Анализ рыночной ситуации

Анализ рынка недвижимости предполагает интенсивное изучение спроса потенциальных клиентов, то есть определение так называемого целевого рынка – тех пользователей, которые потенциально могут купить или арендовать данную недвижимость.

При определении целевого рынка следует изучить следующие факторы:

при анализе спроса на жилую недвижимость:

· численность и демографический состав населения;

· социальную структуру населения;

· реальные денежные доходы населения, покупательную способность;

· перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения;

при анализе спроса на офисную недвижимость:

· общую экономическую активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса;

· статистические данные о регистрации новых фирм;

· статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний;

· статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещениях различного типа;

при анализе спроса на торговую недвижимость:

· текущую структуру и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательскому спросу и реальным доходам;

· перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и соответственно структуры потребления;

· перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции;

· состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства;

· текущие тарифы на транспортные услуги;

при анализе спроса на промышленно-складскую недвижимость:

· общее состояния экономики;

· степень экономической активности в отраслях, к которым объект оценки имеет или может иметь отношение при изменении функционального назначения;

· научно-производственный потенциал и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств и технологических процессов.

Общий для всех типов недвижимости элемент анализа спроса – возможность заемного финансирования для покупки недвижимости.

В результате анализа делается вывод о текущем и перспективном спросе и целевом рынке.

Не весь рассчитанный объем спроса будет перенесен на данный объект недвижимости. Всегда имеются конкурирующие объекты, которые отвлекут часть спроса на себя. Поэтому важно провести анализ конкурирующих объектов, их численности и характеристик. Причем данный анализ должен содержать не только существующую на дату анализа конкуренцию, но и прогноз, основанный на исследовании строящихся объектов и строительных проектов. При этом большое значение имеет нахождение возможности привлечь спрос на свою сторону, то есть найти способ обеспечения конкурентного дифференциала – дополнительного качества, дающего данному объекту сравнительное преимущество.

Таким образом, на основе анализа рынка определяются:

· целевой рынок (потенциальные пользователи);

· конкурентный дифференциал;

· имеющиеся конкурирующие объекты;

· строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты.

На рис. 3.4. – 3.6., в качестве примера, представлены различные варианты диаграмм по анализу рынка бизнес-центров.

Рис. 3.4. Структура ввода в эксплуатацию арендопригодных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга

Рис. 3.5. Распределение, введенных в эксплуатацию, бизнес-центров

по административным районам

Рис. 3.6. Уровень арендных ставок офисных площадей в бизнес-центрах

Рекомендуемая литература:

1. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости / Учеб.пособие/ под.общ. ред С.Н. Булгакова. – М.: Изд-во «Архитектура-С», 2007. – 352 с.

2. Управление коммерческой недвижимостью: учебник под.ред. М.Л. Разу. – М.:КНОРУС, 2007. – 248 с.

3. Управление недвижимостью: учебник /под.ред. С.Н. Максимова – М.:Издательство «Дело» АНХ, 2008. – 432 с.

4. Э кономика недвижимости: Асаул А.Н. – СПб.:Питер, 2004. – 512с. Учебник для Вузов.

Глава 4. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Техническая экспертиза выполняется на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости: во время выполнения проектно-изыскательских работ - государственными региональными учреждениями экспертизы на основании отдельного договора экспертного сопровождения разработки проектов строительства или законченного проекта здания; при возведении объектов - путём архитектурно-строительного надзора за соответствием выполненных работ проектным решениям и нормативным требованиям; при эксплуатации - в форме обследований технического состояния постепенно изнашиваемых физически конструктивных систем в зданиях и сооружениях.

В разделе «Техническая экспертиза и проектирование» необходимо дать оценку объекту недвижимости с точки зрения архитектурно-строительных, инженерно-технических и организационно-технологических решений.

Архитектурно-строительные решения ориентируют разработку проекта на представление объекта недвижимости как строительного объекта, связанного с его объемно-планировочными и конструктивными особенностями.

Инженерно-технические решения связаны с представлением объекта недвижимости, выполняющего определенные функции: проживания, офисной или производственной эксплуатации, обеспечения отдыха и т. д.

Организационно-технологические решения направляют разработку проекта на его организационно-технологическую реализацию, или, другими словами, на строительство. Следует иметь в виду, что под строительством понимаются новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция и техническое перевооружение объекта недвижимости. Организационно-технологические и инженерно-технические решения связаны как с производственной, так и с экологической безопасностью, поэтому в данном разделе необходимо рассмотрение наиболее значимых вопросов безопасности жизнедеятельности.

4.1. Проектно-сметная документация

На стадии строительства (капитального ремонта или реконструкции) в объекты недвижимости закладываются основные параметры, определяющие эффективность использования данных объектов в процессе их эксплуатации и управления.

К таким параметрам относятся:

· качество строительных (ремонтных) работ;

· соответствие объемно-планировочных показателей проектному заданию;

· показатели сметной стоимости: сметная стоимость объекта; стоимость общестроительных работ; стоимость специальных строительных работ, выполняемых по субподряду;

· относительные показатели трудовых затрат (на 1м² площади, 1м³ объема здания).

Значимость и уровень эффективности этих показателей закладываются в проектно-сметной документации объектов недвижимости.

На сегодняшний день величина затрат на создание объекта, в зависимости от целей использования и требований к точности расчетов, может быть определена различными методами.

Анализ методов определения стоимости строительства объектов в условиях Российской Федерации показывает, что в оценке стоимости объектов недвижимости может быть использована их следующая укрупненная классификация[*]:

· метод на основе базы данных о стоимости объектов-аналогов;

· метод сравнительной единицы (на основе различных сборников: «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС), «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС), «Региональный Справочник Стоимости строительства» (РСС) и проч.);

· базисный метод и его разновидности;

· ресурсный метод и его разновидности (например, сборники «Государственные элементные сметные нормы» (ГЭСН-2001), «Территориальные единичные расценки» (ТЕР-2001), «Федеральные единичные расценки» (ФЕР-2001) и проч.);

· экспертно-аналитический метод (метод на основе данных о стоимости приобретения аналогичного объекта - коммерческое предложение или прайс-лист компании производителя, поставщика или дилера);

· метод разбивки на компоненты;

· комбинированный метод.

Метод сравнительной единицы находит широкое применение для определения стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса. Позднее, при утверждении окончательных технико-экономических параметров объекта для расчета стоимости строительства используются более точные методы расчета, например, ресурсный (ресурсно-индексный) метод.

В состав сметной документации входят:

· сводный сметный расчет стоимости строительства;

· локальные сметы;

· объектные сметы.

Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется одновременно с разработкой рабочего проекта и является сводкой объектных смет и сметных расчетов на выполнение сопутствующих работ.