенный между продавцом и покупателем договор купли-продажи не способен перенести право собственности, поскольку отсутствует факт передачи владения. Именно данный аспект не учел ФАС ЦО, когда указал, что при смене собственника арендованного имущества первоначальный арендодатель в соответствии с положениями ст. 608, 617 ГК заменяется новым - приобретателем вещного права на имущество, сданное в аренду. Следовательно, лицо, утратившее право собственности на имущество, переданное в аренду, выбывает из арендных правоотношений (см. постановление ФАС ЦО от 08.04.2004 N А23-1978/03Г-16-173).

1. Арбитражная практика не пришла к однозначному решению этой проблемы. Приведем типичную ситуацию.

Заключен договор аренды. До истечения срока действия договора собственник (арендодатель) заключил договор купли-продажи имущества, ранее переданного в аренду. На момент перехода права собственности у арендатора имелась задолженность по арендной плате. Кому должен произвести исполнение по просроченному платежу арендатор?

Большинство арбитражных судов считают, раз просроченный платеж причитался прежнему арендодателю, то и перечислять его следует последнему. Аргументация: арендные платежи подлежат уплате за факт пользования имуществом.

Подобное решение вопроса не бесспорно. Из смысла ст. 617 ГК следует, что при смене собственника арендованного имущества единственное, что меняется в договоре аренды, - это арендодатель. Это означает, что в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве в силу закона. Значит, в отсутствие других договоренностей между старым и новым собственником следует руководствоваться ст. 384 ГК, в которой сказано, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Как отметил один из судов округа, из п. 1 ст. 617 ГК следует, что к новому собственнику недвижимости переходят права и обязанности арендодателя в том же объеме, какими обладал прежний собственник имущества (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2005 N А79-10625/2004-СК2-9987). К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Вот мотивировка одного из судов. Согласно ст. 608, 387 ГК изменение собственника арендованного имущества влечет перевод прав и обязанностей арендодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество. Согласно ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (постановление ФАС ВСО от 19.09.2006 N А19-6430/06-46-Ф02-4503/06-С2;

2. Могут иметь место случаи, когда новый собственник не знает о том, что купленное им имущество находится в аренде, и случай, когда арендатор не знает о смене арендодателя. При этом возникает вопрос о необходимости надлежащего извещения той стороны, которая в силу своего статуса не знает или не может знать о соответствующем факте. К этим отношениям применимы нормы п. 3 ст. 384 ГК - если старый собственник не известил арендатора о продаже арендованного имущества, то он несет риск неблагоприятных последствий. Тот факт, что письменные изменения, касающиеся наименования и реквизитов арендодателя, в договор аренды не вносились, не освобождает арендатора от перечисления арендной платы надлежащему лицу (см. постановление ФАС СЗО от 27.05.2005 N А56-7723/04).

Более сложен вопрос о необходимости извещения нового собственника. Единственное, когда старый собственник может не извещать нового собственника, - это в случаях, когда договор аренды подлежит государственной регистрации. Но правило о необходимости государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее года, является совершенно произвольным и не защищает в должной мере интересы нового собственника., в данном случае законодатель явно проигнорировал необходимость обеспечения публичности прав, имеющих свойство следования.