Политика государства и местных органов власти по формированию рынка доступного жилья

Часть 1 ст. 40 Конституции РФ закрепляет право каждого человека на жилище. Оно предоставляет возможность быть обеспеченным жильем, то есть иметь жилье на любых предусмотренных законом основаниях (в собственности, по договору социального найма, служебное жилье и др.), пользоваться жильем в пределах, установленных законом (не допускать бесхозяйственного обращения с жильем, соблюдать права и законные интересы соседей и пр.). Также данная статья предоставляет возможность отдельным категориям граждан, нуждающихся в жилище (малоимущие, дети-сироты, многодетные семьи, ветераны боевых действий и пр.), быть обеспеченными жильем со стороны государства на бесплатной или иной доступной для данной категории граждан основе. Указанное право гарантировано государством, следовательно, государство обязано принимать все необходимые меры для обеспечения граждан своего государства жильем.

Согласно ч. 2 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. В целом это означает принятие ряда нормативно-правовых актов, направленных на решение целей и задач жилищного строительства, создание условий для такого строительства, а также выработку эффективного и устойчивого механизма работы института жилищного строительства.

Институт жилищного строительства с начала 90-х годов 20-го века находился в глубоком кризисе, что было обусловлено различными причинами, в частности отсутствием должного регулирования рынка жилищного строительства в переходный период, когда была разрушена советская система планового строительства, но не развита конкурентная среда частных застройщиков, неудовлетворительным финансированием указанной сферы жилищного строительства, отсутствием должного управления рынка имеющегося жилья и т.д.

Впоследствии был принят ряд важных нормативных актов, обеспечивающих инвестирование средств населения в строительство и восстановление жилищного фонда. Так, переход к всеобщей приватизации с момента вступления в силу Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" позволил подавляющему большинству населения безвозмездно приобрести в собственность (приватизировать) свое жилье.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предоставил возможность гражданам и юридическим лицам становиться участниками долевого строительства многоквартирных домов с возникновением права собственности на указанные объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также установил гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Таким образом, количество частных собственников жилья многократно увеличилось. Однако привлечение средств населения при строительстве нового жилищного фонда и сравнительно малый ежегодно вводимый объем жилья не позволяли решить жилищную проблему, обусловленную факторами подавляющего старения жилищного фонда и малыми доходами населения, нуждающегося в жилье. Возникает необходимость выработки единой стратегической политики государства, направленной на формирование рынка доступного жилья, повышения эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, повышения качества жилищного фонда.

В рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 была утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы. В ходе ее реализации были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации. За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений, в частности был принят федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"

Ряд мероприятий и подпрограмм в рамках Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы был призван обеспечить доступность жилья отдельным категориям граждан, в частности, можно назвать такие подпрограммы, как "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф", "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", "Обеспечение жильем молодых семей".

В настоящее время Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы (далее - Программа), устанавливающая на основании анализа этапов реализации предыдущей Программы и мониторинга рынка жилья стратегические цели и приоритетные задачи государственной жилищной политики. Согласно данным социологических исследований, отраженных в Программе, в 2009 году жилищная проблема стояла перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями, при этом для 32% семей жилищная проблема стояла достаточно остро и требовала решения в ближайшие три года, а каждая четвертая семья имела жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения Российской Федерации в жилье в 2009 году составляла 1570 млн. кв. м, и для удовлетворения этой потребности необходимо было увеличить жилищный фонд на 46%. Таким образом, основными целями Программы являются формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Приоритетными направлениями Программы, в частности, являются:

- стимулирование развития жилищного строительства;

- поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования;

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;

- повышение качества коммунальной инфраструктуры.

Таким образом, деятельность по содействию развития жилищного строительства представляет собой сложный комплекс мероприятий, направленный на увеличение объема жилищного фонда на территории Российской Федерации, выполняемый устойчивой системой органов государственной власти, органов местного самоуправления с привлечением юридических и физических лиц. Координацию взаимодействия вышеуказанных субъектов в целях, определенных Законом, осуществляет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.

Деятельность по формированию рынка доступного жилья, несомненно, является производной от закрепленного в Конституции РФ права на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ) и направлена на максимальное обеспечение населения Российской Федерации качественным жильем. При этом понятие "доступное жилье" здесь структурировано и означает:

- во-первых, жилье, цена которого в целом доступна средним слоям населения;

- во-вторых, жилье, популярное у населения по качественно-техническим характеристикам (планировка, расположение комнат, метраж, высота потолков, совместимость-раздельность санузла и пр.);

- в-третьих, доступность жилья означает также общедоступность информации о наличии жилья для льготных категорий населения, о порядке сбора и предоставления необходимых документов, об очередности;

- в-четвертых, доступность жилья предполагает также широкий "ассортимент" жилья различных типов застройки: многоэтажные дома определенных серий, многоквартирные дома свободной планировки, таунхаусы, коттеджи городского типа, дома индивидуального жилищного строительства и пр.

Деятельность по формированию доступного рынка жилья также осуществляется координируемой Фондом "РЖС" системой органов государственной власти, органов местного самоуправления с привлечением юридических и физических лиц.

Жилье как таковое призвано обеспечивать не только потребность населения в проживании, но одновременно должно обеспечивать благоприятную и безопасную среду жизнедеятельности человека и общества в целом. Под иным развитием территорий следует понимать процесс освоения новых земель (земельных участков) и их объединение с уже существующими зонами поселения и застройки. В Российской Федерации основными нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения по вопросам освоения и развития новых территорий, являются Земельный и Градостроительный кодексы.

19 П онятие ипотеки. Ипотечно - накопительные программы.

«Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др11 Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6..

3.2. Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

· сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

· величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

· при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий.

В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений.

Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.