Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Основой возрождения ипотеки в современной России стал принятый в 1992 г. закон «О залоге»[13], а толчком к развитию правоотношений в области ипотечного кредитования стал принятый в 1998 г. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу также в 1998 г. В этот период ипотечное кредитование развивалось спонтанно, в большинстве случаев инициаторами ипотечных программ выступали частные компании или отдельные банки, как правило, связанные со строительной индустрией. В одно и то же время предпринимались попытки реализации ипотечных программ, разработанных как на основе американской, так и на основе немецкой системы ипотеки.

Ипотечное кредитование в ряде банков начинало формироваться как разновидность потребительского кредитования населения со схожими условиями предоставления кредитов: срок - 2-3 года; ставка - от 15% до 35% годовых; валюта кредитования - доллары США; дополнительное условие - наличие от одного до нескольких поручителей. Зачастую в залог банку предоставлялись активы заемщика или его поручителей, отличные от объекта кредитования (ценные бумаги, автомобили и пр.).

По мнению ряда специалистов, основными вехами на пути становления ипотеки в России явились следующие

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»[14] регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам. Под ипотечными ценными бумагами понимаются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляется федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банком России.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем 80% общей номинальной стоимости облигаций.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен составлять менее года и более сорока лет.

Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»[15] предполагает поддерживать семьи с детьми путем предоставления им материнского (семейного) капитала - средств федерального бюджета, передаваемых в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на указанные цели.

Согласно Закону, начиная с 1 января 2007 г. на материнский капитал имеют право женщины, родившие (усыновившие) второго или последующего ребенка, а также мужчины, являющиеся единственными усыновителями второго, третьего и последующего ребенка. В случае смерти женщины, лишения ее родительских прав, а также совершения ею умышленного преступления против жизни и здоровья своего ребенка материнский капитал должен перейти к отцу ребенка независимо от его гражданства. В случае смерти обоих родителей либо лишения их родительских прав право на дополнительные меры государственной поддержки должно перейти к ребенку.

Использовать материнский капитал можно будет не раньше, чем через 3 года после рождения второго (последующего) ребенка. При этом устанавливается принцип целевого расходования капитала. В частности, за счет средств материнского капитала можно будет улучшить жилищные условия семьи. Приобретение (строительство) жилого помещения будет возможно осуществить только на территории РФ путем совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах. Часть 6.1 статьи 7 указанного закона регламентирует, что заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»[16] определяют понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

Устанавливаются правовые и организационные основы для формирования, обработки, хранения и раскрытия бюро кредитных историй информации, характеризующей своевременность исполнения заемщиками своих обязательств по договорам займа (кредита), повышения защищенности кредиторов и заемщиков за счет общего снижения кредитных рисков, повышения эффективности работы кредитных организаций. Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении определенного перечня информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа (кредита) и в совокупности составляющей кредитные истории юридических и физических лиц.

Кредитные организации обязаны в течение девяти месяцев привести свою деятельность в соответствие с требованиями, предъявляемыми к кредитным организациям - источникам формирования кредитных историй. Источники формирования кредитных историй обязаны представлять в бюро кредитных историй информацию о ранее заключенных договорах займа (кредита) при наличии письменного указания (согласия) соответствующего субъекта кредитной истории на передачу указанной информации.

Федеральный закон «О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» восстанавливает в качестве участников военной ипотеки тех, кто был исключен из ее реестра в связи с увольнением, но затем вернулся на военную службу. Также закон касается военнослужащих, уже ставших обладателями долгожданной квартиры, благодаря накопленным деньгам при помощи военной ипотеки. Дело в том, что при досрочном увольнении он продолжает погашать задолженность по целевому жилищному займу за счет личных средств, но уже не может использовать накопительные взносы за счет средств бюджета для погашения своего кредита. Закон разрешит не только эти проблемы, но также обеспечит и право членам семьи участников накопительно-ипотечной системы, погибших или умерших военнослужащих, использовать накопления не только для улучшения своих жилищных условий, но также и на иные цели, ведь в жизни бывают разные ситуации. Кроме того, новыми нормами предусмотрено, что участнику военной ипотеки предоставляется право использовать средства целевого жилищного займа на приобретение не только квартиры или дома, но и земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом[17]. Эти изменения касаются только военнослужащих, уволенных по возрасту, по состоянию здоровья, семейным обстоятельствам, по оргштатным мероприятиям, имеющим выслугу более 10 лет, но не выслуживших 20 лет, вновь заключивших контракт.

Нормы, регламентирующие правоотношения по ипотеке и ипотечному кредитованию предусматриваются и в иных законах и нормативно-правовых актов. Такие как, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) «, Положение от 21 апреля 2006 г. № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», Постановление Правительства от 7 октября 2004 г. № 523 г.»Об утверждении Положения о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании», Постановление Правительства РФ от 16 июля 2005 г. № 435 «Об утверждении Положения о предоставлении дополнительной (закрытой) части кредитной истории субъекту кредитной истории, в суд (судье) и в органы предварительного следствия».

Кредитные отношения являются неотъемлемой частью имущественного оборота.

Вместе с тем практика заключения кредитного договора в России только начинает складываться. Достаточно высокий уровень инфляции не способствует инвестированию долгосрочных проектов. Выдача кредитов на длительные сроки невыгодна для банков, они предпочитают зарабатывать на рынке краткосрочных обязательств, однако он не приносит столь высоких доходов. В таких условиях весьма существенным становится вопрос об обеспечении исполнения обязательства по кредитному договору.

Кредитный договор, исполнение которого обеспечено ипотекой, обладает существенными особенностями. В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[18] ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. В настоящее время ипотека является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательства по жилищному кредитованию граждан.

Гражданско-правовой институт ипотеки имеет длительную историю развития. До революции наша страна была одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования. Не меняя своей сущности как способа обеспечения обязательства по возврату предоставленных денежных средств, он на протяжении веков претерпевал определенные изменения.

В настоящее время действует целый ряд нормативно-правовых актов, стимулирующих предоставление долгосрочных ипотечных кредитов населению. Кроме того, разработаны законопроекты, регулирующие вопросы обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг, а также защиты прав и законных интересов граждан и их объединений.

Правовую основу ипотечного кредитования составляет институт залогового права, определяющего взаимоотношения залогодателя и залогодержателя. Особенности жилищного ипотечного кредитования неоднократно подвергались исследованию как с точки зрения экономической, так и юридической науки. Так, с позиции мирового банковского хозяйства, жилищное ипотечное кредитование является кредитованием под залог исключительного жилой недвижимости; ипотечный кредит имеет целевое назначение – для строительства или покупки жилья заемщика и его семьи; ипотечные жилищные кредиты предоставляются, как правило, на длительный срок – до 30 лет и более, так как этот срок позволяет снизить платежную нагрузку клиента[19].

Рыночные модели ипотечного кредитования рассматривались в работах ряда российских и зарубежных исследователей[20].

Их сущностные особенности и экономические механизмы функционирования зависят от ряда факторов политического, исторического, экономического, правового характера.

Исходя из их анализа, мы приходим к выводу о том, что современное государство признает ипотеку одним из факторов стабильности экономики и элементом эффективного социального механизма.

По своему юридическому содержанию ипотека представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника (п.1 ст. 329 ГК РФ), в том числе по кредитному договору.

Для рассмотрения вопроса о выдаче кредита на приобретение квартиры с обеспечением его возврата ипотекой необходимо предоставить следующие документы:

1. Заявление и анкета заемщика.

2. Копии документов, удостоверяющих личность заемщика и поручителя. Для граждан РФ таким документом является паспорт, для иностранцев – паспорт иностранного гражданина, содержащий въездную визу, дипломатическая или служебная карточка МИД РФ, вид на жительство, миграционная карта.

3. Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования заемщика и поручителя.

4. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ.

5. Копии документов об образовании заемщика и поручителя.

6. Копии свидетельств о рождении детей.

7. Копии свидетельств о браке и расторжении брака.

8. Военные билеты заемщика и поручителя.

9. Водительские удостоверения заемщика и поручителя.

В случае невозможности предоставления одного из вышеуказанных документов необходимо представить справку из психоневрологического диспансера заемщика и поручителя, справка из наркологического диспансера заемщика и поручителя.

10. Копия трудовой книжки заемщика, заверенная работодателем либо копия трудового договора или гражданско-правового договора о выполнении работ (оказании услуг).

11. Копия разрешения на трудовую деятельность на территории РФ, полученного в соответствии с ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ» – для иностранных граждан.

12. Справка с места работы о размере дохода заемщика за последние 6 месяцев по форме 2НДФЛ или справка в свободной форме на бланке организации, подписанная руководителем и главным бухгалтером и заверенная печатью.

13. Краткая информация о роде деятельности заемщика в произвольной форме.

14. При наличии дополнительных доходов – трудовой договор и справка с места дополнительной работы заемщика и поручителя обо всех произведенных выплатах за последние 6 месяцев по форме 2 НДФЛ или в свободной форме.

15. Документы, подтверждающие источник формирования первого взноса (при наличии).

16. Документы, подтверждающие наличие в собственности движимого или недвижимого имущества, в том числе дорогостоящего (земельный участок, дача, автомобиль, яхта и др.).

17. Документы, подтверждающие наличие счетов в банках с выписками об операциях за 6 месяцев, предшествующих представлению документов о получении кредита.

18. Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).

19. Копии кредитных договоров с выписками по счетам для учета средств предоставления кредитов и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств.

До заключения кредитного договора кредитор производит андеррайтинг заемщика, то есть оценку вероятности погашения ипотечного кредита и определения максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличием собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. По результатам такой процедуры кредитор дает согласие в выдаче кредита определенному физическому лицу либо дает мотивированный отказ в такой выдаче.

Если же достигнуто соглашение между кредитором и заемщиком, то следующая стадия – заключение кредитного договора.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается до заключения кредитного договора, одновременно или после его заключения. В последнем случае договор купли-продажи может быть заключен в любой разумный срок после заключения кредитного договора, так как следующий этап - заключение договора залога недвижимого имущества.

Таким образом, обеспечение кредитного договора возможно посредством:

– заключения договора купли-продажи жилья за счет выданного кредита; в момент регистрации договора купли-продажи ипотека возникает в силу закона;

– заключения смешанного договора купли-продажи и ипотеки, при котором переход права собственности от продавца к заемщику и обременение жилого помещения ипотекой происходят практически одновременно;

– заключение договора ипотеки после приобретения жилья с последующей регистрацией сделки.

Неустойчивость экономической ситуации, инфляции требуют от российских банков особой осторожности и опыта оценки кредитоспособности клиента, объекта кредитования и надежности обеспечения, качества залога и гарантии.

Подытоживая можно отметить, что в последнее время в России наметилась тенденция реализации классического банковского ипотечного жилищного кредитования; большинство экспертов считает, что ипотечное жилищное кредитование входит в стадию бурного роста[21].

Однако все еще остается множество нерешенных проблем и «узких мест» в этой сфере, поэтому необходимо более детально проанализировать текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования РФ.