Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.
Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.
Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.
|
|
Рассмотрим основные этапы (7) ипотечного кредитования на примере кредитования под залог жилья:
1) Предварительный этап. На этом этапезаемщик должен получить всю необходимую об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.
Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:
— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
— источник первоначального платежа;
— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;
— биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;
— сведения о работе и источниках дохода;
— сведения об активах и обязательствах.
Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70 %:
Сумма кредита / Стоимость объекта залога • 100 £ 70%.
В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:
Сумма кредита £0,7 • Стоимость объекта залога.
Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не более 30 % чистого дохода заемщика:
|
|
Платеж по кредиту £0,3 • Чистый доход заемщика.
Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.
Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставокв соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.
2) Сбор и проверка информации о клиенте и залоге. Цель — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.
Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.
По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:
· сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
· основная информация о приобретаемой недвижимости;
· наличие первоначального капитала;
· сведения о занятости заемщика и поручителей;
· сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
· сведения об имуществе заемщика.
В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».
Оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.
3) Оценка вероятности погашения кредита. На этом этапепроводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием причин, препятствующих кредитованию.
При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжать переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.
|
|
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
· отношение период-ких платежей по кредиту и период-го дохода заемщика;
· отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
· отношение суммы запраш-го кредита к стоимости приобр-го имущества;
· отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.
4) Принятие решения по кредиту. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.
Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.
5) На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договора:
— договор купли-продажи недвижимости на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости;
— кредитный договор. В кредитном договоре оговариваются: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему;
— договор ипотеки (подлежит государственной регистрации), в который стороны включают предмет ипотеки; цену передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства; размер предоставляемого кредита и процентов за пользование кредитом; срок, на который предоставляется кредит; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия;
|
|
— договоры страхования. Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме. Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев.
Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.
6) Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:
· осуществляется прием платежей;
· проверяется соответствие фактических, плат графику платежей;
· ведется бухгалтерский учет операций;
· рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
· взимаются просроченные платежи;
· ведется работа с проблемными кредитами;
· ведется отчетность по выданным кредитам.
7) Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.