Выкуп арендованного имущества осуществляется в рамках договора аренды или образует смешанный либо непоименованный договор?

Природа неотделимых улучшений арендованного имущества

Происходит ли возмещение стоимости произведенных улучшений по нормам главы о неосновательном обогащении либо речь идет о последствиях прекращения договора и должны применяться нормы обязательственного права?

При разрешении этого вопроса необходимо установить, когда создавались неотделимые улучшения. а) в период действия договора аренды; б) после его окончания.

Первый вариант означает, что улучшение имущества осуществлялось на основании договора. То, не означает возникновения внедоговорного обязательства.

Практика, в целом, единодушно признает договорный характер требований о возмещении стоимости произведенных в период действия договора аренды неотделимых улучшений. ФАС ВВО так обосновал природу таких требований. Взыскание стоимости неотделимых улучшений нормами гл. 60 ГК не урегулировано, поэтому суд правомерно, руководствуясь ст. 6 ГК, применил к отношениям сторон по аналогии ст. 623 ГК (см. постановление ФАС ВВО от 31.01.2006 N А43-13802/2005-13-318). В другом деле этот же окружной суд отказ в возмещении стоимости улучшений по нормам гл. 60 ГК объяснил следующим. Арбитражный суд правильно указал на то, что стоимость неотделимых улучшений имущества, осуществленных за счет ответчика (ст. 623 ГК), не подлежит зачету по требованию о возврате неосновательного обогащения (см. постановление ФАС ВВО от 15.09.2004 N А11-7157/2003-К1-9/362).

Суды однозначно взыскивают стоимость неотделимых улучшений по нормам неосновательного обогащения в тех случаях, когда договор аренды признается незаключенным. Производство неотделимых улучшений в отсутствие договора судами не рассматривается, как правило, в качестве свидетельства того, что лицо, производящее такие улучшения, знало об отсутствии обязательства и действовало с намерением одарить. Так, ссылка ответчика на п. 4 ст. 1109 ГК, согласно которому неосновательное обогащение не подлежит возврату, если лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства, не может быть принята судом, так как из материалов дела усматривается, что у истца не было намерения безвозмездно передавать ответчику неотделимые улучшения (см. постановления ФАС МО от 12.01.2007 N КГ-А40/12940-06-1, N КГ-А40/1294006-2-А, N КГ-А40/12940-06-2-Б).

Вполне понятно, что требовать возмещения неосновательного обогащения возможно только от лица, получившего такое обогащение. Отыскивать стоимость неосновательного обогащения у несобственника невозможно.

Среди судов арбитражных округов в настоящее время преобладает точка зрения о смешанной природе названного договора. Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2004 N А56-36561/03, ФАС СКО от 20.06.2007 N Ф08-3533/2007, ФАС УО от 12.03.2007 N Ф09-1436/07-С6).

Ряд авторов считает, что данная конструкция, относится к категории непоименованных договоров. Смысл договора аренды в том, что имущество предоставляется во временное пользование. Стало быть, по истечении срока договора аренды указанное имущество должно быть возвращено собственнику. Купля-продажа, напротив, предполагает переход права собственности на передаваемое имущество.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Следовательно, если рассматривать такой договор в качестве смешанного, то на такой договор должны распространяться условия, относящиеся к купле-продаже, а именно условия о платежах (ст. 486-489 ГК), о качестве (ст. 469 ГК) и т.п.

Практика исходит из того, что к договору аренды, содержащему условие о выкупе, применяются правила о купле-продаже только в части формы такого договора (см. п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)). И не применяются большинство условий о купле-продаже, что не позволяет его рассматривать в качестве смешанного.

Купля-продажа и аренда являются в своем роде противоположностями: первая конструкция направлена на перенос права собственности, в то время как вторая опосредует временное пользование имуществом.

Сказанное позволяет сделать предположение о том, что в данном случае мы имеем дело с непоименованной конструкцией договора.