Оценка недвижимости с участием заёмного капитала

Оценка эффективности привлечения заемных средств Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как: - процентная ставка по кредиту;

- срок займа;

- порядок погашения;

- сумма ипотечного кредита;

- финансовый левередж;

- особые условия кредитования.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной.

Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага). Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД – РОД (7.1)

где: ЧОД - чистый операционный доход; РОД - годовые расходы по обслуживанию долга; ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

Сн = ИК + СК, (7.2)

где: Сн - стоимость недвижимости; ИК - ипотечный кредит; СК - собственный капитал инвестора

Показателями доходности служат - ставка доходности недвижимости и ставка доходности на собственный капитал. Ставка доходности недвижимости paccчитывается как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

R_H = ЧОД/С_Н (7.3)

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложеного инвестором в недвижимость

(7.4)

Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый левередж. Финансовый левередж как показатель эффективности привлечения заёмных средств, считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора R_H = R_СК.

Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R_СК.< R_H, и характеризует эффективное использование заемных средств, если R_СК.> R_H. Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости: К_ИЗ = ИК/Cн

При использовании заемного капитала необходим анализ достаточности величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что:

во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представле­ние о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности опреде­ляется как сумма текущей стоимости денежных потоков, вклю­чая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стои­мость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завер­шения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда.

Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициен­тов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод.

Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.

С_Н = СК_Т + ИК_Т, (7.5)

где: С_Н – стоимость объекта недвижимости; СК_Т – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; ИК_Т – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

, (7.6)

где С_Н – стоимости объекта недвижимости;

ИК_Т – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).

ЧОД_j – чистый операционный доход;

РОД_j – ежегодное обслуживание долга;

СПП_term – цена перепродажи недвижимости (реверсия) через n лет;

ОД_n — остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода;

К_Дj, К_Дп – коэффициенты дисконтирования (К_Дп – на год перепродажи)

Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

R_H = R_CK – К_ИЗ · K_ЭЛ – ΔC_H ·SFF(R_CK,, n), (7.7)

где: Rн — общий коэффициент капитализации;

R_CK — ставка доходности на собственный капитал;

К_ИЗ – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);

K_ЭЛ — ипотечный коэффициент Эллвуда;

SFF(R_CK,, n), — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

ΔC_H – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

SFF(R_CK,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

И_П — ипотечная постоянная (отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита).

Контрольные вопросы для самопроверки

1. Почему при покупке недвижимости целесообразно использовать ипотечный кредит?

2. Как влияют на величину ипотечного кредита конкретные условия финансирования?

3. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при построении коэффициента капитализации?

4. Раскройте понятие финансового левереджа и его назначение?

5. Какие особые условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?

6. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа. Дайте

ее сравнительную характеристику с методом дисконтированных денежных потоков.

7. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитализации при использовании ипотечного кредита?

8. В чем заключаются отличие техники Эллвуда от традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа?