Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения

В соответствии со ст. 36 ЗК правообладатели зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение ЗУ, на которых размещаются здания, строения, сооружения. ЗУ им передаются либо в собственность, либо на правах аренды. Вид права на ЗУ определяет правообладатель здания, строения, сооружения. В приобретении ЗУ в собственность ему может быть отказано лишь в случаях, прямо предусмотренных законодательством (п.4 ст. 28 ЗК - изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц).

При применении ст. 36 ЗК следует иметь ввиду, что права на ЗУ могут приобретаться лишь правообладателями и в тех случаях, когда ЗУ является неделимым.

Достаточно часто с заявлением о приобретении прав на ЗУ обращаются правообладатели объектов незавершенного строительства. Им в этом случае, как правило, отказывается, со ссылкой на то, что в ст. 36 ЗК эти объекты не указаны. Учитывая это в Закон «О введении в действие ЗК» была включена норма, устанавливающая право обладателей объектов незавершенного строительства приобретать ЗУ в аренду, на которых размещаются эти объекты в порядке, установленным ст. 36 ЗК, но лишь в тех случаях, когда право на объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 1 января 2012 года.

В ст. 36 ЗК содержится несколько норм, устанавливающих порядок приобретения прав на неделимый ЗУ. Так, например, право на ЗУ, занятый многоквартирным домом, возникает в соответствии с нормами ЖК. Он предусматривает в этом случае возникновение права общей долевой собственности, а по Закону «О введении в действие ЖК» право это возникает с момента постановки ЗУ на кадастровый учет.

Если на ЗУ размещаются здания, которые принадлежат нескольким лицам на ПС, ЗУ приобретается либо в общую долевую собственность, либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если здание или помещение в нем одним лицам принадлежит на ПС, а другим на праве хоз. ведения либо оперативного управления, ЗУ приобретается в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Доля в ПС или аренды ЗУ рассчитывается пропорционально доле в праве на здание, строение, сооружение.

В случае заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в договоре обязательно должно содержаться условие о том, что стороны не возражают на вступление в этот договор иных правообладателей здания, строения, сооружения.

В ст. 36 ЗК установлена процедура приобретения права на ЗУ. Правообладатели объектов недвижимого имущества, находящегося на ЗУ с соотв. заявлением обращаются в компетентный орган управления, который обязан выдать схему размещения ЗУ на кадастровом плане, после чего заинтересованное лицо за свой счет выполняет кадастровые работы и обеспечивает постановку ЗУ на кадастровый учет. Для вынесения решения о предоставлении ЗУ требуются документы, устанавливающие и удостоверяющие права на ЗУ, а также объекты недвижимого имущества, находящегося на ЗУ. Если ЗУ фактически используется заинтересованными лицами, т.е. на него отсутствуют документы, устанавливающие и удостоверяющие права на ЗУ, то необходимо предоставить справку с органов РосРеестра об отсутствии регистрации такого права. ЗУ может быть предоставлен в собственность за плату или бесплатно. На основании решения органа управления в последующем заключается договор купли-продажи либо аренды. После чего осуществляется регистрация права на ЗУ.