Ипотека как способ обеспечения обяза­тельств

Под «ипотекой» понимают залог недвижимос­ти как способ обеспечения обязательств.

По утверждениям историков, первое упоминание об ипотеке относит­ся к VI в. до н. э. В Греции под ипотекой подра­зумевалась ответственность должника кредитору определенными земельными владениями. На гра­нице земельной территории, принадлежащей дол­жнику, при оформлении обязательства ставился столб, получивший название «ипотека». На нем отмечались долги собственника земли. Позднее столбы заменили особые книги, которые называ­лись «ипотечными».

До настоящего времени «ипотека» ввиду различных экономических и правовых препятствий не приобрела в России значительного рас­пространения, поэтому она регулируется относи­тельно небольшим массивом нормативных актов. Впервые понятие «ипоте­ка» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке», согласно кото­рому по договору о залоге недвижимого имуще­ства (договору об ипотеке) одна сторона — залого­держатель (кредитор) имеет право полу­чить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости - заложенного недвижимого— залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченно­му ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на кото­рое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1).

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге не­движимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса РФ:

— земельные участки, за исключением земель­ных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

— предприятия, здания, сооружения и иное не­движимое имущество, используемое в предпри­нимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых до­мов и квартир, состоящие из одной или несколь­ких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строе­ния потреб. назначения;

— воздушные и морские суда, суда внутр. плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям: иметь отдельную от других квартир или домов кух­ню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются); быть подключенным к электри­ческим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в исправном состоянии сантехни­ческое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах). Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать сле­дующим требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент; иметь металлические или железобетонные перекрытия; этажность зда­ния не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимо­сти, существо и срок исполнения обеспечиваемо­го ипотекой договора, а также право, по ко­торому имущество, являющееся предметом ипо­теки, принадлежит залогодателю. Предмет ипо­теки определяется в договоре с указанием его на­именования, места нахождения и описанием. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регист­рации, с момента которой он вступает в силу.

Продажа заложенного имущества собственни­ком возможна лишь с согласия банка. Банк мо­жет обратить взыскание на заложенное имуще­ство для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)» применяются к залогу и незавершенного строительством недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодатель­ством порядке.