2015-04-17
435
1. Учет риска и неопределенности в расчетах экономической эффективности инвестиционных проектов. В реализации практически любого ИП имеются неопределенность и риск в части достижения желаемого результата. Неопределенность в реализации ИП и его фактической эффективности обусловлена неполнотой и погрешностями исходных данных об условиях реализации ИП, в частности о величине затрат и результатов; возникновением в ходе строительства, осуществления ИП непредвиденных ситуаций, последствий; резким изменением конъюнктуры рынка и т.д. Неопределенность, которая может привести в ходе реализации ИП к неблагоприятным ситуациям и последствиям принято называть риском инвестирования. Организационно-экономический механизм реализации ИП должен включать в себя меры, направленные на снижение степени риска. В этих целях предусматриваются дополнительные затраты на создание резервов из запасов, изменение или совершенствование технологии и т.д. Кроме того, указанный механизм должен предусматривать сценарии изменения правил поведения участников ИП в связи с возможными изменениями условий его реализации. Для расчета факторов неопределенности и риска при оценке эффективности ИП используется вся имеющаяся информация об условиях его реализации, в т.ч. и не выражающаяся в форме определенных законов распределения и т.д.. При этом могут использоваться следующие методы (в порядке возрастания точности): 1. Метод проверки устойчивости предусматривает рассмотрение вариантов осуществления ИП с наиболее критическими неблагоприятными условиями. Проект считается устойчивым, надежным, если во всех вариантах влияние неблагоприятных последствий устранимо за счет создания запасов и резервов или они могут быть возмещены страховыми компаниями. Наиболее распространенным приемом оценки устойчивости проекта является определение «точки безубыточности», которая показывает тот минимальный объем продаж подлежащей выпуску продукции, при котором выручка от реализации покрывает только издержки производства и сбыта ее. Точка безубыточности (минимальный объем выпуска продукции) Мб может быть определена: Мб=Зп/(Ц-Зпер), Где Ц – цена единицы продукции; Зп – условно-постоянные издержки предприятия в целом; Зпер – переменные затраты на производство единицы продукции. Проект считается относительно надежным, если номинальный объем продаж превышает «точку безубыточности». 2. Оценка неопределенности в реализации ИП может быть осуществлена путем расчета показателей эффективности при наиболее неблагоприятных условиях реализации. В результате определяются возможные отклонения и корреляция параметров ИП и принятых экономических нормативов. При этом учитываются: возможное увеличение сроков строительства и выполнение других работ, среднее увеличение стоимости строительства вследствие ошибок проектировщиков и непредвиденных затрат, запаздывание платежей, неритмичность поставок сырья и материалов, штрафы за нарушения договорных обстоятельств. 3. Наиболее точным, но и наиболее сложным с технической точки зрения является метод формализованного описания неопределенности. Этот метод включает: определение всего множества возможных условий реализации ИП и отвечающих этим условиям затрат (включая возможные санкции и затраты, связанные со страхованием и резервированием), результатов и показателей эффективности; преобразование исходной информации о факторах неопределенности в информацию о вероятностях отдельных условий реализации и соответствующих показателях эффективности или об интервалах их изменения; определение показателей эффективности проекта в целом с учетом неопределенности условий его реализации, т.е. показателей ожидаемой эффективности. Под основным показателем эффективности при этом понимается ожидаемый интегральный эффект – чистый дисконтированный доход. Если вероятности различных условий реализации ИП известны точно, то ожидаемый эффект – ЧДД рассчитывается по формуле математического ожидания: Эож=SЭi*Pi, Где Эож – ожидаемый интегральный эффект проекта, Эi – интегральный эффект при I-м условии реализации, Рi – вероятность реализации I-го условия. В общем случае расчет ожидаемого интегрального эффекта рекомендуется производить по формуле: Эож=l*Эmax+(1-l)*Эmin, Где Эmax, Эmin – соответственно наиболее и наименьшее из возможных математических ожиданий интегрального эффекта по допустимым вероятностным распределениям; l - специальный норматив для учета неопределенности эффекта, отражающий систему предпочтений соответствующего хозяйствующего субъекта в условиях неопределенности. При исчислении ожидаемого интегрального экономического эффекта его рекомендуется принимать равным 0,3.
2. Договора подряда при реализации инвестиционных проектов. ИП – это совокупность соединенных вместе намерений и планов практических действий по осуществлению инв. вложений и обеспечению заданных конкретных финансово-экономических, производственных и социальных результатов. Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычном порядке, т. е. путем вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так и посредством проведения специальных подрядных торгов. Порядок организации и проведения торгов определяется Положением о подрядных торгах в РФ от 13 апреля 1993 г. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. Подрядчик может также принимать на себя обязанность обеспечить его эксплуатацию (набор и обучение персонала, налаживание связей с поставщиками, поиск рынков сбыта и др.) в течение указанного в договоре срока. Текст договора может быть подготовлен как заказчиком или подрядчиком, так и совместно сторонами. До подписания основного договора строительного подряда заказчик и подрядчик вправе заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии разработки и согласования проектной документации.
Для заключения рассматриваемого договора у заказчика в предусмотренных законодательством случаях должны быть в наличии: 1) документ, удостоверяющий право на земельный участок; 2) разрешение местного исполнительного и распорядительного органа на строительство объекта; 3) проектно-сметная документация, прошедшая государственную вневедомственную экспертизу, согласованная и утвержденная в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика; 4) протокол о проведении подрядных торгов. Содержание договора строительного подряда обычно составляют следующие разделы: 1) наименование сторон договора; 2) предмет договора; 3) сроки выполнения работ; 4) цена договора; 5) порядок расчетов сторон; 6) материально-техническое обеспечение; 7) обязанности заказчика и подрядчика; 8) порядок выполнения работ; 9) порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ; 10) правоотношения с субподрядчиками; 11) сдача и приемка работ; 12) порядок разрешения возникающих споров; 13) основания и порядок приостановления работ и расторжения контракта. По условиям договора подрядчик обязуется построить объект в соответствии с заданием заказчика и утвержденной проектно-сметной документацией собственными силами или с привлечением субподрядных организаций в установленные сроки. Он гарантирует качество выполняемых строительно-монтажных работ в соответствии с требованиями технической документации и действующими строительными нормами и правилами в течение гарантийного срока эксплуатации, установленного условиями договора. Совместно с заказчиком-застройщиком подрядчик (генподрядчик) подготавливает всю исполнительную документацию, необходимую для оформления сдачи объекта в эксплуатацию. В соответствии с действующим порядком лицензирования строительной деятельности подрядчик (генподрядчик) должен иметь государственную лицензию на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ, а также на осуществление функций генерального подрядчика. Заказчик имеет право осуществлять повседневный контроль и технический надзор за соответствием объема и качества работ, выполненных подрядчиком, смете и технической документации, за качеством и правильностью использования подрядчиком материалов. По завершении работ по строительству в целом или по этапам подрядчик обязан сдать, а заказчик принять выполненные работы немедленно после получения сообщения от подрядчика о готовности к сдаче. Приемка осуществляется заказчиком за свой счет, в приемке должны принимать участие государственные органы и органы местного самоуправления. Сдача-приемка объекта строительства оформляется специальным актом, который подписывается обеими сторонами (п. 4 ст. 753 ГК РФ), а также представителями уполномоченных государственных органов.
3. Место оценки стоимости недвижимости в хозяйственной деятельности и финансово-хозяйственных отношениях субъектов хозяйствования. Недвижимость – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; предприятие в целом, как имущественный комплекс также относится к недвижимости. Недвижимость является товаром особого рода, так как является и средством производства и выступает основой для существования граждан. В Российском законодательстве предусматриваются такие спектры взаимоотношений в области недвижимости, как: купля-продажа, дарение, наследование, аренда, субаренда, внесение в уставной капитал, передача в залог и т.д. И так как все сделки с недвижимостью фиксируются на бумажных носителях, то определение ее стоимости является важнейшим аспектом во взаимоотношениях субъектов хозяйствования. Если какой-либо объект гражданских прав, в том числе объект недвижимого имущества, вступает в хозяйственный оборот и над ним совершаются те или иные хозяйственные операции, то возникает потребность в оценке его стоимости. Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости недвижимости на определенную дату. При определении стоимости недвижимости важно различать «экономическое» понятие недвижимости и «юридическое». В то время как недвижимость – это материальная, осязаемая вещь, под недвижимой собственностью в международной практике принято понимать права на владение, которые переходят вместе с недвижимостью. Эти права обусловлены правом продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду и использовать собственность любым способом. Право собственности относится к нематериальным понятиям и наряду с оценкой стоимости физических объектов также подлежит оценке. Стоимость недвижимости подвержена влиянию многих экономических, политических, физических и других факторов. Могут происходить какие-то частные, локальные события, которые приведут к изменению стоимости данного объекта. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция того или иного предприятия, может серьезно повлиять на изменение стоимости активов предприятия. Для того, чтобы достоверно определить стоимость объекта недвижимости, правильно выбрать методический инструментарий оценки, сначала необходимо четко определить назначение и профиль данного объекта, цели и задачи оценки, вид оцениваемой стоимости. Традиционно в России недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. В плане оценки каждая из этих трех групп имеет свои законодательные и методические особенности. К жилищному фонду, как правило, относят совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая многоквартирные и индивидуальные жилые дома, общежития, иные жилые помещения, пригодные для проживания. К нежилому фонду относят здания, сооружения и др. объекты, расположенные на определенном участке, зарегистрированные в установленном порядке и используемые для общественных или производственных целей. Именно нежилой фонд включает в себя объекты и помещения инвестиционной привлекательности и вызывает наибольшие трудности при оценке стоимости.
