Перспективы развития ипотечного кредитования в России

«…Жилье - после питания - самая чувствительная в социальном плане сфера бытия. Но если потребность в пище удовлетворяется сравнительно легко, то жилье, его интерьер и среда - бесконечный источник спроса и фактор развития средств его удовлетворения, а значит роста экономики»[45] - это утверждение научного руководителя Высшей школы экономики Евгения Ясина в полной мере раскрывает значимость ипотечного жилищного кредитования, как эффективного финансового инструмента, который не только позволяет решить жилищные проблемы населения, но и приносит мощный мультипликативный эффект, отражающийся в различных секторах экономики.

Большое внимание жилищному вопросу уделяется в «Стратегии-2020: Новая модель роста – новая социальная политика». В Промежуточном докладе о результатах экспертной работы по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 г. этой проблеме посвящена глава 14 «Государственная жилищная политика».

Центральное место в главе занимают параграфы: 2. Основные сценарии и риски их реализации и 3. Основные предполагаемые меры для реализации предпочтительного сценария.

Авторы главы предлагают две стратегические цели, отражающими различные приоритеты:

- повышение уровня обеспеченности населения жильем (кв. м. на человека) путем увеличения объемов жилищного строительства или сбалансированное функционально-пространственное развитие территорий, предусматривающее обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности;

- повышение качества городской среды и эффективное жилищно-коммунальное хозяйство.

Простое наращивание объемов жилищного строительства больше не может быть стратегической целью, необходимо перейти от нее к более приоритетной цели: созданию комфортной среды жизнедеятельности человека, которая позволяет не только удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивать высокое качество жизни в целом».

В рамках первого сценария стратегической целью остается повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения жилищного строительства. При реализации такого сценария, ориентированного на наращивание объемов строительства и освоение новых незастроенных территорий без учета других факторов, в том числе прогнозных демографических тенденций, платежеспособного спроса населения на жилье, социально-экономических и пространственных перспектив развития городов, существует несколько рисков.

Стратегическая цель в рамках второго сценария – сбалансированное, функционально-пространственное развитие территорий, предусматривающее обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности, повышение качества городской среды и эффективное жилищно-коммунальное хозяйство. Простое увеличение жилищного строительства и числа новых жилых единиц может не способствовать этой цели – нужно повышение качества городской среды в целом, замещение наиболее старого и неблагоустроенного жилищного фонда новым, современным, модернизация уже существующего фонда.

К 2016 г. предстоит практически удвоить объем жилищного строительства, и прежде всего это должно быть современное доступное жилье. Но главный критерий – не просто квадратные метры, а реальная возможность для российской семьи с самыми разными уровнями достатка вселиться в новый дом или квартиру.

Удвоить строительство жилья в стране за пять лет не просто нелегкая, а амбициозная задача. Но если правительство страны поставило эту насущную задачу, необходимо приложить все силы к тому, чтобы внести свой вклад в решение этой задачи, что позволило бы реально сплотить нацию и сделать серьезный рывок вперед.

Необходимо иметь в виду, что решение этой задачи требует мобилизации всех ресурсов – человеческих, материальных, технологических, финансовых, ускоренной подготовки кадров – от архитекторов, проектировщиков до каменщиков, сварщиков и дизайнеров.

Поэтому альтернативный сценарий жилищной политики, а именно сбалансированное функционально-пространственное развитие территорий, не может рассматриваться как самостоятельная стратегическая цель жилищной политики государства, а ее составляющие должны быть органически включены в действующую государственную стратегию обеспечения населения России современным, доступным комфортным жильем.

Соответственно подходу к определению стратегической цели государственной жилищной политики авторы главы выдвигают и два диаметрально противоположных стратегических сценария развития ипотечного жилищного кредитования.

Сценарий 1. Максимальная доступность ипотечных кредитов.

Цель – существенное повышение платежеспособного спроса на жилье и решение жилищных проблем как можно большего числа семей за счет ипотечного кредитования. Риски – значительный объем господдержки (возможно, для отдельных категорий населения). В случае кризиса в экономике и/или на рынке жилья может возникнуть потребность в существенном росте господдержки заемщиков и банков. Несбалансированный рост спроса на жилье по сравнению с предложением может привести к надуванию «пузыря» на жилищном рынке.

Сценарий 2. Жесткий контроль рисков, введение существенных ограничений на принимаемые риски (законодательных или через регулирование контролируемых Банком России нормативов).

Цель – формирование рынка, максимально устойчивого к будущим кризисам, сокращение господдержки в будущем. Риски – недостаточная поддержка спроса на рынке жилья, ограниченная поддержка решения жилищных проблем населения; при отсутствии стимулирования ипотечного кредитования со стороны государства ипотека в ближайшее время не сможет стать действительным инструментом решения жилищных проблем граждан.

Начиная с 2004 г. жилищная политика в нашей стране ориентируется исключительно на ипотечное кредитование. Предполагалось, что ипотека обеспечит рост жилищного строительства, а объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов составит более 1 млн. кредитов в год.

Для достижения такой цели при условии доверия банков к унифицированной системе рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и к государству как их партнеру в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодное трехкратное увеличение объемов ипотечных кредитов, «выдаваемых на рыночных условиях». В Концепции отмечалось, что в этом случае в 2010 г. ежедневно будет выдаваться порядка 4000 кредитов. При условии равномерного развития ипотечного кредитования во всех субъектах Российской Федерации[46].

Однако амбициозные цели авторов законопроекта не оправдались, т.к. что решение жилищных проблем в России требует более глубокого, заинтересованного и ответственного подхода. Предложенный вариант государственной жилищной политики требует основательной доработки.

Особое значение ипотека приобретает в посткризисный период развития экономики России, становясь одним из локомотивов её стабилизации и дальнейшего роста.

К основным проблемам, которые российский ипотечный сектор «вынес» из кризиса 2008-2009 гг., и которые тормозят дальнейшее развитие ипотеки как финансового механизма можно отнести следующие:

1. Высокие процентные ставки для заемщиков. В кризисный период банки, в условиях дефицита ликвидности, вынуждены были поднять процентные ставки вплоть до 25%, а их возвращение на докризисный уровень - процесс, требующий достаточно длительного времени.

2. Завышенные требования к заемщикам – получателям ипотечных кредитов.

Кредитные учреждения, отлично усвоив уроки кризиса, в том числе крах ипотечной системы в США, существенно изменили свое отношение к потенциальным клиентам.

Теперь для получения ипотечного кредита заемщику необходимо иметь значительно больший доход и более длительный стаж работы на текущей должности, чем два года назад. Кроме того, очень серьезное внимание эксперты кредитных отделов банков стали обращать как на личность заемщика (возраст, профессия, взаимоотношения с законом и т.д.), так и на стабильность деятельности его предприятия-работодателя.

3. Значительный размер первоначальных взносов. Банками практически свернуты программы ипотечного кредитования без первоначального взноса, а его размер, по сравнению с докризисными параметрами, кратно увеличился. Уменьшение «тела» кредита позволило банкам снизить риски невозврата и заодно лишний раз «проверить» заемщика, «отсеяв» тех, кому не по карману первоначальный взнос.

4. Неуверенность основной массы заемщиков в устойчивости собственного финансового положения. Резкое снижение доходов и массовые сокращения, переходы на неполную рабочую неделю и прочие отрицательные проявления кризиса на рынке труда, научили население трезво оценивать свои финансовые возможности и более серьезно относиться к получению банковских, в том числе ипотечных, кредитов.

5. Низкая ликвидность объекта залога. «Перегрев» рынка недвижимости и резко упавший спрос на нее привели к тому, что заложенные по договору ипотеки объекты недвижимости не могут быть быстро реализованы банком в случае неисполнения обязательсв заемщика, и как следствие рост «плохих активов» на балансе кредитных учреждений.

Решение этих проблем в определенной степени может «оживить» ипотечный сектор в России и обеспечит ему качественное развитие как «вширь» - через увеличение объемов ипотечного кредитования, так и «вглубь» - через расширение предоставляемых ипотечных услуг на рынке.

Одним из серьезных шагов в этом направлении является стимулирующая политика Центробанка, выражающаяся в поэтапном снижении ставки рефинансирования, которая на сегодняшний день установлена на уровне 8,25%[47], что повысило доступность кредитных ресурсов на межбанковском рынке и, в перспективе, должно привести к снижению процентных ставок по кредитам, в том числе ипотечным.

Другой важный элемент посткризисного развития ипотеки в России – снижение банковских рисков через оптимизацию механизма страхования, так как «докризисная» страховая защита ипотечных сделок обходилась достаточно дорого и для банков, и для заемщиков, а покрытие рисков было неполным, так как каждый риск страховался индивидуально, соответственно от защиты по некоторым из них участники ипотечного договора по взаимному согласию могли отказаться. Разработка и введение комплесного ипотечного страхового полиса, покрывающего все риски сторон в рамках ипотечной сделки, позволит снизить стоимостсь страховой защиты и как следствие снизить общие затраты заемщика на ипотечную программу.

Также следует отметить необходимость оптимизации подхода к управлению заложенной недвижимостью, полученной банками в качестве возврата суммы невыплаченного долга заемщика. Банкам необходимо активно сотрудничать с риэлторскими компаниями не только в вопросах реализации недвижимости, но и вопросах её в аренды на время экспозиции в продаже и, соответственно, получению дополнительного дохода.

Также важным фактором посткризисного развития ипотечного рынка в России является продолжение формирования инфраструктуры, в частности поступательное развитие системы Бюро кредитных историй, повышение достоверности предоставляемых данных и упрощение доступа к информационной базе для кредитных организаций.

Подводя итог, можно сказать, что решение жилищных проблем в России требует более глубокого, заинтересованного и ответственного подхода. Предложенный вариант государственной жилищной политики требует основательной доработки.

В завершении отметим, что, несмотря на то, что в 2009 году по сравнению с 2008 годом ипотека в России упала 4,3 раза[48], данный инструмент финансирования приобретения жилья имеет в России достаточно хорошие перспективы, и, это наглядно видно в период 2010-2012 гг.