Ипотечный кредит

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

− ипотечный кредит − это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом.

− ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10−30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

При ипотечном кредитовании заемщиками выступают юридические и физические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Объектами залога может выступать недвижимое имущество, т. е. жилые дома и квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, склады, земельные участки. Однако механизм ипотечного кредитования включает в себя прежде всего залог земли. В данном случае получение сельскохозяйственными товаропроизводителями кредита под залог земли может служить гарантией возврата банку полученных средств. В то же время определение залоговой цены земельного участка является одним из основных вопросов, требующих решения для проведения значительных залоговых операций с землей. При этом главными особенностями залога являются: наличие у заемщиков собственности; собственность должна приносить доход ее владельцу; собственность не должна быть объектом залога в другой сделке.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорисковой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои риски. Однако это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены верно. Поэтому ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации и специальных знаний, а важнейшим моментом ипотечного кредита является оценка собственности, предлагаемой в качестве его обеспечения. Зарубежный опыт оценки стоимости (цены) объектов недвижимости свидетельствует о том, что наиболее близкой к объективной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

− метод сравнительного анализа продаж (рыночной метод);

− доходный метод или метод капитализации доходов;

− затратный метод или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Второй метод оценки недвижимости − метод капитализации доходов − основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим, стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т. е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений и т. п. В данном случае может быть применена следующая формула:

(8.1.)

где − стоимость объекта; − чистый доход; − коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации доходов для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.

Третий метод − затратный или калькуляции − используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т. п.) Данный метод предполагает три подхода, которые состоят в следующем:

− первый − оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности;

− второй − оценка по ликвидационной стоимости, определяемой как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости;

− третий − оценка по восстановительной стоимости.

Особую сложность при использовании затратного метода или метода калькуляции для оценки объекта недвижимости представляет оценка земли. Данное обстоятельство обусловлено тем, что земля не является продуктом труда, а в классическом варианте цена земли − это капитализированная рента.

Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Последняя является основанием для кредитора (ипотечного банка) принять решение о предоставлении ссуды.

Ресурсы кредитования ипотечных банков составляют собственные накопления, ипотечные облигации и привлеченные средства на счете клиентов, поскольку ипотечные банки осуществляют также и обычные банковские операции. Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются закладные, векселя и другие ценные бумаги. Данные документы также как и ипотечные облигации могут котироваться на вторичном рынке ценных бумаг. При этом закладная представляет собой документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная под недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита.

Закладная под недвижимость содержит обязательства заемщика по кредитному договору. На заемщика возлагаются обязанности по выплате всех долгов, процентов, налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности; поддержанию в хорошем состоянии закладываемой собственности; не использованию недвижимости для какой-либо незаконной деятельности; страхованию недвижимости в пользу банка; запрету передачи недвижимости другим лицам, под залог и т. д.

Оформляемая при получении ипотечного кредита закладная является специальным кредитным соглашением. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из сфер (регионов), испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те сферы (регионы), где наблюдается их дефицит. К тому же, залогом для получения ипотечного кредита может служить именно та недвижимость, на покупку которой он берется.

Использование при ипотечном кредитовании ценных бумаг предполагает, как отмечалось выше, их котировку на рынке ценных бумаг. Организация вторичного рынка ипотечных ценных бумаг основана на механизме, называемом титризацией, т. е. превращении долговых обязательств в ценные бумаги, обращающиеся на ипотечном рынке. Титризация может осуществляться в форме эмиссии ценных бумаг (векселей, облигаций), обеспеченных ипотечными кредитами, путем осуществления полной передачи ипотечных кредитов участникам рынка, а также посредством организации общего фонда ипотечных долговых обязательств.

Поскольку существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, в случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств по погашению ссуды в установленные сроки, то кредитору необходимо получить право удержания имущества за долги. До выдачи ссуды кредитор должен выяснить, не имеют ли другие кредиторы права, на это имущество за долги. Закладные обычно включают условие ускоренного погашения кредита, предполагающее, что при несвоевременной выплате должником суммы долга и процентов или невыполнении им каких-либо других обязательств, ссуда подлежит немедленному погашению в полном объеме.

Ипотечный кредит допускает повторный залог имущества с получением дополнительного кредита, если ценность имущества неисчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погасить долг. При залоге недвижимого имущества должник лишь сохраняет свое право собственника, однако заложенное имущество остается в руках должника, который продолжает его использование. Для защиты интересов кредитора закладная должна быть соответствующим образом оформлена в государственном учреждении (нотариальной конторе). Для защиты интересов заемщика обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое имущество до лишения его права выкупа и продажи собственности в случае погашения им задолженности по ссуде после установленного срока по ипотечному кредиту.

Залогодержатель (банк) вправе проверять по документам фактическое наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. В настоящее время во многих странах наиболее широко используемой формой ипотечного кредитования является закладная с изменяющейся ставкой процента, похожая на закладную с периодически возобновляемой суммой кредита (закладная с периодически возобновляемой суммой кредита предусматривает периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка). Эта форма ипотечного кредитования предполагает внесение изменений в процентную ставку на протяжении всего срока кредита в зависимости от колебаний какой-либо основной ставки или индекса, отражающего текущую кредитную конъюнктуру.