2015-10-16
3232
Графические материалы генеральных планов поселений и городских округов представлены в Приложении В, Г.
Структура проекта включает в себя сбор исходных данных и их приведение (сведение) к единому виду (географическая проекция, формат); комплексный градостроительный анализ территории (блоки: природные условия и ресурсы, анализ планировочной ситуации, система планировочных ограничений, пространственно-средовой потенциал); стратегические направления развития города (блоки: основные направления социально-экономического развития, стратегические направления градостроительного развития города, основные направления развития архитектурно-пространственной среды города, проектное функциональное зонирование территории города); градостроительные мероприятия по основным функциональным зонам (блоки: расчет объемов нового жилищного строительства и реконструкции фонда; формирование природно-экологического каркаса территории города; развитие транспортной инфраструктуры города; оптимизация экологической ситуации; охрана окружающей среды; модернизация и развитие инженерных систем).
|
|
|
Для пространственного планирования этого уровня, наиболее эффективно использовать космические изображения с разрешением 2-5 метров, поскольку базовые масштабы карт Генерального плана 1:10000 1:25000.
Положение о территориальном планировании, содержащееся в генеральном плане, включает в себя:
1) сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа, их основные характеристики, их местоположение (для объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, указываются функциональные зоны), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов;
2) параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения, за исключением линейных объектов.
На карте планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карте границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; карте функциональных зон поселения или городского округа соответственно отображаются:
1) планируемые для размещения объекты местного значения поселения, городского округа, относящиеся к следующим областям:
а) электро-, тепло-, газо- и водоснабжение населения, водоотведение;
|
|
|
б) автомобильные дороги местного значения;
в) физическая культура и массовый спорт, образование, здравоохранение, утилизация и переработка бытовых и промышленных отходов в случае подготовки генерального плана городского округа;
г) иные области в связи с решением вопросов местного значения поселения, городского округа;
2) границы населенных пунктов (в том числе границы образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
3) границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения.
В качестве параметров развития функциональных зон могут применяться такие показатели, как:
· максимально допустимый коэффициент застройки зоны (за исключением зон инженерной и транспортной инфраструктур и зон сельскохозяйственного использования);
· максимальная и средняя этажность застройки зоны (за исключением зон инженерной и транспортной инфраструктур и зон сельскохозяйственного использования);
· плотность населения (для функциональных зон, в которых возможно размещение жилья);
· площадь зоны;
· максимальное количество автомобильного транспорта в границах функциональной зоны;
· иные параметры, характеризующие количественные и качественные особенности функциональной зоны
К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт.
Карты утверждаемой части проекта генерального плана могут выполняться в масштабах 1:50000; 1:25000, 1:10000; 1:5000, 1:2000.
Материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме содержат:
1) сведения о планах и программах комплексного социально-экономического развития муниципального образования (при их наличии), для реализации которых осуществляется создание объектов местного значения поселения, городского округа;
2) обоснование выбранного варианта размещения объектов местного значения поселения, городского округа на основе анализа использования территорий поселения, городского округа, возможных направлений развития этих территорий и прогнозируемых ограничений их использования;
3) оценку возможного влияния планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа на комплексное развитие этих территорий;
4) утвержденные документами территориального планирования Российской Федерации, документами территориального планирования субъекта Российской Федерации сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения на территориях поселения, городского округа объектов федерального значения, объектов регионального значения, их основные характеристики, местоположение, характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов, реквизиты указанных документов территориального планирования, а также обоснование выбранного варианта размещения данных объектов на основе анализа использования этих территорий, возможных направлений их развития и прогнозируемых ограничений их использования;
5) утвержденные документом территориального планирования муниципального района сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения на территории поселения, входящего в состав муниципального района, объектов местного значения муниципального района, их основные характеристики, местоположение, характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов, реквизиты указанного документа территориального планирования, а также обоснование выбранного варианта размещения данных объектов на основе анализа использования этих территорий, возможных направлений их развития и прогнозируемых ограничений их использования;
|
|
|
6) перечень и характеристику основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
7) перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования.
В общей части пояснительной записки может содержаться описание структуры проекта, состав авторского коллектива, термины и определения, краткое руководство пользователя, иная необходимая информация[8].
В анализе использования территории поселения, городского округа, возможных направлений их развития и прогнозируемых ограничений их использования может содержаться следующая информация:
- списки объектов культурного наследия с разбивкой их на категории охраны с указанием реквизитов нормативных правовых актов об их постановке на государственную охрану;
- перечень мероприятий по сохранению объектов культурного наследия, в том числе мероприятия по разработке проектов зон охраны и источники их финансирования;
- описание природных условий и ресурсов территории (геологическое строение, рельеф, климат, гидрография и гидрология, инженерно-геологические условия, почвы, растительность, животный мир, биологические ресурсы, минеральные ресурсы, ландшафты, рекреационные ресурсы и пр.);
- комплексная оценка и информация об основных проблемах развития территории (по структурным элементам, таким как система расселения и трудовые ресурсы, отраслевая специализация, сельское хозяйство, промышленность, жилищный фонд, культурно-бытовое обслуживание населения, транспортное и инженерное обеспечение, экологическое состояние, муниципальная правовая база в сфере градостроительной деятельности и земельно-имущественных отношений).
|
|
|
В обосновании выбранного варианта размещения объектов местного значения поселения, городского округа может содержаться информация о вариантах функционального зонирования территории с указанием сравнительных параметров функциональных зон с описанием принятых проектных градостроительных и архитектурно-планировочных решений, установления зон с особыми условиями использования территорий и иная аналогичная информация, необходимая для обоснования.
В оценке возможного влияния планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа на комплексное развитие этих территорий могут включаться технико-экономические показатели планируемого развития территории.
Текстовые материалы могут дополняться уменьшенными копиями графических материалов - карт из состава обосновывающих материалов проекта.
Материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают:
1) границы поселения, городского округа;
2) границы существующих населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
3) местоположение существующих и строящихся объектов местного значения поселения, городского округа;
4) особые экономические зоны;
5) особо охраняемые природные территории федерального, регионального, местного значения;
6) территории объектов культурного наследия;
7) зоны с особыми условиями использования территорий;
8) территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
9) иные объекты, иные территории и (или) зоны, которые оказали влияние на установление функциональных зон и (или) планируемое размещение объектов местного значения поселения, городского округа или объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района, в том числе могут быть[9]:
- рыбоохранные и рыбохозяйственные заповедные зоны (при их наличии), зоны современного функционального использования территории поселения, городского округа, сооружения и коммуникации транспортной инфраструктуры, магистральные сети и головные сооружения инженерной инфраструктуры, мосты и иные транспортные инженерные сооружения, трубопроводы, линии высоковольтных электропередач, иные объекты;
- зоны залегания полезных ископаемых, зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия, зоны с экстремальными природно-климатическими условиями, иные зоны, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации (с учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение территорий и интенсивность их использования);
- территории, по отношению к которым подготовлена и утверждена градостроительная документация (проекты планировки и межевания территорий); планируемые к размещению линейные объекты транспортной и инженерной инфраструктуры (размещение которых утверждено соответствующими решениями), условные обозначения наиболее значимых объектов капитального строительства, решение о размещении которых принято (предоставлен земельный участок под строительство, выдано разрешение на строительство, утверждена проектная документация);
- зоны различного функционального назначения: жилые, общественно-деловые, производственные и коммунальные, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иные зоны режимных территорий, иные зоны в соответствии с местными условиями;
- сохраняемые территории и сооружения внешнего транспорта - железнодорожные пути и станции, аэропорты, морские и речные порты, причалы, пристани, мосты, путепроводы, тоннели, трубопроводы и др.; классификация улично-дорожной сети; линии наземного и подземного общественного пассажирского транспорта;
- сооружения и устройства для хранения и обслуживания транспортных средств, иные сооружения транспортной инфраструктуры;
- сохраняемые и проектируемые головные сооружения и магистральные сети инженерной инфраструктуры - водопровода, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, ливневой канализации; линий высоковольтной электропередачи, основные объекты связи; территории, требующие значительного объема подсыпки или срезки грунта, дренирования, выторфовывания; гидротехнические сооружения; сооружения инженерной защиты от неблагоприятных природных факторов;
- нарушенные территории, по которым необходимо проведение мероприятий по рекультивации, иные сооружения инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий.
Целесообразно также для обеспечения принятия грамотных градостроительных и архитектурно-планировочных решений отображать на карте (эскизе с топографо-геодезической подосновой), не входящей в состав утверждаемых и обосновывающих материалов, сводную информацию о состоянии соответствующей территории, возможных направлениях ее развития и об ограничениях ее использования (с отображением населенных пунктов в составе поселения, городского округа, планировочных зон, планировочных районов, микрорайонов и кварталов для небольших населенных пунктов, границ муниципального образования), а также о предложениях по территориальному планированию.
В составе обосновывающих материалов целесообразно оформлять следующие карты:
- карта использования территории муниципального образования с отображением особых экономических зон, особо охраняемых природных территорий федерального, регионального, местного значения, территорий объектов культурного наследия, зоны с особыми условиями использования территорий;
- карта расположения объектов местного значения поселения, городского округа;
- карта территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- карты ограничений, в составе которых могут быть:
- карты существующих и планируемых границ земель промышленности, энергетики, транспорта, связи;
- карты размещения и пешеходной доступности объектов социального обслуживания на территории муниципального образования;
- карты ландшафтов и инженерно-геологических условий с учетом инженерных изысканий;
- карты архитектурно-ландшафтного анализа территории;
- карты природно-рекреационного комплекса;
- карта транспортной инфраструктуры;
- карта инженерной инфраструктуры и инженерного благоустройства территорий;
- карты фрагментов границ и зон и иные карты.
Карты обосновывающей части проекта генерального плана в границах поселения, городского округа могут выполняться в масштабах 1:50000; 1:25000, 1:10000, 1:5000, а в границах населенных пунктов - в масштабах 1:10000; 1:5000; 1:2000 в зависимости от численности населения и размеров территории поселений, городских округов, с учетом обеспечения наглядности графических материалов в соответствии с заданием на проектирование (градостроительным заданием) либо по согласованию с заказчиком в процессе проектирования.
Таблица 5- Содержание генеральных планов поселений, городских округов
| Содержание генеральных планов поселений, городских округов | |||
| Положения о территориальном планировании | Карта планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа | Карта границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа | Карта функциональных зон поселения или городского округа |
| 1) сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа, их основные характеристики, их местоположение (для объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, указываются функциональные зоны), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов; | планируемые для размещения объекты местного значения поселения, городского округа, относящиеся к следующим областям: а) электро-, тепло-, газо- и водоснабжение населения, водоотведение; б) автомобильные дороги местного значения; в) физическая культура и массовый спорт, образование, здравоохранение, утилизация и переработка бытовых и промышленных отходов в случае подготовки генерального плана городского округа; г) иные области в связи с решением вопросов местного значения поселения, городского округа | границы населенных пунктов (в том числе границы образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа | границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения |
| 2) параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения, за исключением линейных объектов. | |||
| Материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме | Материалы по обоснованию генерального плана в виде карт | ||
| 1) сведения о планах и программах комплексного социально-экономического развития муниципального образования (при их наличии), для реализации которых осуществляется создание объектов местного значения поселения, городского округа; 2) обоснование выбранного варианта размещения объектов местного значения поселения, городского округа на основе анализа использования территорий поселения, городского округа, возможных направлений развития этих территорий и прогнозируемых ограничений их использования; 3) оценку возможного влияния планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа на комплексное развитие этих территорий; 4) утвержденные документами территориального планирования РФ, документами территориального планирования субъекта РФ сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения на территориях поселения, городского округа объектов федерального значения, объектов регионального значения, их основные характеристики, местоположение, характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов, реквизиты указанных документов территориального планирования, а также обоснование выбранного варианта размещения данных объектов на основе анализа использования этих территорий, возможных направлений их развития и прогнозируемых ограничений их использования; 5) утвержденные документом территориального планирования муниципального района сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения на территории поселения, входящего в состав муниципального района, объектов местного значения муниципального района, их основные характеристики, местоположение, характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов, реквизиты указанного документа территориального планирования, а также обоснование выбранного варианта размещения данных объектов на основе анализа использования этих территорий, возможных направлений их развития и прогнозируемых ограничений их использования; 6) перечень и характеристику основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; 7) перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования. | 1) границы поселения, городского округа; 2) границы существующих населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа; 3) местоположение существующих и строящихся объектов местного значения поселения, городского округа; 4) особые экономические зоны; 5) особо охраняемые природные территории федерального, регионального, местного значения; 6) территории объектов культурного наследия; 7) зоны с особыми условиями использования территорий; 8) территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; 9) иные объекты, иные территории и (или) зоны, которые оказали влияние на установление функциональных зон и (или) планируемое размещение объектов местного значения поселения, городского округа или объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района. |
В целях обеспечения принятия проектных решений в проекте генерального плана поселения, городского округа, а также подготовки текстовых материалов и карт в составе положений по территориальному планированию и материалов по обоснованию проектов в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации могут разрабатываться не входящие в состав материалов проекта генерального плана (подлежащих опубликованию, представлению на согласование и утверждение, а также рассмотрению на публичных слушаниях) следующие специальные разделы:
- охрана окружающей среды;
- перечень основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- охрана памятников истории и культуры;
- иные разделы, определяемые заданием на проектирование (градостроительным заданием) проекта генерального плана.
Разделы могут состоять из подразделов.
Проект генерального плана в составе положений о территориальном планировании и материалов по обоснованию проекта можно отнести к одному основному разделу - "Градостроительные решения".
В целях подготовки данного раздела могут разрабатываться подразделы, не входящие в состав материалов проекта генерального плана поселения, городского округа, направляемых на согласование, проведение публичных слушаний и утверждение, в том числе:
- геополитическая ситуация;
- взаимосвязь с соседними муниципальными образованиями, субъектами Российской Федерации;
- природно-ресурсный потенциал территории;
- демографические и трудовые ресурсы;
- прогноз развития экономической подсистемы муниципального образования;
- инвестиционная привлекательность территории;
- развитие промышленности;
- развитие сельского хозяйства;
- целевые программы федерального, регионального и муниципального уровня;
- инвестиционные программы субъектов естественных монополий, организаций коммунального комплекса;
- комплексная оценка территории и ее пространственная организация;
- природные элементы планировочного каркаса;
- транспортный каркас;
- каркас расселения;
- функциональное зонирование территории;
- жилищный фонд;
- система образования;
- система здравоохранения;
- инфраструктура социально-культурно-бытового обслуживания;
- физическая культура и спорт;
- природные территории;
- развитие инженерной инфраструктуры;
- развитие транспортной инфраструктуры;
- инженерная защита территории;
- иные подразделы.
При разработке раздела "Градостроительные решения" в составе проекта генерального плана, а также разделов и подразделов, не входящих в состав проекта генерального плана, следует учитывать положения утвержденных стратегий (программ) и решений, а именно:
- приоритетные направления и цели развития региона на долгосрочную перспективу, с учетом задач обеспечения национальной безопасности;
- оценку потенциала социально-экономического развития региона;
- выделение перспективных зон (территорий) опережающего развития, точек роста;
- содействие структурному реформированию экономики региона;
- механизмы обеспечения реализации стратегических приоритетов развития региона;
- взаимоувязку краткосрочной политики и долгосрочных стратегических приоритетов развития региона;
- общий анализ экономического состояния региона;
- состояние бюджетной сферы;
- инфраструктурную обеспеченность;
- природно-ресурсный потенциал;
- деловой климат и бизнес-среду;
- демографическое развитие и миграционные процессы;
- сложившуюся систему расселения;
- уровень и качество жизни, доходы населения;
- рынок труда;
- показатели здоровья населения и развитие системы здравоохранения;
- человеческий капитал, образование, культура;
- жилищный фонд и коммунальная инфраструктура;
- экологическая ситуация;
- анализ развития отраслей;
- инвестиционный анализ;
- внешнеэкономический потенциал;
- анализ существующих федеральных приоритетов, ведомственных и отраслевых приоритетов на территории региона;
- анализ реализации разработанных документов долгосрочного и среднесрочного планирования развития субъекта Российской Федерации (стратегии, среднесрочные программы, отраслевые программы и т.д.);
- определение стратегических направлений развития региона;
- ключевые проблемы, препятствующие развитию региона;
- видение будущего для региона на прогнозный период;
- стратегические цели и задачи;
- сценарии развития экономики региона;
- прогнозы развития отраслей;
- планируемое размещение объектов федерального, регионального и местного значения;
- основные мероприятия, обеспечивающие реализацию стратегических приоритетов развития региона и иные показатели.
При наличии на территории поселения, городского округа особо охраняемых природных экологических территорий и (или) планировании их установления, особо охраняемых природных исторических территорий, территорий курортов и иных территорий, определяющих особенности территорий муниципальных образований, в проекте генерального плана следует разрабатывать необходимые специальные разделы, определяемые заданием на проектирование генерального плана (градостроительным заданием).
2.2.6 Документация градостроительного зонирования. Правила землепользования и застройки [10]
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки (таб. 6) включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
Таблица 6- Содержание правил землепользования и застройки
| Содержание правил землепользования и застройки | ||
| Порядок их применения и внесения изменений в указанные правила | Карта градостроительного зонирования | Градостроительные регламенты |
| Положения о: 1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; 2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; 3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; 4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; 5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки; 6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки. | 1)Границы территориальных зон 2) Границы зон с особыми условиями использования территорий 3) Границы территорий объектов культурного наследия | 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации |
Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
На карте градостроительного зонирования (Приложение Д) устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
Порядок установления территориальных зон[11]
При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
3) определенных Градостроительным Кодексом территориальных зон;
4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
5) планируемых изменений границ земель различных категорий;
6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
3. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
Виды и состав территориальных зон[12] отражены на рисунке 7.
В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
Рисунок 7 - Виды и состав территориальных зон
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительный регламент[13]
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
2) в границах территорий общего пользования;
3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Состав градостроительного регламента представлен на рисунке 8.
Рисунок 8 - Состав градостроительного регламента
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства [14]
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
