2013-12-27
703
Первичная техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения. Текущая регистрация инвентаризационных изменений.
Государственный технический учет и инвентаризация объектов градостроительной деятельности.
Основные положения по технической эксплуатации зданий и сооружений
Эксплуатация зданий и сооружений: техническое обслуживание, системы ремонтов и санитарное содержание.
Техническое обслуживание: нормативные режимы, наладки инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций.
Системы ремонта: текущие и капитальные.
Продолжительность безотказной работы конструкций, зданий и систем не одинакова. Техническое обслуживание зданий включает в себя проведение плановых и внеплановых(ураганы, катаклизмы) осмотров.
Плановые осмотры могут быть общими, и частичными. Общие проводятся 2 раза в год.
Ремонт- комплекс строительных работ и организационно технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением технико-экономических показателей.
|
|
|
Бывает текущий и капитальный.
Текущий- поддержание эксплуотационых показателей. Выполняют по 5-ти летним и годовым планам с распределением по кварталам.
Текущий ремонт бывает: профилактическим, планируемым и аварийным.
В текущий ремонт входят работы по внешнему благоустройству.
Капитальный(25 лет эксплуатации) - проводится с целью восстановления ресурса здания с заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Бывает технический и профилактический.
При капитальном ремонте зданий после 15 лет полностью заменяют трубопроводы и оборудование у которых закончился эксплуатационный срок службы.
Задержка ремонта максимум 2 года.
Рекомендуемые нормативные документы на примере жилых зданий.
| Группа жилых зданий по капитальности | Периодичность ремонтов, год | ||
| Текущий ремонт при общем износе здания, % | Капитальный | ||
| Менее 60% | Более 60% | ||
| 1 группа 2-3 группа 4-5 группа 6 группа | 3-5 3-5 3-5 3-4 | 2-4 2-4 2-3 | 18-25 15-20 12-15 Не целесообразно |
Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и сооружений
| Виды жилых зданий по материалам основных конструкций | Продолжительность эффективной экспл. Лет. | |
| До постановки на текущий ремонт | До постановки на капитальный ремонт | |
| Полносборные, крупнопанельные, крупноблочные, стены из кирпича, естеств.камня, перекрытия ЖБ. При нормальных условиях экспл. | 3-5 | 15-20 |
| Здания с аналогичным температуро влажностным режимом основных функуц.помещений | 3-5 | 20-25 |
| Здания при благоприятных условиях эксплуатации(архивы, музеи, библиотеки) | 2-3 | 10-20 |
| При тяжелых условиях экспл.(бани, прачечные) | 2-3 | 15-20 |
| Стены из кирпича, естеств.камня, с дерев.перекр., со стенами их прочих материалов(сталинки) | 2-3 | 8-12 |
Приемка в жилищную эксплуатацию новых зданий и сооружений проводится в соответствии со СНиП 3.01.04-87.
|
|
|
Если жилые здания состоят их секций, то они могут приниматься в экспл. отдельными секциями. Даты ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта приемочной комиссии.
В состав государственной комиссии включаются представители заказчика, эксплуатационная организация, генеральный подрядчик, архитектор(автор проекта), органы государственного архитектурно строительного контроля, гос.санитарного и пожарного контроля.
Государственную приемочную комиссию для объектов производственного назначения, назначают не позднее чем за 3 мес. установленного срока сдачи. А для зданий и сооружений гражданского назначения – 30 дней.
Приемка зданий после капитального ремонта производится государственной комиссией с последним утверждением актов приемки. Положение 42-85 «Правило приемки…» Приемка в эксплуатацию капитально отремонтированного или реконструируемого здания производится государственной приемной комиссией которая назначается распоряжением руковод. органа местного самоуправления 10 дней.
В комиссию включаются представители заказчика, генеральный подрядчик, субподрядная организация, проектная организация(авторский надзор), органы государственного санитарного и пожарного надзора(саннадзор).
Эксплуатация здания или сооружения – использование здания или сооружения по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.
Долговечность – свойство объекта сохранять физико-механические свойства, учитываемые при проектировании и обеспечивающие его нормальную эксплуатацию в течение расчетного срока службы при установленной системе технического обслуживания.
Эксплуатационные качества здании зависят от качества конструкций и характеризуются составом помещений, нормами их площадей и объемов, качеством наружной и внутренней отделки и уровнем инженерного оборудования. Особое значение придается качеству ограждающих конструкций, которые должны защищать 'помещения от атмосферных осадков, ветра, холода, солнечной радиации, шума и других воздействий, отрицательно влияющих «а здоровье людей и выполнение -производственных процессов. Санитарно-гигиенические нормы регламентируют 'Перечисленные требования к конструкциям зданий, а также условия нормального естественного и искусственного освещения помещений.
127. Строительный контроль. Государственный строительный надзор. (Градостр. Кодекс, ст 53, 54)
Статья 53. Строительный контроль
1. Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.
2. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
|
|
|
3. Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства.
4. В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
|
|
|
5. При выявлении по результатам проведения контроля недостатков указанных в части 4 настоящей статьи работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.
6. В случаях, если выполнение указанных в части 4 настоящей статьи других работ должно быть начато более чем через шесть месяцев со дня окончания проведения соответствующего контроля, контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, должен быть проведен повторно с составлением соответствующих актов.
7. Замечания застройщика или заказчика, привлекаемых застройщиком или заказчиком для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.
8. Порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Статья 54. Государственный строительный надзор
1. Государственный строительный надзор осуществляется при:
1) строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией;
2) реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
2. Предметом государственного строительного надзора является проверка:
Положения пункта 1 части 2 статьи 54 не распространяются на проектную документацию объектов капитального строительства, утвержденную застройщиком (заказчиком) или направленную им на государственную экспертизу до дня вступления в силу Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ, и на отношения, связанные со строительством, с реконструкцией, капитальным ремонтом объектов капитального строительства в соответствии с указанной проектной документацией (часть 2 статьи 48 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ).
1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
2) наличия разрешения на строительство;
3) выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 настоящего Кодекса.
3. Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте всех объектов, указанных в пункте 5.1 статьи 6 настоящего Кодекса, если иное не установлено Федеральным законом о введении в действие настоящего Кодекса.
3.1. Государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов обороны может осуществляться иными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора указом Президента Российской Федерации. Государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий может осуществляться иными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора указом Президента Российской Федерации и (или) нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации.
4. Государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, за строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом иных, кроме указанных в части 3 настоящей статьи, объектов капитального строительства, если при их строительстве, реконструкции, капитальном ремонте предусмотрено осуществление государственного строительного надзора.
5. Должностные лица, осуществляющие государственный строительный надзор, имеют право беспрепятственного доступа на все объекты капитального строительства, подпадающие под действие государственного строительного надзора.
6. По результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений. Приостановление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на указанный срок осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
7. Не допускается осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора, предусмотренного настоящим Кодексом, а также государственного экологического контроля в отношении объектов, строительство, реконструкция, капитальный ремонт которых осуществляются в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий.
8. Порядок осуществления государственного строительного надзора устанавливается Правительством Российской Федерации.
ОГД- объект градостроительной деятельности.
Цель- информационное обеспечение:
1)госуд. и муницип. управления недвижимым имуществом
2)налогооблажение и страховане
3)госуд. регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
4)инвестирование недвижимой и градостроительной деятельности
5)государственного контроля использования недвижимого имущества
Проведение ГТУ необходимо для обеспечения назначения кадастра:
-для фискального.Для установления налогооблагаемой базы объектов недвижимости. Для ее установления используется инвентарная стоимость объектов, корректируемая с учетом инфляции;
-для правового (юридического). Дает информацию о качественных и количественных характеристиках ОГД (поэтажные планы).
-для многоцелевого.Используется для градостроительного и экологического контроля (о самовольно построенных зданиях, самозахвате территории и о качественном состоянии ОГД).
Задачи ГТУ и технической инвентаризации ОГД:
1)обеспечение полной и объективной информацией органов госуд. власти, контролирующие осуществление градостроительной деятельности.
2)формирование обобщенной информации об ОГД и их территориальном распределении.
3)обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе.
4)информационное обеспечение систем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5)сбор и предоставление сведений об ОГД для проведения госуд. статистического учета.
Технический учет ОГД- описание и индивидуализация ОГД, в результате чего он получает характеристики, выделяющие его из других объектов градостроительной деятельности.
Техническая инвентаризация ОГД- система сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости, принадлежности объектов на основе результатов периодических обследований в натуре.
Работы по инвентаризации проводят БТИ. Инвентаризация проводится в целях:
-установления наличия, состава, технического состояния (износа), стоимости и принадлежности строений и сооружений;
-составления исполнительной технической документации на основные строения;
-включение стоимости зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения в балансы предприятий;
-установление размера амортизационных отчислений;
-определение размера з.у. при строениях и величины земельной ренты;
-страхование строений;
-получение учетно-оценочных сведений для разработки перспективных планов развития и реконструкции н.п.;
-определение национального богатства страны.
Техническая инвентаризация подразделяется на первичную (основную) и текущую регистрацию инвентаризационных изменений.
Первичная осуществляется в н.п. с охватом всех строений для получения необходимых сведений на определенную дату. Производится путем сплошного обследования ОГД. По ее материалам составляется инвентаризационный план н.п. и первоначальная статистическая сводка. В настоящее время первичной инвентаризацией охватывают новые здания.
Текущая- регистрация инвентаризационных изменений. Ее цель, учесть изменения в составе, состоянии, стоимости строений, охваченных первичной инвентаризацией. Она проводится после капитальных ремонтов, перепланировок, возведения или сноса строений, изменения границ з.у. и др.
ОГД- объект градостроительной деятельности.
Технический учет ОГД- описание и индивидуализация ОГД, в результате чего он получает характеристики, выделяющие его из других объектов градостроительной деятельности.
Техническая инвентаризация ОГД- система сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости, принадлежности объектов на основе результатов периодических обследований в натуре.
Работы по инвентаризации проводят БТИ. Инвентаризация проводится в целях:
-установления наличия, состава, технического состояния (износа), стоимости и принадлежности строений и сооружений;
-составления исполнительной технической документации на основные строения;
-включение стоимости зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения в балансы предприятий;
-установление размера амортизационных отчислений;
-определение размера з.у. при строениях и величины земельной ренты;
-страхование строений;
-получение учетно-оценочных сведений для разработки перспективных планов развития и реконструкции н.п.;
-определение национального богатства страны.
Техническая инвентаризация подразделяется на первичную (основную) и текущую регистрацию инвентаризационных изменений.
Первичная осуществляется в н.п. с охватом всех строений для получения необходимых сведений на определенную дату. Производится путем сплошного обследования ОГД. По ее материалам составляется инвентаризационный план н.п. и первоначальная статистическая сводка. В настоящее время первичной инвентаризацией охватывают новые здания.
Текущая - регистрация инвентаризационных изменений. Ее цель, учесть изменения в составе, состоянии, стоимости строений, охваченных первичной инвентаризацией. Она проводится после капитальных ремонтов, перепланировок, возведения или сноса строений, изменения границ з.у. и др.
130. Паспортизация жилых помещений.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры) является информационно-техническим документом, содержащим сведения о потребительских свойствах, технических характеристиках, в том числе сведения государственного технического учета, об условиях безопасной эксплуатации и иную информацию, необходимую собственнику, нанимателю и арендатору.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры) оформляется в виде брошюры формата А5.
(абзац введен постановлением Правительства Москвы от 19.06.2007 N 474-ПП)
Обложка технического паспорта выполняется на глянцевой бумаге белого цвета. Левая сторона передней части обложки представляет собой вертикальную полосу шириной 35 мм красного цвета с изображением в верхней части герба города Москвы. В средней части обозначается название документа:
"Технический паспорт жилого помещения (квартиры)".
(абзац введен постановлением Правительства Москвы от 19.06.2007 N 474-ПП)
На обложке технического паспорта, выполненного в объеме раздела 1 согласно приложению 3 к настоящему постановлению, обозначается название документа:
"Технический паспорт жилого помещения (квартиры). Раздел 1".
(абзац введен постановлением Правительства Москвы от 19.06.2007 N 474-ПП)
1.2. Собственники, наниматели и арендаторы жилых помещений (квартир) в жилых домах-новостройках в обязательном порядке обеспечиваются техническими паспортами жилых помещений (квартир) в порядке, установленном настоящим Положением.
В домах-новостройках исполнение работ по изготовлению технического паспорта жилого помещения (квартиры) осуществляется в полном объеме по форме согласно приложению 3 к настоящему постановлению.
(абзац введен постановлением Правительства Москвы от 19.06.2007 N 474-ПП, в ред. постановления Правительства Москвы от 21.04.2009 N 328-ПП)
Для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения в домах-новостройках технический паспорт жилого помещения (квартиры), выданный собственнику или пользователю при вселении, представляется в орган, осуществляющий согласование.
(абзац введен постановлением Правительства Москвы от 19.06.2007 N 474-ПП)
1.3. Финансирование работ по паспортизации квартир в домах-новостройках, реконструируемых или капитально ремонтируемых домах осуществляется на основании инвестиционных контрактов или дополнительных соглашений к ним. Затраты на техническую паспортизацию квартир включаются в сметную стоимость строительства. По инвестиционным контрактам, заключенным до принятия Закона города Москвы от 3 ноября 2004 г. N 66 "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" (в редакции Закона города Москвы от 13 июля 2005 г. N 39) и не содержащим обязанностей инвестора, заказчика или застройщика по финансированию технической паспортизации жилых помещений (квартир), заключаются дополнительные соглашения, в которых предусматриваются соответствующие обязанности инвесторов, заказчиков, застройщиков.
1.4. Финансирование работ по технической паспортизации жилых помещений (квартир) в домах сложившейся застройки осуществляется за счет средств собственников, нанимателей и арендаторов.
1.5. Заказчиком технического паспорта жилого помещения (квартиры) являются:
- при новом строительстве - инвестор, заказчик или застройщик;
- в домах сложившейся застройки - собственник, наниматель, арендатор или их уполномоченный представитель.
1.6. В домах сложившейся застройки собственники, наниматели или арендаторы заказывают и получают технические паспорта жилых помещений (квартир) на добровольной основе, за исключением случаев, предусмотренных законом.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 21.04.2009 N 328-ПП)
В домах сложившейся застройки по желанию собственника или уполномоченного им лица для решения вопросов перепланировки и переустройства жилых помещений допускается исполнение работ по изготовлению технического паспорта в объеме раздела 1 по форме, установленной приложением 3 к настоящему постановлению.
1.7. В технический паспорт жилого помещения (квартиры) в домах-новостройках включаются сведения, соответствующие фактическому состоянию квартиры на момент передачи ее собственнику, а также технические условия на доведение квартиры, предназначенной для коммерческой реализации и в соответствии с условиями договора доводимой до полной готовности будущим собственником. Включение в технический паспорт жилого помещения (квартиры) сведений в объеме, соответствующем полной строительной готовности жилого помещения (квартиры), осуществляется после государственной приемки выполненных работ по заявке и за счет собственника помещения (квартиры) или их уполномоченных представителей.
1.8. При новом строительстве технические паспорта жилых помещений (квартир) передаются организации, управляющей многоквартирным домом (ТСЖ, ЖК, ЖСК), до заселения дома.
(п. 1.8 в ред. постановления Правительства Москвы от 21.04.2009 N 328-ПП)
1.9. После проведения переустройства жилого помещения (квартиры) в установленном порядке, затрагивающего несущие конструкции и инженерные системы, по заявлению собственника, нанимателя или арендатора выдается новый технический паспорт, а прежний аннулируется.
