double arrow

Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кре­дитной сделки — длительный процесс, требую­щий тщательной проработки принимаемых ре­шений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитны­ми учреждениями разработаны стандартные фор­мы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кре­дита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное вни­мание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта ге­нерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распреде­ление между заемщиком и арендатором; изуча­ется репутация и бизнес арендаторов, професси­онализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Рассмотрим основные этапы (7) ипотечного кредитования на примере кредитования под залог жилья:

1) Предварительный этап. На этом этапезаемщик должен получить всю необходимую об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

— источник первоначального платежа;

— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;

— биографические сведения: уровень образова­ния и профессиональной квалификации;

— сведения о работе и источниках дохода;

— сведения об активах и обязательствах.

Отношение суммы кредита к стоимости недви­жимости, используемой в качестве залога, обыч­но не превышает 70 %:

Сумма кредита / Стоимость объекта залога100 £ 70%.

В соответствии с этим отношением ограниче­ние для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита £0,7 • Стоимость объекта залога.

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не бо­лее 30 % чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту £0,3 • Чистый доход заемщика.

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приоб­ретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут высту­пать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставокв соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

2) Сбор и проверка информации о клиенте и залоге. Цель — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

· сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

· основная информация о приобретаемой недвижимости;

· наличие первоначального капитала;

· сведения о занятости заемщика и поручите­лей;

· сведения об активах и обязательствах заем­щика и поручителей;

· сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифи­цируются на «стабильных» и «нестабильных».

Оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижи­мость, автомобили, драгоценности), документаль­но подтверждаются доходы и обязательства. За­тем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверя­ются действительные доходы и расходы заемщи­ка, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются при­чины) и др.

3) Оценка вероятности по­гашения кредита. На этом этапепроводится андеррайтинг за­емщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности пога­шения ипотечного кредита и определение макси­мально возможной суммы кредита с учетом до­ходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжать переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

· отношение период-ких платежей по кредиту и период-го дохода заемщика;

· отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

· отношение суммы запраш-го кредита к стоимости приобр-го имущества;

· отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

4) Принятие решения по кредиту. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, прини­мается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погаше­ния кредита.

Кредитный проект рассматривается на кредит­ном комитете, при принятии положительного ре­шения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведом­лением заемщика.

5) На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие догово­ра:

договор купли-продажи недвижимости на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости;

кредитный договор. В кредитном договоре оговариваются: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему;

договор ипотеки (подлежит государственной регистрации), в который стороны включают предмет ипотеки; цену передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства; размер предоставляемого кредита и процентов за пользование кредитом; срок, на который предоставляется кредит; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия;

договоры страхования. Договоров страхования заключается несколь­ко, в соответствии с количеством объектов стра­хования. Для снижения риска кредитора осуще­ствляется страхование ипотечного кредита. За­страхованные кредиты имеют большую ликвид­ность на вторичном рынке. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Целесообразно страховать заложен­ное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме. Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

6) Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

· осуществляется прием платежей;

· проверяется соответствие фактических, плат графику платежей;

· ведется бухгалтерский учет операций;

· рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

· взимаются просроченные платежи;

· ведется работа с проблемными кредитами;

· ведется отчетность по выданным кредитам.

7) Закрытие кредитной сделки — заключи­тельный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных сан­кций ссудный счет заемщика обнуляется и, та­ким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в госу­дарственном реестре.

Если заемщиком и залогодателем не выполня­ются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на за­ложенную недвижимость в судебном или внесу­дебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на по­гашение долга кредитору (основной суммы дол­га, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществ­ление расходов по процедуре обращения взыска­ния и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями: