Методы оценки рыночной стоимости облигаций

Облигация (О) – это срочная долговая ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между ее владельцем и эмитентом. По ней выплачивается фиксированный дивиденд. О. могут выпускать государство (государственные органы управления, местные органы власти), АО, предприятия. О. Может быть: краткосрочной (до 1 года), среднесрочные (1-5 лет), долгосрочные (от 5 лет); купонной (с доходом по облигации, который называется купоном) и бескупонной (купон нулевой, выручка идет за счет того, что эти О продаются по цене ниже номинала, а погашаются по номиналу). Стоимость О зависит не только от размера процентов выплаты по ним, но и от способов выплаты дохода. По способам выплаты доходов О бывают: 1. с фиксированной купонной ставкой, 2. с плавающей к.с., 3. с равномерно возрастающей к.с., 4. с нулевым купоном, 5. с оплатой на выбор деньгами или дополнительными облигациями, 6. смешанного типа. При 4) цена О определяется по формуле: Ц = Д/(1+r)^t, где Д – сумма, выплачиваемая при погашении О, r – приемлемая норма дохода, t – количество лет от момента оценки до момента погашения. При 1) цена складывается из приведенной номинальной стоимости (выплачивается в момент погашения) и приведенного дохода по процентам: Ц = Д*р/100 * ∑ 1/(1+r)^t + Д/(1+r)^T, где Д – номинальная стоимость О, р – размер купонной ставки, %, Т – количество лет от момента оценки до момента погашения, r – рыночная норма доходности капитала. Цена бессрочной О определяется по формуле: Ц = d/r, d – годовой доход по О.

2. Общие принципы оценки рыночной стоимости недвижимости. Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.
Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы: 1. Принципы, основанные на представлениях владельца имущества. Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Принцип ожидания: инвестор вкладывает средства в объект сегодня, т.к. ожидает от объекта потока доходов в будущем. 2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта. Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости. Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Принцип пропорциональности. Составные части недвижимости д.б. согласованы между собой по всем характеристикам, должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом с тем, чтобы общий доход от земли был максимальным. Принцип экономического размера – количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с условиями конкурентного рынка и потребностями пользователей в данном месте. Принцип экономического разделения. Имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. 3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды. Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной – от предложения. Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость объекта недвижимости зависит от множества факторов внешней среды, в которой он эксплуатируется. Принцип изменения стоимости. Стоимость недвижимости меняется во времени. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости.