Анализ рынка жилой недвижимости в Г. Москва

В анализе рынка жилой недвижимости г.Москвы приводятся и анализируются основные экономические показатели, характеризующие рынок жилой недвижимости:

- объемы ввода и выбытия жилой недвижимости;

- структура типов жилой недвижимости;

- структура жилой недвижимости по количеству комнат в квартире и анализ спроса по количеству комнат в квартире;

- динамика средней цены за 1м² квартир, в т.ч. по квартирам с различным количеством комнат;

- спрос и предложение на рынке жилой недвижимости;

- первичный и вторичный рынки жилой недвижимости;

- рынок купли-продажи и аренды жилой недвижимости;

- общая характеристика ситуации на местном рынке жилой недвижимости, включая потенциал для развития, рыночные стандарты, уровень жизни и др.;

- типичный покупатель (профессиональное положение, уровень дохода, возраст, требования к экологии, социальной инфраструктуре, безопасности и т.п.)

Результатом проведенного анализа рынка жилой недвижимости является определение текущего и перспективного позиционирования Объекта оценки с учётом изменения экономической ситуации.

В сентябре 2010 года количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы, увеличилось до 47,3 тыс. штук, что на 10,0% выше уровня августа. Данный показатель по отношению к остальным месяцам 3 квартала является максимальным.

Эти изменения есть следствия следующих явлений на рынке вторичной недвижимости: увеличения объема квартир за счет сдачи в эксплуатацию домов; увеличения сроков реализации квартир при причине еще не до конца восстановившегося платежеспособного спроса.

Объем предложения за год на вторичном рынке увеличился на 25,5%. В среднем за 3-й квартал 2010 года на вторичном рынке Москвы в продаже ежемесячно находилось 43,8тыс. квартир, что на 6,6% меньше, чем во 2 квартале 2010 года. Однако на 18,6% больше чем в 3 квартале 2009г.

Динамика изменения объёма предложения на рынке вторичного жилья г.Москвы по кварталам представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Динамика изменения объёма предложения на рынке вторичного жилья г.Москвы по кварталам

За последние три года объем вторичного рынка Москвы увеличился на 96,8%.

Динамика количества предложения на вторичном рынке Москвы представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Динамика количества предложения на вторичном рынке Москвы, тыс.шт.

Структура предложения квартир на вторичном рынке недвижимости по административным округам г.Москвы представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 - Структура предложения квартир на вторичном рынке недвижимости по административным округам г.Москвы

В зависимости от административного округа, в структуре предложения лидирует два округа ЦАО и ЗАО: 20,6% (+0,9% за последний месяц) и 17,9% (+0,8% за последний месяц) от общегообъема квартир соответственно. На третьем месте район САО, который показывает 12,2% (+5,4%). Самый низкий показатель отмечается в ЗелАО, здесь количество предложений на вторичном рынке составляет всего 1,3% (+4,6%) от общего количества.

По итогам квартала в зависимости от типа квартир наибольшая доля была характерна для 3-комнатных и 2-комнатных квартир – 32,2% и 31,1% соответственно. Доля однокомнатных квартир – 20,2%, а многокомнатных самая низкая – 16,5%.

Основное изменение в количестве продаваемых 1-комнатных и 2-комнатных квартир: на 9,1% и 4,6% соответственно увеличился объем данного типа в анализируемом месяце. Однако ежеквартальный объем данных квартир остается относительно неизменным с начала года. Тогда как количество 3-комнатных и многокомнатных квартир в 3 квартале относительно 1 квартала увеличилось на 3,6% и 8,0% соответственно.

Структура предложения по типу квартир представлена на рисунке 4.

Рисунок 4 - Структура предложения по типу квартир

В зависимости от административного округа в целом, в 3 квартале 2010г. наибольшая доля 1-но комнатных квартир, выставленных на продажу, отмечается в САО – 13,5%, ЗАО – 13,3% и ЮВАО – 13,0%. Наименьшая доля в структуре предложения в СЗАО и в ЗелАО – 6,4% и 2,1%. Наибольшая доля 2- комнатных квартир в ЗАО – 16,3% и в ЦАО – 16,1%. Меньше всего 2-х комнатных квартир на рынке в СЗАО и ЗелАО – 6,2% и 1,3%. Больше всего 3-комнатных квартир традиционно предлагают в ЦАО – 21,0%. Самый небольшой процент данного типа квартир – в СЗАО – 5,9% и в ЗелАО – 1,1%. Подавляющее большинство многокомнатных квартир представлено в ЦАО – 42,9%, меньше всего их в СВАО – 2,6% и в ВАО – 2,7%. В зависимости от административного округа за 3 квартал лидером по предложению 1-2-комнатных квартир стал ЗАО: 13,5% и 16,6%, по 3-комнатным и многокомнатным квартирам его опередил ЦАО: 20,9% и 43,0%, следом ЗАО и его 19,6% и 24,1% по данному типу квартир.

Наименьшая доля в СЗАО и в ЗелАО – в среднем это 6,0% и 1,5% по все типам квартир в общем объеме. Самый небольшой % многокомнатных квартир после ЗелАО можно увидеть в ВАО – всего 2,5%.

Структура предложения по типам квартир в среднем за 3 квартал 2010 года представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Структура предложения по типам квартир в среднем за 3 квартал 2010 года

В зависимости от типа дома в структуре предложения квартир на вторичном рынке Москвы в 3 квартале 2010г. преобладали квартиры в панельных домах – 47,4%, доля квартир в кирпичных домах составила 31,5%, а в монолитных домах доля квартир самая низкая – 21,2%. Изменения относительно аналогичных показателей в 1 и 2 квартале представлены графически. Сокращение объемов предложения произошло в основном в сегменте панельного жилья, что связано, очевидно, с ликвидностью данного сегмента.

Изменения в структуре предложения по типу домостоения в III квартале представлены на рисунке 6.

Рисунок 6 - Изменения в структуре предложения по типу домостоения в III квартале

В 3 квартале наибольшая доля в панельных домах зафиксирована в ЮВАО – 16,4%, наименьшая в 2,3% в ЗелАО, традиционно и в ЦАО небольшой объем предложения в панельных домах - всего 3,7%. Наибольшая доля квартир в монолитных домах представлена в ЗАО – 28,5%, меньше всего - в ЗелАО - 0,3% и в СВАО – 2,4%. Более всего квартир в кирпичных домах в 1 квартале продавалось в ЦАО – 39,5%. Менее всего квартир в кирпичных домах в ЗелАО – 0,5% и СЗАО – 4,0%.

Ценовая ситуация. По данным Информационно-аналитического центра Пересвет-Инвест цена квадратного метра в долларах в сентябре текущего года снизилась на 0,4%, составив 6 658$, и выросла на 1,2% в рублевом эквиваленте, составив 206 408р. За год (сен.09-сен.10) квартиры Москвы подорожали в долларах на 7,3%, а в рублях – на 10,8%.

Средневзвешенная цена квадратного метра рассчитывается без учета скидок, с учетом элитных предложений в ЦАО и дешевых предложений, которые характерны окраинам Москвы и спальным, не престижным районам города.

Динамика изменения средневзвешенной цены предложения на вторичном рынке недвижимости г.Москвы,2008-2010 г.г. представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 - Динамика изменения средневзвешенной цены предложения на вторичном рынке недвижимости г.Москвы,2008-2010 г.г

За третий квартал цены в долларах выросли на 4,8% и в рублях на 3,0% относительно данных 2 квартала 2010г. В 3 квартале 2010 года цены были выше в среднем на 10%, чем в предыдущем году.

Динамика изменения средней стоимости 1 кв.м. поквартально на вторичном рынке недвижимости г.Москвы представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 - Динамика изменения средней стоимости 1 кв.м. поквартально на вторичном рынке недвижимости г.Москвы

В рублевом эквиваленте за последний месяц цены по всем типам квартир поднялись, на 2,0% выросли на 1-комнатные и многокомнатные квартиры, на 2-и 3- комнатные квартиры на 1,5 и 1,8%%. За последний квартал стоимость 1-комнатных квартир выросла на 2,8% в долларах, стоимость 2- и 3-комнатных квартир на 2,4% и 1,7% соответственно, тогда как на многокомнатные квартиры цена в долларах меньше на 0,3%. В рублевом эквиваленте стоимость 1- и 2-комнатных квартир увеличилась в среднем на 3,0%, на 3-комнатные на 2,4% и на многокомнатные на 0,6%. Относительно 1 квартала стоимость 1-,2- и 3-комнатных квартир в 3 квартале выше на 3% в долларах и на 5% в рублях, стоимость многокомнатных квартир в среднем меньше на 1% в долларах и на 1% больше в рублях по сравнению с первыми месяцами 2010г. Стоимость квартир в панельных и в кирпичных домах увеличилась за последний месяц на 2,5% и 1,3% соответственно. В монолитных домах падение на 2,1%. За 3 квартал стоимость квартир выросла по всем представленным типам домостроения относительно 2 квартала: в долларах в среднем на 2,5%, в рублях на 4,2%.

За прошедший месяц средний уровень цен в рублях для всех административных округах столицы вырос в среднем на 2,3%. Максимальный рост цен в ЗАО 3,5%, минимальный в ЦАО на 1,0%. За годовой период наибольший рост цен отмечается в САО и ЮЗАО на 13,1%.

Рост уровеня цен в рублях для всех административных округах столицы представлен на рисунке 9.

Рисунок 9 - Рост уровеня цен в рублях для всех административных округах столицы

В долларах за месяц стоимость в разрезе административных округов изменилась незначительно, в среднем на 0,6%. Отметим максимальный рост 1,9% в ЗАО и падение на 0,6% цены в ЦАО. За годовой период положительная динамика для всех административных округов – максимальный рост в ЮЗАО и САО – 9,4%, минимальный в ЗелАО –1,8%[25].

Рост уровеня цен в долларах для всех административных округах столицы представлен на рисунке 10.

Рисунок 10 - Рост уровеня цен в долларах для всех административных округах столицы

Недвижимость и квартиры в районе Северное Медведково –аналитический паспорт района:

Средний уровень цен на квартиры в районе Северное Медведково (индекс стоимости жилья района): 4 089$ за кв.м.

Позиция в рейтинге районов по среднему уровню цен на квартиры: 58 из 86.

Сравнение со среднемосковским уровнем цен на квартиры: ниже среднемосковского уровня цен на квартиры на 10.4 %.

Сравнение на одном графике уровня цен района Северное Медведково со среднемосковским уровнем цен представлено на рисунке 11.

Рисунок 11 - Сравнение на одном графике уровня цен района Северное Медведково со среднемосковским уровнем цен

История среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково (История среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково (индекса стоимости жилья района) за 2 года представлена на расунке 12.

Рисунок 12 - История среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково

Максимальное значение среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково за рассматриваемый период составляет: около 5 840$ за кв.м. (на неделе от 24.11.2008)

Минимальное значение среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково за рассматриваемый период составляет:

Около 3 539$ за кв.м. (на неделе от 28.09.2009)

Список схожих районов по среднему уровню цен на жилье и его динамике: Шоссе Энтузиастов, Бабушкинская, Отрадное, Ясенево, Теплый Стан, Очаково-Матвеевское.

Район Северное Медведково – текущие тренды и прогноз:

Текущий темп роста среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково (индекс ценового ожидания района):
+0.9% в месяц

Позиция в рейтинге районов по темпам изменения среднего уровня цен на квартиры:

8 из 86

Сравнение со среднемосковским темпом изменения цен на квартиры: превышает общемосковский темп изменения цен на 0.3% в месяц

Прогноз среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково через 3 месяца приводит к диапазону 3 967$ — 4 384$ за кв.м.

Наиболее вероятное значение среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково через 3 месяца: 4 175$ за кв.м.

Прогноз среднего уровня цен на квадратный метр квартиры в «Северном Медведково» представлен на рисунке 13.

Рисунок 13 - Прогноз среднего уровня цен на квадратный метр квартиры в «Северном Медведково»

Темп изменения среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково за 2 года представлен на рисунке 14:

Рисунок 14 - Темп изменения среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково за 2 года

Максимальный темп роста среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково за рассматриваемый период составляет: около 2.1% в месяц (на неделе от 19.04.2010)

Максимальный темп снижения среднего уровня цен на квартиры в районе Северное Медведково за рассматриваемый период составляет: около 8.6% в месяц (на неделе от 02.03.2009)

Средний уровень цен на квартиры в районе Северное Медведково за рассматриваемый период оставался примерно постоянным с 02.08.2010 по 25.10.2010