Структура ипотечного кредитования

В банковском кредитовании постепенная выплата кредитного долга называется амортизацией долга. Сумма, отданная в кредит, носит название долга, тела кредита или принсипала. Возврат кредита подразумевает выплату основного долга и процентов (плата за использование денег). Ставка процента представляет собой отношение дохода к сумме основного долга. Итоговая сумма возврата называется накопленной стоимостью. При кредитовании коммерческой и жилой недвижимости, которая будет сдана в аренду, применяются ипотечные кредиты с участием. В данном случае кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от аренды заложенной недвижимости.

Соотношение, в котором в каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, определяет разницу того или иного вида ипотечных кредитов.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращаемая на рынке.

. «Наличная оплата». Первичный кредитор продает ипотечные кредиты или пул ипотечных кредитов ипотечному агентству,оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.

«Своп». Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги.За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

Программа «гарантий».
Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента

65. Инструменты ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту.

Ипотечная постоянная - соотношение между ежегодными требованиями по (ипотечному) кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами. Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называются самоамортизируемыми. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующий-ся ипотечный кредит. Равномерность платежей достигается тем, что в первые месяцы оплаты погашается больше процентов и меньше основного долга. А к окончанию срока договора – наоборот. В итоге получается, что банк получает максимальный доход в первой половине срока оплаты ипотеки. Понятие аннуитетные платежи включает в себя несколько определений. Применительно к погашению кредита означает, что Вы возвращаете Сумма кредита равными частями (долями) в оговоренные промежутки времени. На практике сложилось так, что выплаты производятся ежемесячно. При дифференцированных платежах погашение кредита осуществляется разными денежными суммами, которые постепенно уменьшаются, при этом равными частями выплачивается Основной долг. Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Потребительский кредит под залог недвижимости является разновидностью ипотеки. Однако чаще всего под ипотекой подразумевается кредит для покупки жилья, а потребкредит под залог недвижимости предполагает получение денег на различные нужды заемщика. Данный вид кредитов позволяет взять деньги у банка на любые цели. В качестве гарантии возврата денег заемщик передает в залог любой предмет недвижимости (квартиру, дом, землю или дачу). Это не означает, что банк начинает пользоваться залогом – недвижимость остается у человека. Просто он не сможет ее продать, обменять или подарить до возврата кредита или получения разрешения банка