2017-10-25
763
Договор купли-продажи – это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), которая принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 Гражданского кодекса Украины).
Согласно ч. 1 ст. 181 ГК Украины к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, то есть считается заключенным в момент достижения согласия сторон по всем существенным условиям в нужной в надлежащих случаях форме (письменно), возмездным и двусторонним, поскольку стороны имеют взаимные права и обязанности.
Основными субъектами договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения является крестьяне, имеющие преимущественное право купли-продажи этих участков (ст. 130 ЗК Украины). Другие физические, а также юридические лица Украины могут приобретать указанные участки только тогда, когда нет крестьян, желающих их приобрести. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, иностранные государства не могут быть субъектами покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 22 ЗК Украины).
Не могут быть покупателями земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности юридические лица Украины, основанные исключительно на государственной и коммунальной собственности, лицами без гражданства или иностранными физическими и юридическими лицами, в уставном фонде которых доля государственной или коммунальной собственности, учрежденные гражданами и юридическими лицами Украина вместе с иностранными физическими и юридическими лицами.
Основными способами продажи земельных участков является конкурентный продажу и выкуп земельного участка под объектами недвижимого имущества. Продажа земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности должно осуществляться преимущественно на конкурсной основе путем проведения земельных торгов в порядке, предусмотренном статьями ст. 134-139 ЗК. Владелец земельного участка (его продавец) должен согласовать в договоре вопрос о соблюдении покупателем обязательства об использовании приобретаемых земель по целевому назначению.
Документ об оплате стоимости земельного участка является основанием для выдачи государственного акта о праве собственности на землю и ее государственной регистрации (п. 7 ст. 128 ЗК). Именно с этого момента новый владелец приобретает права на земельный участок.
21. Договор мены (обмена) земельных участков.
Применение договора мены в земельных отношениях предусматривает несколько вариантов: обмен равнозначных земельных участков, обмен неравнозначных земельных участков, обмен земельных участков на другие ценности - иное имущество, работы, услуги (о чем говорится в ч. 5 ст. 715 ГК).
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут обмениваться друг на друга в любом соотношении.
Субъектами договора мены могут быть дееспособные физические и юридические лица. Каждая из сторон договора одновременно выступает и покупателем, и продавцом.
Общие требования к цене договора мены содержатся в ч. 1 ст. 632 ГК, где сказано, что она устанавливается по договоренности сторон.
В отношении земельных участков предусмотрено законодательное регулирование нормативной цены, которая определяет нижнюю границу цены продажи (ч. П. 4 Декрета Кабинета Министров Украины «О приватизации земельных участков» от 26 декабря 1992 № 15-92).
В договоре мены земельного участка права каждого владельца возникают с момента переоформления соответствующих правоустанавливающих документов.
