Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Тема: «Затратный подход к оценке недвижимости»

1. Методология затратного подхода к оценке недвижимости

2. Определение полной восстановительной стоимости улучшения

3. Методы определения прибыли предпринимателя

4. Виды износа. Методы оценки износа

1. Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть создан другой объект недвижимости эквивалентной полезности.

В рамках ЗП стоимость ОН определяется как сумма рыночной стоимости земельного участка как свободного и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений на дату оценки. При этом добавляется предпринимательская прибыль и вычитается накопленный износ.

Применение затратного подхода обязательно в следующих случаях:

- для определения стоимости нового строительства;

- для оценки объектов, незавершенных строительством;

- для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительства нового;

- для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка;

- для оценки ОН уникального назначения;

- для оценки объектов спец. назначения;

- при оценке ОО доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или ремонта здания;

- для получения стартовой цены на аукционах;

- для целей налогообложения;

- для целей страхования;

- в оценке последствий стихийных бедствий и др.

ЗП не рекомендуется применять в тех случаях, когда нельзя оценить земельный участок отдельно или достоверно оценить все виды износа.

Он ограничен в применении при оценке ОН:

- приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);

- с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);

- при отсутствии в составе ОН земельного участка (квартиры или другого встроенного помещения).

Затратный подход дает результат стоимости ОН с безусловным правом собственности.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

1. Оценка рыночной стоимости ЗУ как незастроенного (как правило, для этого используется метод сравнения продаж)

2. Определение прямых и косвенных затрат на строительство улучшений на дату оценки

3. Оценка величины предпринимательской прибыли

4. Расчет полной восстановительной стоимости улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли

5. Оценка общего накопленного износа здания

6. Расчет рыночной стоимости здания как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа

7. Расчет рыночной стоимости ОН как суммы рыночной стоимости земельного участка и улучшений

8. Корректировка рыночной стоимости ОН:

- на стоимость элементов фикстуры (Неотъемлемая часть недвижимости(fixtures) - объекты в составе недвижимости, которые по закону или договору зафиксированы в составе недвижимого имущества. Например, инженерное оборудование, встроенная мебель, отопительные системы, декоративные элементы архитектуры или убранства и т. д.);

- на отличия частичного права от полного.

Ориентируясь на результаты ЗП к ОН следует помнить о группе принципов, связанных с землей и ее улучшениями, и, прежде всего, о принципе вклада!

2. Определение полной восстановительной стоимости улучшения

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения с учетом прибыли предпринимателя.

Стоимость воспроизводства представляет собой смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа, кроме того, ее легче рассчитывать.

Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и не имеющих расценок на нужную дату. Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа.

Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.