Направления совершенствования ипотечного кредитования в РФ

Проблема жилищного строительства и обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем, несмотря на пристальное к ней внимание, до сих пор остается нерешенной.

Фонд ветхого и аварийного жилья на конец 2012 г. составлял около 100 млн м2[49]. На начало 2013 г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 2,82 млн семей[50].

В 2012 г. в России было введено в эксплуатацию 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн м2, при этом численность постоянного населения на 01.12.2012 составила 142,9 млн человек. Таким образом, в 2012 г. в Российской Федерации было построено 0,436 м2 жилья на человека в год. При этом средняя обеспеченность жильем в нашей стране составляет 22,6 м2 на человека, что в 2-3 раза меньше, чем в развитых европейских странах, в которых этот показатель -40 м2 на человека и более (Германия -40,1; Великобритания -44; Дания -50,6; Норвегия -74), а в США -65 м2 на человека[51].

Для того чтобы достичь со временем хотя бы европейского уровня обеспеченности жилой площадью в России, необходимо строить не менее 1 м2 на человека в год, т.е. не менее 143 млн м2 жилья в год. Таким образом, количество возводимого жилья необходимо увеличить в 2,5 раза.

Достичь столь высоких темпов строительства и тем самым разрешить проблему обеспечения граждан жильем возможно только путем становления рыночных отношений в сфере жилищного строительства, по-новому формируя источники его финансирования.

В существующих условиях наиболее приемлемым способом финансирования жилищного строительства должно стать кредитование, обеспеченное ипотекой, развитие которого является одной из актуальных задач в современной России.

Финансирование в необходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением крупных де нежных сумм, поэтому кредитные организации во всех без исключения случаях кредитования требуют от застройщика соответствующего равновеликого обеспечения. При этом ипотека особенно часто применяется на практике по причине более высокой степени ликвидности недвижимого имущества по сравнению с любым другим закладываемым имуществом. На сегодняшний день ипотека является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений.

Кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой, является инновацией в новейшей правовой и экономической истории нашей страны. Как отметил Премьер-министр РФ Д.А.Медведев: «Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счёте вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Ещё 5-7 лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что с этим всем делать. Но ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты.

И сейчас самое главное -не обесценить саму конструкцию, а наоборот, придать ей дополнительную эластичность»[52].

Развитие системы кредитования, обеспеченного ипотекой, является одним из важнейших инструментов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России». Цель данного проекта заключается в том, чтобы увеличить объемы строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развить деятельность финансово-кредитных институтов и механизмов, привести в соответствие со стандартами качества жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру. Кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан.

А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Комплексность проблемы развития жилищного строительства и его кредитования в современных российских условиях требует для ее решения системного подхода.

Причем масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России обусловливают необходимость максимально быстрых действий, использования как отечественного, так и мирового опыта в этой сфере.

Механизмы финансирования строительства за счет кредитов, обеспеченных ипотекой, отлажены в большинстве развитых стран.

Кредитные организации обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции -застройщиков, так и ее конечных потребителей -граждан. Проблемы финансирования ЖС и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью кредитов, обеспеченных ипотекой: строительных кредитов -застройщикам и классических кредитов -населению. Данные кредитные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства.

Система кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в развитых странах обеспечивает относительную сбалансированность спроса на кредиты, обеспеченные ипотекой, и предложения предприятий строительного комплекса на удовлетворение потребностей населения в приобретении жилья. Функционирование данной системы обеспечивается особыми условиями, как, например, наличие экономических и правовых механизмов, способных гарантировать возвратность инвестированных ресурсов.

Программы развития ЖС практически всегда являлись важнейшей составной выхода из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени, т.к. жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в экономике и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительстве, объясняемого тем, что: во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики; во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и т.п.); в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в экономический оборот сбережения домашних хозяйств.

С целью поддержания кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства разработали механизмы, предусматривающие стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. Реализация этих механизмов, получивших название «Программа по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья», позволит активизировать кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих жилье на этапах строительства.

Однако уровень поддержки развития кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации на сегодняшний день является недостаточным.

Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья влечет за собой увеличение стоимости жилых помещений и, как следствие, дополнительные трудности в реализации конституционных прав граждан на достойное жилье. «В этой связи нашей ключевой задачей является формирование в стране масштабного рынка доступного жилья. Это значит, что должны быть созданы такие правовые, финансово-экономические и организационные условия, которые помогли бы большинству российских семей самостоятельно приобрести жилье, отвечающее их финансовым возможностям и личным представлениям о комфорте».

В России существует острая потребность в создании комплексной программы поддержки кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой. При этом роль государства в ее создании и развитии не должна (особенно на этапе становления) ограничиваться только регулирующими и контролирующими функциями. Государство должно взять на себя все основные функции, необходимые для запуска этой системы, до тех пор, пока не появятся иные -негосударственные институты, способные самостоятельно поддерживать и развивать систему кредитования ЖС, обеспеченного ипотекой.

Увеличение объемов жилищного строительства приведет к раскручиванию инвестиционной спирали в смежных отраслях, что незамедлительно вызовет рост производства цемента, железобетонных изделий, металлоконструкций, строительной и транспортной техники, стекла, продукции деревообработки и т.д. По оценкам специалистов, вложение одной денежной единицы в кредитование жилищного строительства дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП[53].

В кризисных и посткризисных условиях ЖС может стать локомотивом развития экономики всей страны.

В этих условиях построение и развитие системы кредитования ЖС, обеспеченного ипотекой, должно стать одним из приоритетных направлений увеличения темпов экономического роста. Для создания такой системы в первую очередь необходимо завершить формирование целостной законодательной базы, регулирующей данную сферу правоотношений.

Построение эффективно функционирующей системы кредитования ЖС, обеспеченного ипотекой, может стать ключевым инструментом экономической политики в Российской Федерации. Для этого необходимо максимально использовать все возможности по поддержке массового строительства жилья с привлечением кредитов, обеспеченных ипотекой, за счет создания правовых, организационных и финансовых стимулов, а также целенаправленного участия государства в этом социально важном секторе экономики.