Студопедия


Авиадвигателестроения Административное право Административное право Беларусии Алгебра Архитектура Безопасность жизнедеятельности Введение в профессию «психолог» Введение в экономику культуры Высшая математика Геология Геоморфология Гидрология и гидрометрии Гидросистемы и гидромашины История Украины Культурология Культурология Логика Маркетинг Машиностроение Медицинская психология Менеджмент Металлы и сварка Методы и средства измерений электрических величин Мировая экономика Начертательная геометрия Основы экономической теории Охрана труда Пожарная тактика Процессы и структуры мышления Профессиональная психология Психология Психология менеджмента Современные фундаментальные и прикладные исследования в приборостроении Социальная психология Социально-философская проблематика Социология Статистика Теоретические основы информатики Теория автоматического регулирования Теория вероятности Транспортное право Туроператор Уголовное право Уголовный процесс Управление современным производством Физика Физические явления Философия Холодильные установки Экология Экономика История экономики Основы экономики Экономика предприятия Экономическая история Экономическая теория Экономический анализ Развитие экономики ЕС Чрезвычайные ситуации ВКонтакте Одноклассники Мой Мир Фейсбук LiveJournal Instagram

I. Особенная часть обязательственного права




Тема 1
Договор дарения

Основные вопросы темы

1. Понятие и элементы договора дарения.

2. Содержание договора дарения.

3. Ответственность сторон.

1. Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Разновидностью договора дарения является пожертвование – дарение, сделанное в отношении неопределенного круга лиц в общеполезных целях (ст. 582 ГК).

Договор дарения может быть как консенсуальным, так и реальным; односторонне-обязывающим; безвозмездным. Консенсуальный договор может быть условным, т.е. содержать либо отлагательное, либо отменительное условие. Требования к консенсуальному договору:

· обещание дарения будет иметь силу гражданско-правового договора только в случае облечения его в надлежащую форму (п. 2 ст. 574, п. 2 ст. 572 ГК);

· обещание должно касаться конкретного предмета (п. 2 ст. 572 ГК);

· обещание должно предусматривать передачу вещи дарителем при его жизни; в противном случае оно будет рассматриваться как завещание, а не как договор дарения (п. 3 ст. 572 ГК).

Регулируется договор дарения нормами ГК РФ (ст. 572–582), а также рядом законов:

· ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 2002. – № 43. – Ст. 4190;

· ФЗ от 11 августа 1995 г. № 135-ФЗ «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях» (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 1995. – № 33. – Ст. 3340;

· ФЗ от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ «Об оружии» (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 1996. – № 51. – Ст. 5681;

· ФЗ от 26 мая 1996 г. № 54-ФЗ «О музейном фонде Российской Федерации и музеях Российской Федерации» (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 1996. – № 22. – Ст. 2591;

· ФЗ от 30 декабря 2006 г. № 275-ФЗ «О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций» (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. 2007 г. № 1 (часть I) ст. 38 и др.

Предметом договора дарения могут быть:

· вещи (имущество);

· имущественные права (требования) к себе или к третьим лицам (дарение прав третьим лицам происходит по правилам уступки требования-цессии – ст. 382 ГК);

· освобождение от обязанности (путем прощения долга одаряемого, перевода долга одаряемого на дарителя или исполнения дарителем обязанности одаряемого). Перевод долга одаряемого на дарителя осуществляется по специальным правилам о переводе долга (ст. 391, 392 ГК).




В отношении вещей, передаваемых по договору дарения, необходимо усвоить следующее:

· вид вещи (движимая или недвижимая) и ее стоимость определяют правовой режим договора (от них зависят форма договора, возможность дарения конкретным лицом и т.д.);

· от того, насколько подробно описана вещь в договоре, зависит его судьба: договор, в котором вещь не конкретизирована, считается недействительным (п. 2 ст. 575 ГК);

· назначение использования передаваемой вещи может быть определено дарителем только в договоре пожертвования, причем такое определение необходимо в договорах, в которых благополучателем является гражданин (п. 3 ст. 582 ГК);

· в договоре следует предусматривать способ передачи вещи: непосредственным вручением вещи, символической передачей вещи, вручением правообразующих документов на вещь.

Стороны в договоре дарения называются дарителем (в договоре пожертвования – жертвователем – в ст. 582 ГК и благотворителем – в ст. 5 ФЗ «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях») и одаряемым (в договоре пожертвования – благополучателем – в ст. 5 ФЗ «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях»). В качестве сторон могут выступать все субъекты гражданского права, однако государство может быть одаряемым лишь в договоре пожертвования, а коммерческие организации не могут быть ни дарителями, ни одаряемыми. К некоторым субъектам закон предъявляет определенные требования либо ограничения.

Так, даритель должен:

· иметь вещное право на передаваемую по договору вещь;



· быть дееспособным;

· получить согласие на дарение от определенных лиц в следующих случаях:

а) юридическое лицо, владеющее вещью на ограниченном вещном праве (праве хозяйственного ведения или оперативного управления), должно получить согласие ее собственника (п. 1 ст. 570 ГК);

б) супруг, желающий подарить имущество, являющееся общей собственностью супругов, должен получить согласие от другого супруга (п. 2 ст. 570 ГК);

в) малолетние в возрасте от 6 до 14 лет должны получить согласие на дарение мелких подарков от своих законных представителей (п. 1 ст. 575 ГК);

г) несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет должны получить в письменной форме согласие родителей или попечителей (это положение не распространяется на мелкие подарки – п. 2 ст. 26, п. 2 ст. 28 ГК).

Ограничения, касающиеся субъектов, выступающих в роли одаряемых:

· субъектами, которые могут выступать в роли благополучателей в договоре пожертвования (дан в п. 1 ст. 458 ГК РФ), могут быть благотворительные организации, лечебные и воспитательные учреждения и др.;

· субъекты, которым запрещено дарение, кроме дарения обычных подарков стоимостью не более трех тысяч рублей (п. 1 ст. 575 ГК):

а) государственные служащие и служащие муниципальных образований;

б) работники лечебных, воспитательных, социальных учреждений;

в) коммерческие организации.

Первым двум категориям субъектов, указанных в п. 2, запрещено дарить подарки только гражданами, находящимися на их обслуживании, а также супругами и родственниками этих граждан. Третьей категории субъектов запрещено дарение подарков только коммерческими организациями.

Форма договора дарения зависит от его вида, предмета, субъектного состава сторон. Так, в устной форме могут быть заключены договоры дарения движимого имущества, если для них не предусмотрена письменная форма (п. 1 ст. 574 ГК).

Письменная форма необходима для следующих договоров:

· тех, в которых даритель является юридическим лицом, а предметом договора является движимое имущество стоимостью более 3 тыс. рублей (п. 2 ст. 574 ГК);

· содержащих обещание подарить движимое имущество (п. 2 ст. 574 ГК);

· договоров, предметом которых является недвижимое имущество (такой договор подлежит государственной регистрации – п. 3 ст. 574 ГК).

Порядок заключения договора дарения такой же, как и в других договорах, рассмотренных нами выше: даритель заявляет одаряемому о своем желании сделать ему подарок (оферта), а одаряемый должен дать согласие на получение подарка (акцептовать предложение дарителя).

Моментом заключения договора дарения считается:

· в реальном договоре – момент передачи вещи;

· в консенсуальном договоре – момент подписания договора;

· в договоре, подлежащем регистрации, – момент государственной регистрации.

Обязанности дарителя:

· передать дар (эта обязанность переходит к правопреемникам дарителя в консенсуальных договорах, содержащих обещание подарить вещь – п. 2 ст. 581 ГК, но это положение не распространяется на договоры пожертвования – п. 6 ст. 582 ГК);

· сообщить одаряемому о недостатках даримой им вещи;

· определить назначение использования дара благополучателю в договоре пожертвования;

· нести расходы, связанные с передачей подарка (уплатой госпошлины, налогов, оплатой транспортировки и т.д.), эта обязанность не указана в ГК РФ.

Права дарителя:

· отказаться от исполнения договора в случаях:

а) если после заключения консенсуального договора у дарителя изменилось имущественное или семейное положение либо состояние здоровья, в результате чего исполнение договора существенно снизит уровень жизни дарителя (п. 1 ст. 577 ГК);

б) если после заключения консенсуального договора одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя либо члена его семьи (п. 2 ст. 577 ГК);

· отменить договор в случаях:

а) умышленного лишения жизни дарителя одаряемым (решение об этом должно быть вынесено судом по требованию наследников – ч. 2 п. 1 ст. 578 ГК);

б) обращения одаряемого с подаренной вещью, представляющей большую неимущественную ценность для дарителя, создают угрозу ее утраты (п. 2 ст. 578 ГК);

в) если дарение было совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествующих объявлению дарителя банкротом (п. 3 ст. 578 ГК);

г) если одаряемый умер раньше дарителя, и условие об отмене договора было оговорено в нем (п. 4 ст. 578 ГК);

д) если благополучатель использовал дар не в соответствии с назначением, указанным жертвователем (п. 4 ст. 582 ГК).

Правила об отказе и отмене подарков не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости (ст. 579 ГК);

· оговорить в договоре условия, при которых будет передано его имущество и при которых он может потребовать его возврата (условия эти могут быть как отлагательными, так и отменительными);

· определить в договоре пожертвования цель, назначение использования дара.

Даритель не имеет права требовать встречного удовлетворения от одаряемого, поскольку договор является безвозмездным.

Права одаряемого:

· получить дар;

· отказаться от принятия дара;

· изменить назначение использования дара в договоре пожертвования в случае изменившихся обстоятельств при согласии жертвователя, а в случае его смерти либо ликвидации юридического лица – жертвователя по решению суда (п. 4 ст. 582 ГК).

Обязанности одаряемого:

· использовать дар в соответствии с указаниями жертвователя о его назначении;

· исполнять обязательства в отношении музейных предметов, полученных в дар (ст. 25 ФЗ «О музейном фонде Российской Федерации и музеях Российской Федерации»);

· вести обособленный учет операций по использованию пожертвованного имущества, если благополучатель является юридическим лицом (п. 3 ст. 572 ГК);

· обращаться надлежащим образом с подаренной ему вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность (п. 2 ст. 578 ГК);

· возвратить подаренную вещь в случае отмены дарения, если она сохранилась в натуре (п. 5 ст. 578 ГК), а все полученные в результате использования вещи (доходы, продукция) оставить, поскольку они являются собственностью одаряемого.

Ответственность сторон по договору дарения:

· даритель отвечает за вред, причиненный подаренной вещью одаряемому, при условии, что недостатки, возникшие до передачи ему вещи, не являются явными, а даритель не предупредил о них одаряемого (ст. 580 ГК). Вред подлежит возмещению при наличии вины в соответствии с нормами гл. 59 ГК РФ, т.е. за противоправные действия. Даритель не обязан возмещать убытки в случае его отказа от исполнения договора по пп. 1, 2 ст. 577 ГК РФ, а также в случае дарения им вещи с недостатками, если последние не причинили вреда одаряемому.

· одаряемый отвечает:

а) за убытки, причиненные дарителю своим отказом от принятия дара в случае, если договор был заключен в письменной форме. Форма ответственности – возмещение реального ущерба (п. 3 ст. 573 ГК);

б) ненадлежащее обращение с вещью. Форма ответственности – возврат подаренной вещи дарителю (п. 5 ст. 578 ГК);

в) использование имущества по другому назначению в случае, если он является благоприобретателем. Форма ответственности – отмена пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК).

Подробнее см.: 2 (гл .33), 5 (гл. 29), 7 (гл. 34).

Тема 2
Договор ренты

Основные вопросы темы

1. Понятие и общая характеристика договора ренты.

2. Содержание договора ренты.

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

Характеристика договора: реальный, односторонне-обязывающий, возмездный, рисковый (алиаторный). Договор этот похож на договор займа. Относится он, как и предыдущие два, к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность. Это новый вид договора в российском законодательстве (в ГК РСФСР 1964 г. имелся лишь договор купли-продажи жилого дома с пожизненным проживанием нетрудоспособного продавца).

Существует три вида договора ренты:

· постоянная рента;

· пожизненная рента;

· пожизненное содержание с иждивением.

Эти виды договора ренты имеют ряд общих признаков, но различаются:

· формой предоставления содержания рентополучателю;

· минимальным размером содержания, представляемого рентополучателю;

· сроками предоставления содержания рентополучателю;

· возможностями правопреемства у сторон договоров;

· возможностями выкупа ренты;

· последствиями случайной гибели имущества и др.

Различия эти зависят от того, возмездно или безвозмездно передано имущество рентополучателем плательщику ренты.

Договор этот регулируется только ГК РФ. Особенностями регулирования являются:

· регулирование осуществляется правовыми нормами трех видов договоров:

а) ренты (в них имеются общие положения о данном договоре и особенностях каждого вида ренты);

б) купли-продажи (эти нормы применяются к договору ренты в случаях, когда плательщик ренты получил имущество под выплату ренты возмездно);

в) дарения (эти нормы применяются к договору ренты в случае, когда плательщик получил имущество под ренту безвозмездно);

· содержание правовых норм, регулирующих договор ренты, направлено на защиту интересов слабой стороны договора, такой стороной является рентополучатель;

· большая часть правовых норм, регулирующих договор ренты, имеет диспозитивный характер (это значит, что стороны вправе сами определять условия договора, о которых идет речь в этих нормах).

Стороны договора – получатель ренты и плательщик ренты. Субъективный состав сторон ограничен законом для каждого вида договора ренты.

Предметом договора являются:

· имущество, переданное получателем ренты плательщику (оно может быть двух видов – движимое и недвижимое, от вида имущества зависит правовой режим договора);

· рента (в качестве ренты могут выступать деньги, вещи, услуги), вид, размер ее, сроки выплаты, а также способы обеспечения ее выплаты должны быть предусмотрены договором.

Срок договора ренты имеет особенности: он может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты), а может измеряться длиной жизни получателя ренты (в других видах договоров). Договор этот длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла.

Форма договора ренты должна быть письменной, а договор обязательно удостоверен нотариусом: в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК). Моментом заключения договора считается передача движимой вещи либо государственная регистрация договора при передаче недвижимости.

2. Содержание договора ренты составляют права и обязанности сторон. Права и обязанности сторон варьируются в зависимости от вида договора ренты.

Основные права сторон:

· права получателя ренты:

а) своевременно и полностью получать ренту даже в случае случайной гибели вещи, переданной под ренту;

б) требовать от плательщика ренты прекращения договора путем выкупа им ренты;

в) требовать выплаты ренты от лица, которому будет отчуждено плательщиком ренты имущество, переданное получателем ренты при заключении договора ренты (на это имущество распространяется право следования и др. – ст. 593 ГК);

· права плательщика ренты:

а) расторгать договор с согласия получателя ренты;

б) отчуждать третьему лицу недвижимое имущество, полученное им под ренту от получателя ренты, без согласия последнего (ст. 601 ГК) и др.

Основные обязанности сторон:

· обязанности получателя ренты: согласовывать с плательщиком ренты при заключении договора:

а) размер, способ и сроки выплаты ему ренты;

б) способ обеспечения договора;

в) судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и др.

· плательщик ренты обязан:

а) своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;

б) индексировать выплаты ренты по мере инфляции;

в) согласовывать с получателем ренты условия договора, о которых было сказано в обязанностях получателя ренты;

г) возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и др.

Ответственность плательщика по договору ренты наступает за ненадлежащее исполнение им договора (в форме уплаты процентов, неустойки, расторжения договора и др.), а также субсидиарно за ненадлежащие выплаты ренты ее получателю лицом, которому он передал в собственность недвижимое имущество, полученное им под ренту (п. 2 ст. 586 ГК).

Основания прекращения договора ренты указаны законодателем, на наш взгляд, недостаточно полно, поэтому на изучение этого вопроса следует обратить особое внимание в силу его крайней важности.

Особенности правового регулирования каждого из видов ренты должны быть изучены студентами самостоятельно. Данный вопрос освещен в консультационном курсе.

Подробнее см.: 2 (гл .34), 5 (гл. 30), 7 (гл. 34).

Тема 3
Договор аренды

Основные вопросы темы

1. Общие положения договора аренды.

2. Особенности отдельных видов договора аренды.

1. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату (ст. 606 ГК).

Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в действующем ГК являются синонимами. Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только пять видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо большее количество видов):

· договор проката;

· договор аренды транспортных средств;

· договор аренды зданий и сооружений;

· договор аренды предприятия;

· договор финансовой аренды (лизинга).

Договор аренды регулируется в основном Гражданским кодексом. К числу нормативных актов, регулирующих его, следует отнести также:

· Закон РФ 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с посл. змен. дополн.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. – 1992. – № 15. – Ст. 766;

· Федеральный закон 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394;

· транспортные уставы и кодексы: Воздушный кодекс РФ 1997 г. (с посл. измен. и дополн.); Кодекс торгового мореплавания РФ 1999 (с посл. измен. и дополн.); Кодекс внутреннего водного транспорта РФ 2001 г. (с посл. измен. и дополн.); Устав железнодорожного транспорта РФ 2003 г. (с посл. измен. и дополн.); Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта РФ (с посл. измен. и дополн.);

· ст. 22 Земельного кодекса РФ 2001 г. (с посл. измен. и дополн.) // Российская газета. – 2001. – 30 октября;

· Лесной кодекс РФ 2006 г. (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278;

· ст. 41 Водного кодекса РФ 2006 г. (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 2006. – № 23. – Ст. 1321;

· ст. 11 Закона РФ 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 1995. – № 10. – С. 823;

· ст. 33 Федерального закона № 52-ФЗ «О животном мире» (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 1995. – № 17. – Ст. 1462;

· Положение об аренде участков лесного фонда в РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 22 июля 1993 г. № 712 (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 1995. – № 3. – Ст. 190;

Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

Субъект, выступающий в роли арендодателя, должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду (ст. 608 ГК). При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества (п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 285 ГК).

Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК).

Предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, например, ст. 53 Земельного кодекса требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов. Условие о предмете договора является существенным.

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п. 1 ст. 609 ГК). В случае, если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст. 621 ГК).

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае, если она не определена при заключении договора, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК). Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

· в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически;

· в доле продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

· в виде определенных услуг;

· в передаче арендодателю в собственность или аренду определенной вещи;

· в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества (ст. 614 ГК).

Срок договора аренды может быть как определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора с неопределенным сроком является то, что каждая из его сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество, либо за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок (п.3 ст. 610 ГК).

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

· предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК);

· снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

· передать арендатору имущество в срок, установленный договором;

· предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество;

· производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право:

· требовать от арендатора арендную плату;

· возврата предмета аренды после окончания срока договора;

· досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан:

· пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК);

· использовать арендованное имущество только сам;

· не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

· своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК);

· вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (ч. 1 ст. 622 ГК);

· поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии;

· производить текущий ремонт арендуемого имущества;

· нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендатор имеет право:

· требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды;

· уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 1 ст. 614 ГК);

· претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606 ГК);

· на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 621 ГК);

· на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

· на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 612 ГК);

· на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (абз. 1 ст. 621 ГК).

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью: переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617 ГК).

Арендодатель отвечает:

· за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником (п. 4 ст. 614 ГК);

· недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК);

· неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает:

· за просрочку арендной платы;

· несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку);

· неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Основания прекращения договора аренды:

· исполнение договора;

· ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК), смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к его наследнику;

· соглашение сторон о расторжении договора;

· исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя:

· использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества (п. 2 ст. 450 ГК);

· существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества;

· просрочка двух сроков платежа арендной платы;

· невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд: он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей (ст. 104, 108 АПК).

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора (ст. 620 ГК):

· непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору;

· предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию;

· невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду;

· непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

2. Особенности договора проката:

· предметом договора проката является движимое имущество;

· арендодателем договора проката может быть только предприниматель;

· этот договор является публичным и срочным (максимальный срок договора – один год);

· договор регулируется ФЗ «О защите прав потребителей» в случае, если арендатором является гражданин;

· арендная плата устанавливается только в твердой денежной сумме;

· форма договора должна быть письменной;

· все виды ремонта (и текущего, и капитального) обязан осуществлять арендодатель;

· арендодатель обязан устранять недостатки, возникшие в имуществе, переданном в прокат, в течение десяти дней (п. 1 ст. 629 ГК);

· арендодатель обязан проверить исправность имущества, сдаваемого в аренду, в присутствии арендатора и ознакомить последнего с правилами эксплуатации этого имущества, либо выдать соответствующую инструкцию (ст. 628 ГК);

· арендатор не имеет права совершать с арендуемым имуществом сделки, в том числе сдавать его в субаренду, в безвозмездное пользование, сдавать в залог, вносить в качестве вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК);

· задолженность с арендатора взыскивается в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (ст. 89 – 94 Основ законодательства РФ о нотариате 1993 г. (с посл. измен. и дополн.) // ВВС. – 1993. – № 10. – Ст. 357);

· арендатор в любое время может расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за десять дней (ст. 619 ГК);

· при досрочном прекращении договора по требованию арендатора арендодатель обязан возвратить часть арендной платы;

· понятие договора проката сформулировано в ст. 626 ГК РФ.

Особенности договора аренды транспортных средств:

· ГК РФ регулирует только два вида договора аренды транспортных средств: а) аренду транспортных средств с экипажем; б) аренду транспортных средств без экипажа;

· понятия этих видов договоров даны в ст. 632 (договор этот называется фрахтованием на время) и в ст. 642 ГК РФ;

· предметом договора аренды транспортных средств являются только транспортные средства – устройства, предназначенные для перевозки грузов, пассажиров и багажа. А предмет договора аренды транспортных средств с экипажем состоит из двух элементов: а) транспортного средства; б) оказания услуг экипажем;

· различие в правовом регулировании двух видов договоров, указанных выше, состоит в том, что в первом случае обязанности по управлению технической эксплуатацией транспорта сохраняются за арендодателем (ст. 635 ГК), а во втором – они переходят на арендатора (ст. 645 ГК);

· договоры аренды транспортных средств регулируются не только ГК РФ, но и еще транспортными уставами и кодексами (ст. 641, 649 ГК);

· экипаж транспортного средства, переданного в аренду, оказывается в двойном подчинении: арендатора и арендодателя;

· плата, вносимая арендатором, называется фрахтом;

· предельные сроки этого вида договора законом не установлены;

· арендатор вправе без согласия арендодателя заключать сделки, связанные с эксплуатацией арендованного транспортного средства;

· правила ответственности за причинение вреда арендованным транспортным средствам сформулированы законодателем с учетом того, что последнее является источником повышенной опасности;

· ответственность при нанесении вреда третьему лицу арендованным транспортным средством при аренде его без экипажа несет арендатор, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (ст. 648 ГК), а при аренде его с экипажем – арендодатель (ст. 1079 и 640 ГК);

· ответственность по договору тайм-чартер необычна: в случае гибели арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний не докажет, что вред произошел по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК);

· ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора наступает и при отсутствии вины, поскольку стороны являются предпринимателями (п. 3 ст. 401 ГК).

Особенности аренды зданий и сооружений:

· определение понятия договора содержится в ст. 650 ГК РФ;

· предметом договора является здание или сооружение целиком;

· предмет договора характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота;

· арендатором жилых зданий может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК);

· нормы об аренде нежилых помещений в ГК РФ отсутствуют, поэтому их аренда регулируется общими положениями о договоре аренды;

· существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади);

· плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором);

· оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом часто практикуется предварительная форма оплаты;

· договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации);

· передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту в течение десяти дней либо месяца после подписания договора (п. 1 ст. 655 ГК);

· передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок под ней;

· при продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования участком, находящимся под ним (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК);

· в соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом преимущественное право арендатора на заключение нового договора сохраняется.

Особенности аренды предприятия:

· это разновидность договора аренды недвижимости;

· сторонами договора являются предприниматели;

· существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК);

· предметом договора является предприятие как имущественный комплекс;

· поскольку предприятие является сложным объектом, его состав определяется на основе акта инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов;

· в составе предприятия выделяют основные и оборотные средства, а также его исключительные права;

· договор об аренде должен быть представлен документом, подписанным обеими сторонами;

· арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче им в аренду своего предприятия с целью получения их согласия на перевод долга, причитающегося им от собственника предприятия, на арендатора;

· кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора. Кредитор, не получивший такого уведомления, имеет право на это требование в течение одного года со дня, когда он узнал о передаче предприятия в аренду;

· арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он имеет право без согласия кредитора совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК);

· неотделимые улучшения, совершенные арендатором без разрешения арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, за исключением случая, когда они неразумны (ст. 662 ГК);

· за долги, переданные арендатору вместе с предприятием, наступает солидарная ответственность арендатора и арендодателя перед кредитором (п. 4 ст. 657 ГК);

· в случае признания договора недействительным возврат сторонам всего полученного по сделке возможен лишь в случае, если это не нарушает существенно права участников договора, других лиц и не противоречит общественным интересам.

Особенности договора лизинга (финансовой аренды) подробно рассмотрены в консультационном курсе.

Подробнее см.: 2 (гл.35), 5 (гл.31), 7 (гл.35).

Тема 4
Договор ссуды

Основные вопросы темы

1. Понятие, характеристика, правовое регулирование договора ссуды.

2. Элементы договора ссуды.

3. Содержание и прекращение договора ссуды.

1. По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) обязуется передать вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

Характеристика договора ссуды: реальный или консенсуальный, безвозмездный, взаимный.

Этот договор относится к группе договоров по передаче имущества в пользование, он регулируется статьями гл. 36 ГК РФ, а также рядом статей ГК РФ, посвященных аренде: п. 1 ст. 603, абз. 1 п. 2 ст. 610, пп. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1, 3 ст. 623 ГК РФ, а также специальными законами, например, ст. 5–10 Федерального закона 1994 г. № 78-ФЗ «О библиотечном деле» (с посл. измен. и дополн.), ст. 36 Лесного кодекса РФ 2006 г. (с посл. измен. и дополн.).

2. Сторонами договора ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Участниками этого договора могут быть любые субъекты гражданского права, однако ссудодателем может быть только либо собственник вещи, либо лицо, уполномоченное собственником или законом предоставлять имущество в ссуду (п. 1 ст. 690 ГК РФ), кроме того, законодатель несколько ограничивает права коммерческих организаций: они не имеют права ссужать принадлежащее им имущество учредителю и участнику своей организации, а также лицам, осуществляющим контроль за этой организацией (п. 2 ст. 690 ГК). Смена ссудодателя в договоре не прекращает договора ссуды: его права и обязанности переходят к его преемнику (правила, касающиеся изменения субъекта сторон см. в ст. 700 ГК).

Предметом договора ссуды являются вещи. Требования к предмету договора ссуды те же, что и к предмету договора аренды. Предмет договора ссуды является его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК).

Форма договора ссуды должна быть письменной лишь в случаях, когда стоимость предмета ссуды превышает в десять раз МРОТ, либо когда хотя бы один из участников договора является юридическим лицом (т.е. правила в соответствии с п. 1 ст. 161, ст. 609 ГК, устанавливающие специальные условия для формы договора аренды, к договору ссуды не применяется). В тех случаях, когда предметом договора является недвижимость, договор подлежит государственной регистрации.

Безвозмездность договора ссуды является его существенным условием.

Срок договора ссуды может быть как определенным, так и неопределенным (пп. 1, 2 ст. 610 ГК). При неопределенном сроке договора извещение об отказе от договора должно быть сделано за один месяц (п. 1 ст. 699 ГК).

3. Обязанности ссудодателя:

· передать вещь ссудополучателю без недостатков, а в том случае, если они имеются, оговорить их;

· предупредить ссудополучателя о правах третьих лиц на вещь, переданную ему (ч. 2 ст. 694 ГК);

· предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению;

· снабдить передаваемую вещь принадлежностями и относящимися к ней документами (ст. 691 ГК).

Права ссудодателя:

· заменить переданную ссудополучателю вещь в случае, если последний требует устранить недостатки в ней (п. 2 ст. 693 ГК);

· потребовать от ссудополучателя возврата вещи после прекращения договора ссуды.

Обязанности ссудополучателя:

· пользоваться вещью в соответствии с условиями договора или назначением вещи (п. 1 ст. 615 ГК);

· поддерживать полученную по договору вещь в исправном состоянии, в том числе проводить текущий и капитальный ремонты (ст. 693 ГК);

· нести расходы по содержанию вещи, полученной по договору (ст. 693 ГК);

· не передавать полученную вещь третьим лицам без согласия ссудодателя (из ст. 696–698 ГК);

· вернуть полученную вещь в том же состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

Права ссудополучателя:

· потребовать от ссудодателя непредставленных им принадлежностей к вещи и относящихся к ней документов (п. 2 ст. 691 ГК);

· в случае непередачи предмета договора ссудодателем потребовать расторжения договора и возмещения реального ущерба (ст. 692 ГК);

· потребовать от ссудодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков в переданной ему вещи или безвозмездного устранения их в случае, если ссудодатель несет за эти недостатки ответственность, либо досрочного расторжения договора и понесенного им реального ущерба (ч. 1 ст. 693 ГК).

Ответственность сторон по договору ссуды

Ссудодатель отвечает:

· за недостатки вещи, которые он (умышленно или по грубой неосторожности) не оговорил при заключении договора ссуды (п. 1 ст. 693 ГК), но не отвечает за недостатки, которые были им оговорены, были известны заранее ссудополучателю либо обнаружены им при заключении договора или передаче вещи (п. 3 ст. 693 ГК);

· за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи ссудополучателем, если не докажет, что вред был причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или третьего лица (ст. 697 ГК).

Ссудополучатель отвечает:

· за риск случайной гибели или случайное повреждение вещи в случае, если мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить ее (ст. 696 ГК);

· за случайную гибель или случайное повреждение вещи, если она погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором или назначением либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя (ст. 696 ГК).

Основания прекращения договора ссуды:

· истечение срока договора;

· прекращение ссудополучателя (смерть гражданина – ссудополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя) в случае, если иное не предусмотрено договором (ст. 751 ГК);

· односторонний отказ от договора, заключенного без указания срока (для этого необходимо отказывающейся стороне известить об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения – ст. 699 ГК).

Основаниями для досрочного расторжения договора ссудодателем могут быть (п. 1 ст. 698 ГК):

· использование ссудополучателем вещи не в соответствии с договором или назначением ее;

· невыполнение обязанности ссудополучателем по поддержанию вещи в исправном состоянии либо обязанности по ее содержанию;

· существенное ухудшение состояния вещи;

· передача предмета ссудодателем третьему лицу без согласия ссудодателя.

Основаниями для досрочного расторжения договора ссудополучателем могут быть (п. 2 ст. 698 ГК):

· обнаружение недостатков в вещи, делающих ее использование невозможным в случае, если он не знал о них в момент заключения договора;

· полученная вещь по договору оказалась непригодной для использования по назначению;

· при передаче вещи ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на нее;

· при передаче вещи ссудодатель не передал принадлежности и документы, относящиеся к ней.

Подробнее см.: 2 (гл.36), 5 (гл. 33), 7 (гл.35).

Тема 5
Договор найма жилого помещения

Основные вопросы темы

1. Жилищные правоотношения и основания их возникновения.

2. Договор социального найма жилого помещения.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения.

1. Понятие жилищного правоотношения охватывает правоотношения по использованию жилых помещений несобственниками и тесно связанные с ними правоотношения, возникающие в ходе управления и эксплуатации жилого фонда – обеспечение его сохранности, учет нуждающихся в жилье граждан и распределение жилой площади.

Правоотношения собственности не включаются в число жилищных.

Правоотношения по использованию жилых помещений несобственниками строятся на началах равенства и носят гражданско-правовой характер. Правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или управомоченным органом носит обязательственный характер. К вещным правам относятся: право члена кооператива на квартиру и права членов его семьи; права членов семьи собственника жилого помещения; право на жилое помещение получателя ренты; право на жилое помещение в силу завещательного отказа. Этим правам присущ абсолютный характер защиты.

В зависимости от правового режима жилых помещений они делятся на фонды, имеющие разные основания возникновения жилищных правоотношений по их использованию. Так, в зависимости от формы собственности жилые помещения страны подразделяется на частный жилищный фонд (находится в собственности граждан и юридических лиц), государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ) и муниципальный (находится в собственности муниципальных образований). Доля частного жилищного фонда за 1990-2009 гг. увеличилась с 33 до 79%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 21%; из них 18% составляет муниципальный жилищный фонд.

По целям использования выделяют фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов), специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов), индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-собственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования), фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).

Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе договорные формы его использования. В их числе:

1) договор социального найма жилого помещения;

2) договор найма специализированного жилого помещения (они могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом;

3) договор найма (коммерческого найма) жилого помещения (наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК).

Каждый из указанных договоров является одним из главных оснований возникновения различных видов жилищных правоотношений, которые, как правило, возникают из сложного юридического факта.

Правовое регулирование жилищных правоотношений осуществляется в соответствии со ст. 72 Конституции РФ, которая закрепила принцип совместного ведения данной сферой Российской Федерации и субъектов РФ. В силу этого, основными нормативными актами являются Гражданский кодекс РФ (гл. 35), Жилищный кодекс РФ 2005 г., другие федеральные законы, указы Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов РФ. Органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, предусмотренных Жилищным кодексом, также могут принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения.

2. Договор найма жилого помещения социального использования.

Жилищный кодекс РФ регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются два критерия: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи.

При определении перечня видов доходов, подлежащих учету, органы местного самоуправления ориентируются на постановление Правительства РФ 2003 г. № 512 «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи» (с посл. измен. и дополн.) // СЗ РФ. – 2003. – № 34. – Ст. 3374.

Предоставление жилых помещений в домах социального использования государственного жилищного фонда возможно на основе специальных законов, которые могут определять иные, кроме малоимущих, категории граждан, нуждающихся в получении государственного жилья, а также дополнительные основания нуждаемости в социальном жилье.

Жилищный кодекс устанавливает следующие основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма:

- отсутствие у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности;

- обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (она устанавливается каждым ОМСУ самостоятельно и представляет собой размер общей площади жилого помещения, на основе которого определяется нуждаемость в жилых помещениях;

- проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям (санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и др.);

- проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире.

Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей. Перечень оснований для отказа в принятии на учет содержится в ст. 54 ЖК и носит исчерпывающий характер.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Вне очереди жилье по договору соцнайма предоставляется только тем категориям малоимущих нуждающихся граждан, которые указаны в ч. 2 ст. 57 ЖК.

Жилые помещения по договору соцнайма предоставляются по решению ОМСУ (а не на основании ордера, как это предусматривал ЖК РСФСР 1983 г.).

Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования.

Понятие договора соцнайма. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК). Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав – решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.

Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (ст. 671 ГК).

Наймодателем по договору соцнайма выступает юридическое лицо – собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.

Договор соцнайма жилого помещения является бессрочным. В этом проявляется одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.

Форма договор соцнайма – письменная. Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, предусматривает необходимость его подписания сторонами, что предполагает простую письменную форму договора, несоблюдение которой не влечет его недействительности, но лишает стороны права (в случае спора) ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК).

Предметом договора соцнайма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. При этом жилое помещение должно отвечать ряду требований:

1) быть изолированным (что предполагает наличие отдельного входа);

2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа);

3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам).

Содержание договора соцнайма составляют права и обязанности его сторон.

Права и обязанности наймодателя (ст. 65 ЖК):

- имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания. В таком помещении должен быть произведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда оно предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию доме;

- должен принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- должен обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель помимо указанных выше обязанностей несет и другие, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Права и обязанности нанимателя (ст. 67 ЖК):

Наниматель жилого помещения по договору соцнайма вправе:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;

Обязанности нанимателя:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору соцнайма помимо указанных выше прав и обязанностей может иметь и другие, предусмотренные жилищным законодательством и договором.

Ответственность нанимателя и наймодателя жилого помещения. Виновные наниматели и члены их семей несут административную, гражданско-правовую и жилищно-правовую ответственность.

КоАП РФ предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21). Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП РФ). Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья – это выселение нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения.

За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени). Размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока по день фактической выплаты включительно. Увеличение размера пени не допускается. Наниматель и наймодатель могут требовать также возмещения убытков в случае нарушения их прав.

Расторжение и прекращение договора соцнайма жилого помещения.

Расторжение договора соцнайма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним – получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор соцнайма расторгается со дня такого выезда.

По требованию любой из сторон договор соцнайма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.

По инициативе наймодателя договор соцнайма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние.





Дата добавления: 2015-02-14; просмотров: 730; Опубликованный материал нарушает авторские права? | Защита персональных данных | ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ


Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Только сон приблежает студента к концу лекции. А чужой храп его отдаляет. 8744 - | 7479 - или читать все...

Читайте также:

 

3.94.202.6 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.


Генерация страницы за: 0.072 сек.