Практический пример оценки частичных прав

Оценка стоимости частичных прав на объекты недвижимости мо­жет давать следующие результаты. Первый — когда сумма стоимости частичных прав на объект недвижимости больше стоимости полного права собственности на данный объект, второй — когда эта сумма меньше стоимости полного права собственности и третий — когда эти стоимости равны.

Частичные права формируются по различным признакам: финан­совым, физическим, юридическим. Финансовые частичные права представляют право опциона; физические — право аренды, право пожизненного владения; юридические — сервитута.

В качестве примера будет рассмотрена оценка помещения аптеки при изъятии его в федеральную собственность. Особенность оценки определяется таким фактором, как наличие арендатора и, следова­тельно, досрочным прекращением договора аренды. Отсюда видно, что стоимость помещения аптеки будет равна сумме рыночной стои­мости самого помещения на дату оценки и размера упущенной выго­ды арендатора, которая имеет место в случае досрочного прекраще­ния договора аренды. Следовательно, размер компенсации должен теоретически равняться стоимости помещения плюс упущенная вы­года арендатора

Первым этапом оценки являлось определение рыночной стои­мости помещения аптеки.

В ходе данной оценки были использованы два метода оценки стоимости объекта недвижимости:

• метод прямого сравнительного анализа продаж,

• метод капитализации дохода.

В результате проведенной оценки рыночная стоимость помеще­ния аптеки составила 127 000 $ (Сто двадцать семь тысяч долларов США).

Далее была проведена оценка размера упущенной выгоды аренда­тора для определения доли компенсации, причитающейся арендато­ру вследствие досрочного прекращения договора аренды. Оценива­лась величина упущенной выгоды фармацевтической компании при изъятии помещения аптеки, расположенного в г. Москве в районе станции метро «Новогиреево» у его владельца ООО «XXX» и досроч­ном прекращении договора аренды.

Упущенная выгода согласно Статье 15 Гражданского Кодекса РФ, подразумевает неполученные доходы, которые лицо, чьи права были нарушены, получило бы при обычных условиях гражданского оборо­та, если бы его право не было нарушено.

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

• осмотр здания и прилегающих участков земли,

• беседа с собственником,

• беседа с арендатором,

• исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в Москве,

• проведение анализа местоположения, окружения и выбранных аналогов,

• анализ маркетинговой политики и текущего дохода аптеки,

• оценка упущенной выгоды.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположе­ния объекта, а также описания помещения, его состояния, а также выделений особенностей оцениваемого объекта.

Далее определяются финансовые показатели деятельности орга­низации арендатора, и строится прогноз его деятельности после изъятия аптеки.

Следующий этап оценки — определение величины упущенной выгоды.

Помещение аптеки расположено в 10-ти минутах ходьбы от станции метро «Новогиреево». Восточный административный ок­руг, в котором расположено оцениваемое помещение, является од­ним из наименее благоприятных для проживания в силу большого скопления на его территории промышленных предприятий. Однако рассматриваемый район Федеративного проспекта отличается при­емлемой экологической обстановкой. Данный район характеризу­ется наличием жилой застройки преимущественно 50-х и конца 70-х годов. В настоящее время многие дома в этом районе реконстру­ируются, а также интенсивно ведется новое жилищное строительст­во Застройка — точечного типа. Близость к метро, большое количе­ство жилых домов вокруг и относительная удаленность от крупных предприятий делают этот район благоприятным для размещения помещения аптеки.

Далее следует отметить следующие особенности аптечного рынка г. Москвы:

• спрос на помещения аптечного назначения и аптечные склад превышает предложение;

• эти помещения очень ликвидны и не задерживаются подолгу в листингах на продажу;

• помещения аптек и аптечных складов отвечают специальным требованиям по отделке, необходимым для обеспечения нормального хранения лекарственных препаратов;

• очень небольшое количество фирм-риэлторов работают с по­ мещениями аптечного профиля, т.к. не все могут удовлетво­рить повышенные требования к качеству помещений;

• стоимость помещений аптек, как правило, завышена по срав­ нению со стоимостью аналогичных помещений неаптечного профиля;

• обычное помещение требует проведения ремонта для выполнения всех требований к внутренней отделке и только затем на него может быть получена лицензия на оптовую или рознич­ную торговлю лекарственными средствами или медицинским оборудованием (стоимость каждой лицензии примерно 3500$, срок получения — 2 месяца).

Аптека представляет собой встроенное помещение, расположен­ное в отдельно стоящем 4-х этажном кирпичном здании. Здание вве­дено в эксплуатацию в 1952 году.

Основные конструктивные элементы здания:

• стены — кирпичные;

• перекрытия — смешанные;

• общий износ здания на 1997 год составил (по данным БТИ) 53%.

Здание телефонизировано, обеспечено всеми инженерными ком­муникациями:

• центральное отопление, водопровод, канализация, водоснаб­жение и электроосвещение. Надо отметить, что строитель­но-техническая экспертиза здания не проводилась.

Общая площадь помещений аптеки 256,4 кв.м, (из них 119,7 кв.м — подвальные помещения и 136,7 кв.м — помещения расположенные на 1 этаже) полезная высота подвальных помещений — 2,35 м, поме­щений 1-го этажа — 3,52 м.

В помещениях в конце 1997 — начале 1998 годов проводились ре­монтно-строительные работы с целью привести состояние аптеки в соответствие с требованиями к помещениям аптек и аптечных скла­дов (окраска стен масляными красками, сварка швов на линолеуме, настилка линолеума по влагостойкой фанере, установка засыпных гипсокартонных перегородок и т.д., в подвале пол — керамическая плитка). В помещении установлена компьютерная сеть на 6 рабочих мест. Полностью заменена электропроводка и сантехническая про­водка. Установлены металлические наружные двери (на парадный и запасной выход). Установлена охранно-пожарная сигнализация. Есть устройство приточно-вытяжной вентиляции, обеспечивающее шестикратный обмен кратный обмен воздуха в помещении в час.

В целом, помещения находятся в хорошем состоянии, пригодном для устройства аптеки и аптечного склада.

Аптека включает в себя помещения, следующего назначения, расположенные на первом этаже, торговый зал площадью 65,8, каби­неты 21,7; 8,2; 9,5 кв.м, вспомогательные помещения, подвальные складские помещения.

Под «упущенной выгодой» понимаются неполученные доходы, которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных усло­виях, если бы его право не было нарушено. В случае прекращения договора аренды на объект оценки арендатор недополучит доходы, связанные с деятельностью аптеки. При этом период времени, в те­чение которого будут недополучены доходы, будет связан с проведе­нием мероприятий, включающих:

• поиск нового помещения;

• проведение в помещении ремонта, удовлетворяющего требованиям по внутренней отделке аптек;

• налаживание производственного процесса;

• переориентация существующей клиентуры;

• установление постоянной клиентуры;

• установление имиджа и пр.

Анализ основных маркетинговых особенностей деятельности ап­теки показал, что для увеличения потока посетителей в аптеке и ус­тановления постоянной клиентуры применяется маркетинговая схе­ма, которая характеризуется:

• высокой степенью специализации (аптека специализируется на препаратах онкологического профиля);

• работой непосредственно с клиентами (каждый факт покупки или обращения регистрируется, обрабатывается и т. п.);

• работой с источниками потенциальных клиентов (врачами он­кологами, онкологическими диспансерами и поликлиниками);

• наличием собственной системы дисконтных карт и скидок для постоянных клиентов;

• бесплатной доставкой товара по г. Москве;

• широким ассортиментом и низкой (относительно конкурен­тов) стоимостью лекарств;

С экономической точки зрения используемая схема характеризу­ется:

1) удачным сочетанием в рамках объединения компаний:

■ фирмы — оптового торговца медикаментами

■ аптеки

разделением центров затрат и центров прибыли;

сокращением операционных расходов и отнесением наклад­ных расходов на деятельность объединения компаний.

Оценка рассматриваемой схемы схемы выявила положительные и отрицательные стороны.

Недостатки. Единственным недостатком рассматриваемой схемы является сознательно узкая ориентация на рынок онкологических препаратов. Но это был бы минус только для молодой компании, действующей на рынке самостоятельно.