2018-03-09
1589
Встатье 130 ГК РФ представлен перечень объектов недвижимости, и дано ее определение. В том числе в данном перечне фигурируют земельные участки [9], [28].
Под земельным участком понимается «недвижимая вещь, которая является частью земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» [8] (кадастровый номер, площадь, координаты расположения поворотных точек границы участка и т.д.) [8], [28].
Земельный участок может быть образован в результате следующих действий: раздел, объединение, перераспределении и выделе земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности [8], [3, с. 61].
При разделе участка образуется несколько новых, а делимый участок прекращает свое существование, кроме случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 ЗК РФ. А именно, при разделе земельного участка, предоставленного некоммерческой организации для ведения садоводства, огородничества и дачного подсобного хозяйства, в соответствии с проектом межевания территории и при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности [8].
Вновь образованные земельные участки подлежат постановке на кадастровый учет с последующей перерегистрацией прав [8].
Выдел земельного участка предполагает образование из исходного участка нескольких новых. При этом земельный участок, из которого был выделен новый, сохраняется в измененных границах. Изменение площади исходного участка вносится в ЕГРН. Государственную регистрацию на исходный участок (из которого произведен выдел) не проводят[8].
Вновь образуемый участок подлежит государственному кадастровому учету, а также государственной регистрации прав. При выделе из участка земельных долей право собственности на исходный измененный участок сохраняется за оставшимися дольщиками[8].
Выдел земельных участков возможен из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельного участка из земель государственной и муниципальной собственности осуществляет орган государственной власти или местного самоуправления [8].
Объединение земельных участков можно осуществлять только в отношении смежных участков. При этом образуется один участок, а существование смежных земельных участков прекращается. Новый участок ставят на учет с присвоением нового кадастрового номера и проводят перерегистрацию права собственности. При объединении участков, принадлежащих разным собственникам, возникает право общей собственности. Не допускается объединение участков на праве постоянного пользования, пожизненно наследуемого владения или срочного пользования. За исключением случая, когда все участки предоставлены одному лицу[4, с. 38], [8].
Также возможно перераспределение земельных участков, при котором при перераспределении нескольких смежных участков образуется несколько новых смежных земельных участков. Существование исходных участков при этом прекращается. Новые земельные участки, образовавшиеся в результате данной процедуры, подлежат постановке на кадастровый учет с последующей регистрацией прав [8].
Земельные участки перераспределяются на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением [6, с. 91], [8].
Сервитуты и иные обременения сохраняются в прежних границах (если были установлены). Целевое назначение и разрешенное использование у вновь образованных земельных участков остаются такими же, как и у исходного (при выделе, объединении и перераспределении участков) [8].
К образуемым земельным участкам предъявляются следующие требования:
1) предельные размеры участков устанавливаются законодательно. Для каждого региона, чаще всего, устанавливаются свои показатели предельных значений образуемых участков;
2) границы участков не должны пересекать границы муниципальных образований и населенных мест;
3) не допускается образование участков, делающих невозможным нормальное использование соседних участков;
4) не допускается раздел, перераспределение и выдел земельных участков, если на участок наложено обременение, не допускающее возможность использования участка, в соответствии с разрешенным его использованием;
5) образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, чересполосице, и к другим неудобиям, не должно нарушать действующее законодательство РФ [8].
Образование земельных участков возможно при наличии в письменной форме согласия всех землепользователей, земледержателей и собственников участков разного рода, из которых при выделе, разделе, перераспределении участков образуются новые. Данное согласие не требуется при проведении таких же манипуляций с участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности [8].
Участки, из которых при разделе, объединении и перераспределении образуются новые, прекращают свое существование с даты регистрации прав на вновь образуемые участки[8].
Отказ от права собственности на земельный участок оформляется заявлением собственника о таком отказе, подаваемым в орган осуществляющий регистрацию прав на земельный участок. Право собственности на такой участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права [8].
Следует добавить, что споры об образовании земельных участков решаются в судебном порядке [8].
Важным при реорганизациях участка, а также его выделе является определение его границ на местности. Данная процедура проводится с помощью межевания. Можно дать следующее определение данного понятия. Межевание – процесс установления на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками [1, с. 213], [26].
Межевание производится на основании договора между исполнителем – кадастровым инженером и заказчиком работ – собственником земельного участка. Также данный вид работ может быть произведен по решению суда [5, с. 76], [11].
Межевание проводится лицом, имеющим специальное образование – кадастровым инженером. При проведении межевания также присутствуют согласующие лица, как правило, это сторонние пользователи или владельцы соседних участков, чьи интересы могут быть затронуты в процессе проведения межевания. Также при проведении данной процедуры может потребоваться согласование по проведению работ в определенных организациях (зависит от законодательства)[8], [26].
Процесс межевания осуществляется в несколько этапов. Первый этап подготовительный. В процессе проведения данного этапа производится сбор и изучение исходных данных. Изучаются сведения изединого государственного реестра недвижимости на данную территорию, планово-картографические материалы на данный район, правоустанавливающие и право удостоверяющие документы на данный участок, а также проверяются сведения по смежным с ним участкам[1, с. 214].
Отсутствие в реестре сведений по смежным участкам в дальнейшем дает основание на проведение работ по установлению подобных границ и их согласованию. Если в ЕГРН имеется полная информация о границах смежных участков, то данная работа не проводится [11].
Далее в подготовительный этап осуществляется составление технического проекта (для собственного использования специалистом). Технический проект включает: текстовую часть и разбивочный чертеж[26], [33].
В текстовой части технического проекта отражаются: основание и цель выполнения работ, сведения о пунктах опорной межевой сети и иной геодезической основе, сведения о ранее выполненных работах по межеванию, организация и порядок проведения работы и математической обработки полученных данных, сроки проведения работ [17].
Разбивочный чертеж составляется в удобном для работы масштабе с отображением существующих и проектируемых границ объекта, положения межевых знаков, пунктов опорной межевой сети и иной геодезической основы, надежно опознаваемых контурных точек, угловых и линейных данных для геодезических измерений, кадастровых номеров. На разбивочном чертеже все проектные элементы показываются красным цветом [17].
Следующий этап проведения межевания – производственный. Он включает в себя проведение полевых работ – проведение геодезических измерений, установление, закрепление и согласование границ [26].
Независимо от ограждения земельного участка поворотные точки его границы закрепляются межевыми знаками [17].
В населенных пунктах границы земельных участков устанавливаются по данным разбивочного чертежа, строительного паспорта с учетом положения красных линий и иной градостроительной документации [17].
Также в случае необходимости в процессе полевого этапа проводятся работы по уточнению границ земельного участка и по их восстановлению в случае утраты[10].
Далее проводится камеральный этап межевания. Он включает в себя следующие действия: обработку полученных данных, вычисление площади земельного участка, формирование отчетной документации – Межевого плана[10].
При камеральной обработке данных должны быть выполнены определенные действия,такие как: импорт данных с геодезических приборов; редактирование полученных в результате импорта данных геодезических измерений; импорт отредактированных данных в программу обработки и уравнивания геодезических измерений с последующим получением уравненных координат точек линейно-угловой сети и межевых знаков земельного участка. Далее происходит оформление плана участка, формирование необходимых ведомостей и других отчетных документов и окончательная компоновка Межевого плана [17].
Согласно статье 22 Закона о регистрации недвижимости«межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписке из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в ЕГРН сведения об образуемом земельном участке (участках) или его частях. Данный документ может содержать новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения»[10].
В межевомплане указывается:
1)«сведения об образуемом земельном участке (или участках), в результате которых обеспечивается подготовка документов, необходимых для регистрации прав или кадастровом учете объекта недвижимости» [10];
2)«сведения о частях земельных участков, необходимые для постановки на кадастровый учет и регистрации прав» [10];
3)«новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке (или участках) в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков»[10].
«Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида проводимых работ. При этом в межевой план всегда включается содержание и титульный лист»[17].
«В текстовой части межевого плана отображаются сведения, необходимые для внесения в ЕГРН о земельных участках или их частях, включая сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственной геодезических сетей или опорных межевых сетей, а так же в случае необходимости включается акт о согласовании границы земельного участка»[17].
К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:
1)«общие сведения о кадастровых работах» [17];
2)«исходные данные» [17];
3)«сведения о выполненных измерениях и расчетах» [17];
4)«сведения об образуемых земельных участках» [17];
5)«сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам» [17];
6) сведения об уточняемых земельных участках;
7)«сведения о частях земельного участка» [17];
8)«акт согласования местоположения границ земельного участка»[17].
В графической части межевого плана воспроизводятся сведения из кадастрового плана соответствующей территории или выписке из ЕГРН о соответствующем земельном участке. Также указываются сведения о местоположении границ образуемого земельного участка, либо границы частей участка (если он поделен), либо уточняемых границ земельных участков, сведения о возможности доступа к образуемым или уточняемым земельным участкам [17].
К графической части межевого плана относятся следующие разделы:
1)«схема геодезических построений» [17];
2)«схема расположения земельных участков» [17];
3)«чертеж земельных участков и их частей» [17];
4)«абрисы узловых точек границ земельных участков»[17].
При этом, «обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) полежат следующие разделы» [17]:
1)«общие сведения о кадастровых работах» [17];
2)«исходные данные» [17];
3)«сведения о выполненных измерениях и расчетах» [17];
4)«схема расположения земельных участков» [17];
5)«чертеж»[17].
Разделы межевого плана «Сведения об образуемых земельных участках» и «Сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам» включаются в состав межевого плана независимо от способа образования участка, предусмотренного ЗК РФ [17].
Раздел «Сведения об измененных земельных участках» включается в состав межевого плана в случае, если межевой план подготавливается в результате кадастровых работ по образованию земельного участка путем выдела в счет доли общей собственности или иного соответствующего РФ образования земельного участка, в результате которого исходный участок сохраняется в измененных границах [17].
Раздел «Сведения об уточняемых земельных участках» включается в состав межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ:
1)«по уточнению сведений ЕГРН о местоположении границ или площади земельного участка» [17];
2)«по исправлению ошибок в сведения ЕГРН о местоположении границ или площади земельного участка» [17];
3)«при уточнении границ или площадей смежных земельных участков»[17].
Раздел «Сведения о частях земельного участка»[17] включается в состав межевого плана при выполнении кадастровых работ:
1)«по образованию части или частей земельного участка» [17];
2)«по уточнению границ о части или частях земельного участка»[17].
Заключение кадастрового инженера включается в состав межевого плана в следующих случаях:
1)«в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия сведений ЕГРН о местоположении ранее установленных границ земельных участков, в том числе смежных с теми, в отношении которых выполняются кадастровые работы» [17];
2)«в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия сведений ЕГРН о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета образованных земельных участков, или государственного кадастрового учета в связи с изменением основных сведений ЕГРН о земельных участках» [17];
3)«если в результате кадастровых работ уточнено местоположение земельного участка» [17];
4)«в случае, если кадастровому инженеру необходимо обосновать результаты проведения кадастровых работ»[17].
Раздел «Схема геодезических построений» не включается в состав межевого плана, если в результате определения координат характерных точек участка не проводились геодезические работы, а координаты вычислялись аналитическим методом [17].
Раздел «Абрисы узловых точек границ земельных участков»[17] Включаются в состав межевого плана, если имеются общие для границ нескольких земельных участков общие узловые точки, четко определяемые на местности [17].
В случае необходимости в состав межевого плана включается приложение. Например, при наличии правоустанавливающих документов, необходимых для образования земельного участка [17].
Межевой план подготавливается в форме электронного документа, заверенного усиленной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего данный документ. Или в бумажном виде, если это предусмотрено договором.[17].
В соответствии со статьей 39.14 Земельного кодекса возможно предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов[8].
Гражданин, заинтересованный в предоставлении ему земельного участка в собственность, имеет право подать заявление в орган местного самоуправления о предоставлении ему в аренду или частную собственность (в зависимости от желаемого использования участка) [ЗК РФ ст 39.14].
В заявлении обязательно должно быть указано реквизиты заявителя, цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местонахождение, вид права на землю [8].
К данному заявлению может быть приложена схема расположения испрашиваемого участка, на плане территории с обозначением масштаба.
В органе местного самоуправления данные документы регистрируются. На основании заявления орган местного самоуправления с учетом зонирования территории в месячный срок со дня подачи заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории [8].
На основании выданных ему документов, гражданин за свой счет обязан сформировать земельный участок и осуществить его постановку на кадастровый учет. Кадастровый паспорт гражданин предоставляет в орган местного самоуправления[8].
Орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня получения кадастрового паспорта принимает решение о предоставлении гражданину испрашиваемого участка. Копию решения и кадастровый паспорт орган местного самоуправления предоставляет гражданину [8].
Далее в двухнедельный срок с гражданином орган местного самоуправления заключает договор либо об аренде участка, либо о приобретении его в собственность [8].
Механизм предоставления участка работает подобным образом, если проситель земельного участка один. Если на один и тот же участок претендуют несколько граждан, то орган местного самоуправления обязан проводить аукцион. В результате участок в пользование получает претендент, заплативший большую цену. Заявки на участие в аукционе принимаются органом местного самоуправления в 30-дневный срок со дня предоставления заявки на участок заинтересованным лицом, и публикации об этом в средствах массовой информации[8].
